对207大悦城地产，最早由观察调研谭木匠引起的，那时候到哪里都去逛木匠的店，然后就发现大悦城满有点独特的味道。
然后发现大悦城为国企，居然特别敢用年轻人，20-30亿投资项目就全丢给30岁左右的年轻人操盘决策，太不像话了！
这帮年轻人没有股权激励，居然干活还特别有追求，有情怀，看遍全世界最NB的mall有眼界有见识，特别能折腾/敢折腾，居然折腾出来的有模有样，ROE也高，也是奇怪。
于是，虽然觉得购物中心算不上个好赛道，中粮系股市口碑也一般，管理层不稳定，规模导向过强，节俭及效率不够，激励不连续，207股权前20大过于集中等等等等......
但是喜欢就要表态"/>，于是还是入坑了......
一些了解，拍屁股预测摘要：
一：2020年底，结算金额接近70亿。重点地区及项目：
海南红塘悦海已经完工，已售未结22亿；杭州公寓商街已经完工，已售未结31亿，下半年应该还有新的增加；青岛地区7-8亿+；重庆祥云5亿以上，
二：2021年底，周政1000亿口号的交作业年。顺利的话，207结算金额要接近400亿//超过200亿权益结算金额，可能会爆破天。重点项目：
瑞虹项目2021年完工 ~~ 170亿+上海大悦城office公寓商街2021年完工 ~~ 底线估计80~90亿苏州天悦2021年完工 ~~ 30亿+常州花语江南 ~~15亿左右重庆祥云及公寓 ~~ 20亿左右青岛地区 ~~ 30亿左右杭州 ~~ 5-10亿；
三：2021年估计销售口径要超过400亿，2021年底之后，目前已经在手，届时尚未结的货值还有超过800亿；以后有空再详列。
四：2021财年，目前市值，PE大约1.5-3之间。看到时会不会打脸"/>
五：投资物业部分，
2025年大概率投资物业并表收入超过60亿；不计管理输出和合联营；AFFO约35-40%；207有自己的独特性，按照他们的招商运营风格，在pandemic中受创更重些也是必然的，看你喜不喜欢这风格，关心大悦城的人都知道的，不多说。个人认为未来10年国内最具高质量成长性的商业物业格局已凸现：万象城/龙湖/大悦城，三家各有特点。大悦城中短期最大的内在瓶颈是规模，拿错一个项目影响公司全局，所以他也是最谨慎的。以目前现金流水平和开发项目储备，207大概最快的速度就是2-3个大悦城/每年了。我希望能有2个最多就好了。
六：所谓“双轮驱动” 模型解密：
选取2线，人口流入聚集城市，精选有产业基础，支持人流导入的新区，低成本向政府勾地，建设新区综合体； 政府明显能看到这样玩，对边远土地快速升值以及税收潜力！ 国内有能力做这件事情的公司一个手数得过来。 优选拿到大规模/低土地成本住宅，先建住宅，然后公寓/商界/office，全部卖掉，同时培育目标人群；如果住宅土地规模够大，希望发展物业部分先赚到5-10亿；最后建购物中心，客流已有基础，招商容易，以大悦城这般年轻人的折腾能力，一炮打红，最擅长做的就是这样新项目。 如果和前面发展物业合并算下来，可能一个2线新区综合体总投资20亿左右，最终实际净投入10亿左右或向北一点，如果再考虑杠杆，可能实际上净投资5-10亿；经过3-5年，保守算大概率是1.5-3亿租金，AFFO和SIMON或万象城没法比，就算35-40%，~~~ 0.75亿到1亿； ROE基本就清楚了。再之后保守记，就通货膨胀率增长吧。
七：购物中心商业前途：
不是说米国购物中心都在一个个倒下嘛，未来几年要关上几千个Malls，是不是购物中心是个落后的商业型态呢？！
前几个月俺拿出了读书时写论文的严谨态度，溯源了米国十几个mall的历史和所在地区商业过往70-100年的变迁过程，也算看出了一些规律吧，这里有7-8个核心要素，说来话长了，下回分解！
本文作者可以追加内容哦 !
