“市场疯狂之时不追高”是朗诗地产董事会主席田明给公司锚定的航向，这家房企每走出的一步都极其稳健，它不嗜赌，更相信长期主义。
这也在很大程度上决定了它的成长不会忽高忽低，而是一条逐渐上扬的曲线。朗诗地产2019年的业绩也在勾勒着相同的轨迹。
过去一年，朗诗地产录得年度利润15亿元，同比增4%；核心净利润为14.1亿元，比上一年同期上升11.4%；向独立第三方或合作方收取的项目开发服务费收入约10.5亿元；实现开发服务税后利润约3.6亿元，与2018年基本持平。
与此同时，“朗诗出品”的合同签约销售为405亿元，合同签约面积234万平方米，达到历史新高。但朗诗地产并不冒进，在3月30日的业绩会上，田明直言，从去年下半年开始，朗诗地产所有经营活动都以现金流是否友好为评价标准，现金流为纲执行得很坚决。“我们可以发展得慢一点，但是要确保自己安全，朗诗是长期主义者。”
朗诗地产业绩会
以现金流是否友好为纲
2020年突如其来的疫情“黑天鹅”给各行各业的发展都带来了不小的冲击，房地产更是受累严重，但对于有准备的房企而言，这至多是一个“插曲”，谈不上生死关头。
朗诗地产执行董事兼总裁黄征透露，疫情对一季度的销售会产生一定影响，原本计划推出的三四个项目被迫延期到二季度，但整体节奏不变，全年在国内累计供货约630亿元。
“从比例上讲，朗诗的推货会集中在二三季度，占比约70%，其他在第一和第四季度。根据节奏，在第二季度会回到正常水准，三季度会跟上来，推货量会加大。”
对于销售的影响只是表象，更深层次的现金流状况将决定着房企的真实命运。在近期的业绩会上，已经有不少大中型房企高管透露，很多小企业在排队等着被收购。
朗诗地产对于市况的骤变是有准备的，其执行董事兼首席财务官申乐莹表示，朗诗一直在财务上倡导以现金流为纲，手里一定要有现金，抵御外部的不确定性。
“疫情之后我们进一步加强了以现金流为纲的工作，现金为王，以收定支，先收再支；同时，我们对中美形势和政策高度关注和分析，实时监控调整，我们也在模拟极限的环境，比如没有销售和现金流入的情况下怎样去调整策略。”
年报数据显示，朗诗地产截至2019年底的净负债率为40.2%，在房地产行业内维持在较低水准。朗诗地产还于今年1月在境外市场发行了2亿美元公募债用以置换4月到期的2亿美元债，完成置换后，其短期债务占比下降至13.6%，现金短债比提升至5.0倍，拥有良好的流动性。
“以现金流为王”的朗诗地产过去一年在投资上也讲究量入为主。2019年其在北京、杭州、成都、重庆、开封、中山等城市获取21个项目，出品货值473亿，可售面积254万平方米，其中开封和中山为首次进入城市。
朗诗地产执行董事兼常务副总裁蒋超在谈及今年的投资目标时指出，相比于具体数字，朗诗地产更关注投资质量，会结合各个时点的宏观走势以及具体地块的微观情况来评估。朗诗地产的核心要求是拿的项目要优质和安全。“在总的量方面，我们还是希望获取的项目可以保证公司未来2到3年的持续经营，不会设置激进目标”。
跟重资产内房不一样
朗诗的基因和底子都不同于一般房企，它选择的道路在很多同行看来是一道“窄门”，但差异化的路线正在锻造出这家房企穿越周期的能力。
和很多开发商倾向于拿地开发建设大包大揽不同，朗诗地产走的是资产轻型化道路，以小股操盘、合作开发、委托开发为主。用田明的话来说，朗诗地产选择的是种介乎重资产和代建轻资产之间的模式。
这种模式之下，朗诗地产在所有操盘项目的加权平均权益在20%-30%之间，这是朗诗地产为资产轻型化预设的资产重量，“我们不会进一步下降，也不会往30%以上走”。
在达到预设资产重量前，朗诗地产也经历了一个降权益的过程。田明透露，2014年朗诗地产虽然在做差异化产品，但还是一个重资产的公司，项目股权基本都是朗诗地产的。从2014年底开始，朗诗地产经历了5年的转型实践，在朗诗地产操盘的项目中，股东权益逐年下降，2015年为70%，2016达到了40%，2017年进一步降至30%，此后基本稳定在25%到30%。
时代财经获悉，朗诗地产2019年新增项目可售货值513亿元，平均权益比例为27%。到2019年末，累计可售货值为1314亿元，平均权益比例为24%。
朗诗地产走上轻资产道路很大程度源于其产品差异化的打法。受哈佛大学竞争战略之父迈克尔波特的《竞争战略》理论影响，田明在很早就给朗诗定下了绿色住宅的道路，并一直发展至今，绿色也成为了朗诗的DNA。
绿色住宅产品的高溢价、高去化率以及本身的居住高舒适度是朗诗能够对外进行品牌和技术输出的前提。而在实践中多样化的操盘模式也造就了朗诗收益的多元化，它不但能获得项目股权对应的投资收入，还可以收取开发管理费、超额收益分成等。
朗诗地产保持着一贯的盈利能力，其2019年度的核心净利润（不包括汇兑损益及投资性物业公允价值变动的净利润）约为14.1亿元，较上年同期上升约11.4%，核心净利润率约16.5%。朗诗获得新增开发服务合同额18亿元，同比上升52.2%，实现开发管理服务收入10.5亿元，毛利率为59%。
朗诗地产不同于其他同行另一个显著特征是，其一直将海外市场视为一个平衡支点。它在美国的业务已经实现本土滚动发展，三年复合增长率85%。在2019年，美国项目实现物业及土地销售收入约人民币43.5亿元，较去年同期上升72.2%，朗诗美国业务进入高增长阶段。
作为长期主义者，田明的目标很明确，要做一家与众不同的公司，同时在商业模式上走出一条独立的道路，并且能在未来的市场上成为主流。
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