文丨地产三哥
少数股东权益快速增长是把双刃剑。
对本地帮会的背调很关键。
前两天，中国奥园出了点小状况。
“阴沟”里面差点翻了船。
要不是湖南临澧县法院弄这么一出乌龙，三哥真不知道这个“澧”字该怎么读。
在3月份中国奥园2019年业绩发布会上，执行董事、营运总裁马军表示，奥园集团要将旗下地产集团总部搬到深圳。
从临澧到深圳，1000公里，开车要10个小时。
相差很远。
一、临澧丨本地的势力太没有礼貌了
临澧是常德市下面的一个县，整体的经济状况是咋样呢？
地方财力相当一般，每年上级补助收入占大头。
但细心的您一定会发现2018到2019年的区别：
临澧的土地出让收入从1.89亿元飙升到7.54亿元。
这或许就是中国奥园与湖南炳屹诉讼的背景墙。
快速增长的土地出让，必须要找外来的资本参与开发。
本地的开发商能力有限，从目前公开的资料上来看，本地招商引入的湖南炳屹的资金情况也是捉襟见肘，债务缠身，这也是这场官司的原因之一。
所以，这两点才是本地政商两方面需要更大的开发商参与的原因。
湖南炳屹欠钱，把项目拿出来与奥园合作，然后试图做成“杀猪盘”，把这笔欠款算到与奥园合作的项目公司头上。
中国奥园，2019年销售1180亿元，账面现金680亿元，好大一只“肥猪”。
于是多渠道都用上力了：
债主们在项目公司吃上火锅；这边法院通过劳动报酬先予执行......这些只是报道出来的，三哥是个过来人，既然是杀猪嘛，相信绝对不止这些手段。
黑白灰的套路都是有的。
只是这么一来，还有大开发商愿意来临澧吗？
二、临澧：县域财政困境的样本
临澧的财政收入摆在那里。
如果不依靠中央转移支付之类的上级补助，地方收支就永远不会平衡。
而土地出让收入显然是一个有潜力的收入来源。
我们再来看一组数据：
临澧县的住户存款175亿元，住户贷款47亿元。存贷款杠杆的比率是27%。
对比一下：房价不断放出卫星，前几天又一轮资金猛炒，以至于被监管部门下文要求自查的深圳市，这个指标是137%。
临澧县常住人口的城镇化率只有51.73%，全国平均数字是60.60%。
低城镇化率决定了临澧这个地方有潜力搞房地产开发。
低杠杆比决定了临澧县的房地产开发的消费能力还是有的。
在网上能看到临澧的几个大开发商的楼盘：有临澧碧桂园，单价5300元/平米，临澧奥园广场4200元/平米。临澧祥生江山樾4200元/平米。
2019年三季度，全国的住户部门贷存款余额比例上升至66.2%，创历史新高。
如果临澧县住户部门的杠杆加到全国的平均水平，还能贷出来66亿元，按照80%的按揭比例，全部用在房地产上面就是85亿元。
无非这85亿元在中央、地方、开发商、建筑商之间怎么分。
如果只有房地产，而其他跟不上，即便居民部门杠杆加到平均水平，政府能拿到的土地出让收入、税金加一块大概也只有50亿元左右。
以下算个呆账：有兴趣的可以看，没兴趣的看官PASS。
按照临澧县4000元/平米的房价，85亿元对应210万平米的建筑面积，容积率按2.0计算，1500亩土地面积。
也就是说，临澧县还能出让1500亩土地。2020年3月临澧县的住宅和商业用地的出让价格大概是100万一亩。
85亿元中：15亿的土地出让收入；税费之类大概40%的比例、36亿元，中央要拿走一部分。
三、深圳：另一个极端
用临澧县对比一下深圳：
深圳的地方可用财力如下：
土地出让收入在深圳地方财力中的比例不高，政府性债务也远不需要用到限额（限额300多亿，但只用了146亿元。）
深圳前几天出现了火热的炒房现象。
这就是一个马太效应案例。
越是缺钱的地方、经济不行的地方，越需要房地产这个大腿，但是越没有人炒房，越容易因为各种原因烂尾。
越是不需要你炒房的地方，资金越多，前面说过：深圳居民存贷款杠杆137%，远超全国平均水平。
这是趋利避害的人性，也是资本的特点。
深圳市资金洼地和蓄水池，临澧是资金荒坡、存不住水。
我们的优越性是要共同富裕，先富带动后富。
那么，现有模型中，只有房地产开发商是最直接的抽水机，能够把资金从洼地抽到荒坡。
在临澧的中国奥园就是抽水机之一。
怎么抽？
即便猛龙过江，也难压地头蛇，需要和本地势力展开竞合。
四、中国奥园：少数股东权益的双刃剑
财务报表中的少数股东权益，一般就是合作开发项目中的本地开发商。
在临澧有项目的碧桂园，2019年报中少数股东权益占比30%。
在临澧有项目和商业纠纷的中国奥园，少数股东权益是个什么情况呢？
这张表，我们大概能看出奥园这几年的发展之路：
1、少数股东权益快速增加，意味着在各地放手去合作开发项目。
2、项目数量和规模快速增加，销售上去，杠杆倍数自然增加。
这也是中国奥园2019年股价疯涨的原因，全年涨幅175%，房地产企业上市公司之首。
通过这起商业纠纷，我们再看背后的数据：
奥园的扩张显然集中在三四五六线城市：
2019年销售均价10100元/平米，2019年拿地均价2168元/平米（克而瑞数据：拿地264亿，拿地建筑面积1218万平米。）
这里的风险是两个：
第一个是软环境，这个已经在临澧奥园项目上发生了。
第二个是硬指标，就是三四五六七八线的潜力和市场容量。
往更远处想，是杀鸡取卵的系统风险，就不想了。
车到山前必有路吧。
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