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作者：白章
对于那些依靠美元债市场融资的房地产公司，刚刚过去的4月是残酷的。
受到海外疫情影响，美元债市场在4月份几乎冰封，能够获得融资的中国房地产企业寥寥可数，整体美元债融资规模同比降幅超过九成。
尽管5月份美元债市场有所解冻，但融资环境仍不乐观。
部分房地产公司，比如泰禾集团、雅居乐、阳光100、亿达中国和禹洲地产等被多个评级机构同时下调评级，这对它们来说意味着筹资通道更加狭窄，融资成本更加高昂。
01
美债市场冰封
2020年5月初，时代中国控股发行了它今年来的首支美元债，融资规模2亿美元，一年内到期，年利率6%。对于一年期的债券而言，6%的利率成本并不低廉。该公司于2019年7月发行的四年期2亿美元债务的年利率也不过6.75%。
但对于中国的房地产企业而言，这笔美元债发行却是个难得的好消息。
房地产美元债市场刚刚经历了严峻的4月：在当月，只有新湖中宝一家企业通过美元债融资。这家公司目前面临较大的资金压力，年内还有2.4亿美元境外债进入回售期。
时代中国的情况同样不乐观，它是净融资缺口最大的地产公司之一，今年一季度，公司在境外完全没有发行美元债，当季净增量为-3.75亿美元。
万得终端的数据显示，时代中国在过去五年间的债券市场融资大部分是美元债，鲜有发行人民币债券。这令它累积了大量的、尚未偿还的美元债务。
财报显示，截至2019年年末，时代中国的总负债水平是1253亿元，其中流动负债880亿元。从其债务来源结构看，41%的债务由境外公司债构成。公司的债务兑付高峰期也即将到来，2020 年和 2021 年到期债务分别为186亿元和170.5亿元。
中金公司测算，目前时代中国年内到期境外债剩余3亿美元，进入赎回期的剩余7.5亿美元，这次的2亿美元新债尚不足以覆盖到期债务。
除了这笔美元债，时代中国还在采用多种方式“补血”：拟发行的20亿元ABS，以及私募方式发行的两笔共计51亿元的债券，近日分别得到了深交所和上交所的反馈。
据中金公司的统计，4月房地产美元债发行与净增量分别为2.87亿美元和-11亿美元，发行量同比和环比分别大幅下降97%和88%。
同时，境外的美元债融资成本高居不下，而且上市公司了进入业绩静默期，无法就公司情况与外界进行沟通。
这样的融资环境，对于部分面临美元债兑付高峰的房企来说可谓艰难。
据中金公司测算，2020 年美元债到期金额靠前的房企有：恒大、绿地、融创、绿城等。
其中，恒大第一季度美元债发行量已经超过或持平于全年到期量，融创第一季度发行占全年到期的一半左右，这两家后续净融资压力已相对缓和；绿地、绿城一季度发行占全年到期的 21.0%、0%，后续尚有净融资缺口80.3亿元和78.2亿元。
02
房地产成降级重灾区
融资环境本已不佳，房企被下调评级无疑是雪上加霜。
泰禾集团的评级展望，在今年的3月份被穆迪再度下调至负面。这家公司依靠自身力量，已经无法度过当下冰冷的市场环境。按照该公司财报，截至2019年年末，它的有息负债达到了964亿元；而截至今年3月31日，泰禾集团的货币资金只有55亿。
市场留给泰禾集团的选择余地并不大。在五月中旬，泰禾集团宣布将引入战略投资者，控制权极有可能易主。
泰禾集团是疫情冲击下，中国经济体内各个产业所面临困境的缩影。全球三大评级机构——标普、穆迪和惠誉今年以来已经多次对中资境外发债主体的评级进行下调。
据中金公司统计，从美元债市场看，今年前四个月中资境外负面评级调整共96次，去年同期仅为59次，而正面评级调整行动在前四个月仅4次，数量较去年同期的32次大幅减少。
房地产是重灾区中的重点。
在评级机构今年以来的96项负面评级行动中，25项涉及房地产行业，占比最高。考虑到房地产行业受到疫情冲击、再融资不确定性、偿债压力和流动性较大等原因，行业的整体评级已经被部分机构下调。
克而瑞对数十家房地产公司做了评估，该机构的分析师孙杨表示，部分房企靠销售“无法覆盖短期债务和土地款。“
这就不难理解一些大型的公司正在遭遇的评级下调。与泰禾集团相似，泛海控股、红星美凯龙、雅居乐、阳光100、亿达中国和禹洲地产均被多个评级机构同时下调评级，主要理由包括了流动性紧张、疫情影响行业合约销售能力，债务到期压力导致的再融资压力较大、前期激进投资和业务扩张导致杠杆率居高不下等一系列问题。
非国有房地产公司此刻尤其艰难。地产领域被下调评级的公司里，以非国有企业居多，比如红星美凯龙、泰禾集团、雅居乐、亿达中国、禹洲地产等。
楼市的需求虽然不会枯竭，但“迟到“在所难免。不出意外的话，2020年中国房地产的整体销售将同比下降，库存水平维持高位。
开发商的海外融资渠道，在今年的下半年能否恢复去年同期水平尚未可知。穆迪方面预计，虽然多数开发商仍具备境内融资渠道和境内债券的再融资能力，但一些流动性和信用质量较差的开发商再融资风险可能上升。
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