根据国际经验，推出REITs旨在激发经济活力，提高经济发展动力。
基建投资是拉动中国经济增长的“三驾马车”动能之一，我国存量基建资产高达百万亿量级，持有者主要是地方政府、城投公司、社会资本。
图：基建投资资金来源构成
一方面，资管新规之下，以土地、房地产和基础设施为抵押品的信用扩张难以为继，非标融资收缩导致基建自筹资金减少，而自筹资金是基建投资的主要资金来源。
另一方面，由于基建投入量大、回收期长、退出渠道缺失、资金利用率低，地方政府债务风险积聚，基建投资资金来源不足、增速放缓。
随着经济增长动能切换，信用扩张势必转向直接融资，尤其是股权融资。
虽然我国直接融资比例逐年提升，但是提升部分主要来自债券融资。在2019年直接融资结构中，政府债券占比57%，企业债券占比39%，而股票融资占比仅有4%。
图：2019年中国直接融资结构
借鉴海外经验，REITs模式可以成为企业投资和融资的双平台，把存量资产变成流动证券，有望降低地方政府杠杆率，有效化解地方债务风险。
基础设施领域公募REITs可以借助资本市场的定价机制，实现基础设施投融资市场和信用市场价格发现的功能，吸引社会资本参与基建项目，引导资源有效配置，提升房地产、基础设施、公共服务体系等投资效率，建立市场化、精细化和长期化的经营管理机制，提高运营效率、项目收益和资产价值。
图：2020年3月美国公募权益型REITs构成
在疫情困扰和低利率环境下，基础设施领域公募REITs是可以燎原的星星之火。
在疫情困扰下，GDP增速和资产价格下跌，推出REITs利于托底救市，维护资产价格稳定，避免发生系统性风险。
在低利率环境下，无风险利率下行，REITs的潜在收益空间可期。
图：美国公募REITs年度收益对比
根据基础设施领域公募REITs试点通知，投资者限制包括：战略配售20%和5年以上，机构投资者64%以上(80%*80%)，公众16%以下，1000人以上。
在64%以上的机构投资者中，保险资金或是配置主力，银行资金或受监管限制。
先说保险资金。
保险资金与基建项目久期匹配度高，存在配置长期资产需求，本身就会通过保险债权计划投资基建项目。
再说银行资金。
在当前监管框架下，对于资产证券化风险资本占用比例的法律规定：“评级在AAA到AA-的ABS可以按照20%风险权重占用，与商业银行公共部门的债权风险权重处于同一水平。”相比之下，商业银行对一般企业债权的风险权重为100%，对微型和小型企业债权的风险权重为75%，对个人住房抵押贷款的风险权重为50%。
遗憾的是，虽然商业银行投资公募REITs可以有效降低风险资本占用，但是资管新规规定资产最多一层嵌套，可能难以通过委外的方式投资公募REITs。
最后说说公众资金。
对于16%以下的公众而言，公募REITs“十全十美”，适合作为家庭资产配置的中低风险品种。
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