2020年4月30日，来自基础设施领域公募REITs试点推出。
REITs是个啥？
REITs=Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金，是通过发行收益凭证、募集资金、投资于不动产、将租金收入及不动产增值部分按照一定比例对投资者进行分红的信托基金。
图：REITs的产品结构
根据《REITs分析与投资指南》数据，在美国的三大投资品种中，债券占比44%，股票占比34%，包含REITs在内的不动产投资占比22%。
REITs有啥好？
REITs能有效盘活存量资产，形成良性投资循环，提升直接融资比重，降低企业杠杆率。同时，REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定等特点，有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。
REITs能干啥？
REITs将流动性低、非证券化的不动产投资转化为资本市场证券资产，承担在经济低迷时加速社会资金流向融资困难行业的任务，已在40多个国家和地区进行交易。
图：REITs的发展布局
基础设施领域公募REITs利好“六稳”、“六保”的重要抓手——新老基建行业，有助于解决投资资金来源，开启投资内生循环，外部管理人模式的“出表”属性有利于部分企业改善资产负债表。
REITs怎么分？
一、按资金投向，分为权益型、抵押型、混合型。
权益型：资金直接投向不动产的产权或项目公司股权，参与不动产的运营管理，收益来自分红，美国九成以上REITs都是权益型。
抵押型：资金直接向开发商或不动产产权所有者提供抵押贷款，或购买抵押贷款支持证券MBS间接提供融资，不参与不动产的经营管理，收益来自贷款利息。
混合型：既拥有并经营不动产，又向开发商或不动产所有者提供资金，收益来自分红和贷款利息，医疗领域涉及较多。
二、按组织形式，分为公司型、契约型、合伙型。
公司型：载体是公司，REITs份额是公司股权或股份，收益来自股利。
契约型：载体是契约基金或信托计划，REITs份额是基金单位或信托收益凭证，收益来自基金分红或信托收益。
合伙型：普通合伙人GP负责经营管理，承担无限连带责任；有限合伙人LP不参与经营管理，承担有限责任。
三、按募集方式，分为公募型、私募型。
公募型：向社会公众募集资金，能上市交易，主动管理多个不动产，股性较强，长期存续，极少增信。
私募型：向特定客户募集资金，不上市交易，被动管理单一不动产，债性较强，有存续期，普遍增信。
四、按运作方式，分为封闭型、开放型。
封闭型：份额固定，二级市场交易。
开放型：份额不固定，可以买入新股或赎回。
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