经济观察网 记者 程璐洋 市场情况变化莫测，国内国际“双循环”将会如何影响商业地产未来发展？9月15日，在由《经济观察报》主办的“2020IF商业地产年会”，中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云分享了“双循环”下我国的商业地产怎么发展？
以下为蔡云在2020IF商业地产年会上的部分演讲实录：
如何看待“双循环”与商业地产的关系
商业活动是以商业不动产为载体，不动产不创造商业，这个载体上的商业活动创造了完整的商业地产过程。商业活动是社会经济发展重要的晴雨表，需求、供给、消费连串起来是商业地产根本的基本线，在这个情况下如何看待“双循环”跟商业地产的关系？
现在关于“内循环”，“内外循环双轮驱动”都是我们国家近来非常关注和提倡的经济热点。面对当前和今后的形势、全球经济的发展有着十分重要的意义，当前全球个别经济主导国和我们之间的贸易摩擦，导致单边主义的贸易争端上加剧，是我国经济发展的不确定性增加，同时面临百年未遇的大变局，
积极扩大内需，同时减轻对冲风险，通过国内体系满足自己的需求，这是内循环的重要一方面，提高了竞争力，再一个使国内企业更加重视公平的原则，也改善整个经济环境，争取周边环境的稳定，形成了价值的循环，这是我们国内国际循环为主体相互促进新格局的表现。
内循环的实质是，不断提升产业链、供应链的现代化水平，加大科技创新，要有自主知识产权的这样才能打造新的发展趋势，这是我们对国内国际循环新格局的理解。
随着新格局的变化发展，可以看到我国未来整个经济发展的特征是充分激活市场能力。原有的潜在的经济市场没有得到激活，随着外部环境的变化，市场和资源这些外在因素在整个国际大循环中逐渐减弱，这时候立足点是调整我们的结构，同时在结构中转换发展动力，用它来激发更大活力。
深化改革，这是永远不会变的主题，我们一直在改革中前进，在改革中发展，所以在深化改革当中可以看到，一个是建立高标准的市场体系，再一个就是完善经济制度，在这个基础上激发市场主体的活力，活力在什么地方？这就包括了土地要素的活力、劳动者要素的聚集效应、突出的资本要素聚合功能，还加上技术上的转换功能，还要发挥数字要素在经济中的作用，这是激发活力最关键的。
发展“双循环”怎么拉动投资和消费的双轮前进？
我们是第二大经济体，同时是世界上最大的工业国，有着最完善的工业体系，对外贸的服务体系，所以我们在投资上有很大的发展驱动。特别是人口消费结构的改变，消费策略的调整，拉动整个经济无限发展，这是投资和消费的双轮驱动。
再看商业地产，经济发展这么多年，多年来人们对美好生活的向往是消费发展的基础，这其中包含了低收入人群向中等人群的转化群体、更有大量的中产阶层人群的改善性需求，存在于整个消费主体中，因此，消费一直存在的。
第二，城市化进程的发展，农村人口进入城市，几十年几亿人进城带来的消费激发动力，不能静止的去看购物中心当前的空置，市场的萎缩，而是随着市场的发展，商业地产更多的发展应建立在主动求变、调整产业结构，调整供需矛盾，调整供给侧改革上来，未来市场是广泛的。
第三，在消费结构发生了变化，需要更高层次的、业态丰富多彩的供应空间发生了变化，因此，扩大消费是商业地产发展的定海神针。
商业地产发展市场环境分析
接下来从商业地产市场规模进行环境分析，首先是中国制造加上中国消费，超大规模的融合优势，是商业地产发展的基础，我国市场多年的高速发展，使中国经济发生了深刻变化，在这个变化当中中国制造有全球最完整的生产体系，工业体系，同时我们有4亿中等收入人群，有14亿的人民内需，同时有1亿的主体市场，更重要的还有1.7亿的各类具有职业资格的高级人才，这些就是中国制造的基础。同时也是国内循环的底气所在.
第二点，市场在培育大的新型消费，升级消费。从这次疫情看来，带货直播、网络经济、居家办公、远程医疗、在线教育在整个疫情中逆势上涨，给经济带来一股清流，这种逆势上涨的优势可以看出整个市场上扩大消费、升级消费是市场未来发展的信号。
在国务院总理李克强9月9日主持召开国务院常务会议，确定支持新业态新模式加快发展带动新型消费的措施，促进经济恢复性增长；这两种模式带动新型消费，促进经济恢复性增长，已经在前期试水中得到了很好的市场结果。
第三个，新基建带动产业革命，促进消费的发展，现在整个市场谈新基建，新基建本身是瞄准了市场的增量，同时瞄准了有效投资，新基建抓住了产业的本质，同时提高了供给质量。新基建激励了自发的积蓄量，扩大了抓手，提升了城市建设速度，释放更大的需求。加快新型消费基础设施建设。推动5G网络、物联网等优先覆盖核心商圈、产业园区、交通枢纽，建设千兆城市，加快农村商贸流通数字化升级，推进智能快件箱等终端建设共享。安全有序推进消费数据商用。对商业地产的发展指出方向。
第四个是推进城镇化。城镇化是整个市场发展最重要的基础，目前100万到300万人口的城市，现在户口不限制，可以落户，可以流动了；300万到500万人口的城市要求是放宽落户政策，所以在城市化中人口性质变化也是商业地产发展最重要的基础。
第五个就是宏观政策的应对力度。“六稳”“六保”工作很重要，昨天的统计资料，8月份为止国家规模以上的工业增长值同比增加了5.3%，投资从1-2月份的下降24%到现在下降0.3%，降幅在缩窄，这个时候宏观政策的措施对市场又是利好的消息，所以商业地产不用悲观，市场在发展当中不断前行。
打造商业地产可持续发展之韧性
最后，怎么样打造商业地产的韧性发展？
商业地产完全不只是一个写字楼，一个购物中心所要表达的，是所有商业活动的不动产空间，现在写字楼里有医院、托幼、商品市场等，购物中心可以办宠物市场，办儿童教育等第，旅游综合体，他们的业态丰富，边界越来越不清晰，是复合融合。因此看商业地产既不能静止又不能单纯，实际上未来的商业地产发展是一定是全方位发展。所以整个市场不能简单理解为商业地产是单独的，实际上商业地产包括线上线下，包括整个市场的规模发展。复合型商业地产发展要复合型的思维，从原来售卖商品到现在售卖生活方式，这是商业地产面临市场的转折。
第二点，整个市场的生产链条布局布局具有前瞻，以购物中心为例，未来的市场有3个突出特点：打造商业地产可持续发展之韧性
1、商业地产复合融合发展，不再是单一业态
从传统的售卖商品上升到售卖生活方式；横向衍生体验，纵向衍生产业链；颜值再升级；发力沉浸式体验，建立深度的情感连接；前瞻性布局，开辟未来的商业新物种；流量为王，无人零售、共享经无人零售，共享经济，带货直播，是巨大的风口。这是数字经济的重大影响。
线上线下的并轨发展。我们看商业地产在线上“狼来了”喊了多少年了，从马云的阿里巴巴超越线下购物中心开始，就一直害怕“狼来了”，但可以看到在今年的发展中，线上线下融为一体了，线下反而超越了线上的零售额，所以说市场必须是融合的市场，不要再惧怕狼来了，而是更多相互拥抱，带来线上线下并轨发展。
现在去购物中心一定给消费者一个理由，去干什么？因为在线上已经完成所有的需求。但是从人类的发展来看，聚集要求、交往、体验、沉浸要求是线下发展的基础条件，除此之外，线下商业还要具备
发展的主题化、个性化、避免同质化竞争。同质化的快时尚、电影院、餐饮网红店，怎能给老百姓的去的理由呢？因此，必须突出整个商品的个性化。
以美国最著名的“美国梦”城市综合体，它有整个滑雪山，还有全球最长的水磁火箭的滑梯等，非常大的占地面积，据说在这里玩一两个星期都玩不完，或者是体验不到。这种地方让大家没有理由不去，大人孩子都会去，个性化主题是突出的，这样就避免了同质化竞争。
跨界和融合，写字楼这么多年一直搞线上线下，实际上真正的写字楼空置等问题，在国外发展中也会遇到。但是写字楼如果去做社群，现在写字楼很多人做人力资源工作，同时体现出其他的经济和交易方式，写字楼照样可以拥抱这个市场。所以我想商业地产发展的可持续是有韧劲的。
一个商业体放在那个地方，量多量少总是有消费体现的。如果积极拥抱这个市场，让这个市场和你融合，我想这个市场是有它的可持续发展能力的。
真正要做到精细化的运营管理是商业地产最重要的收官之作，可以说在整个管理上，商业地产本质是“租金+资产增值”是运营之道，现在的情况在于精细化的运营，一个好的管理团队能够让它保值和增值。
以澳大利亚的西田百货为例，2000年西田一共87个购物中心，我们在2015年也是87个购物中心，在2000年的时候估值是200亿，2015年是700亿，整个市场不断地增长，取决于运营的好坏。
从2015年开始，商业公司和房地产公司不断试水资产证券化，类REITs做了相当的数量，在国内国际，新加坡、香港上市。随着市场的发展，各项税收政策的完善，管理水平的增加，真正的REITs会很快到来，这是市场发展最基本的环境。
我在年初说，信心比什么都重要。有了这么好的市场基础，有强大的韧性，各个商业地产公司只要自己积极调整，改善运营环境，积极管理，精细化耕作，这个市场还会更加欣欣向荣。
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