早楼市 From 财经早餐 00:00 08:52

时隔四年,上海二手房市场的单月成交量再次突破3万套。

易居研究院发布数据显示,9月份上海二手房成交套数约为3.1万套,环比增长4.2%,同比增长46.8%。而上一次单月成交量出现“3”字头,还是在2016年9月份。

业内人士认为,自2017年市场降温后,上海楼市今年进入上升通道,开始触底反弹。疫情后,货币政策宽松、自住需求释放、调控政策稳定等因素都对楼市上行形成支撑,不过,预计在多地调控升级、房企融资收紧影响下,四季度市场会有回调,将处于震荡上行趋势。

9月上海二手房成交量破四年新高

今年以来,受疫情影响,1-3月上海二手房成交迅速降温至冰点。随着疫情逐渐好转,自4月开始,市场逐渐升温,至9月成交量更是升至四年来的新高。

根据易居研究院的数据,4-7月上海二手房成交量稳定在平均每月2.8万套左右,8月、9月成交量分别达到2.98万套、3.11万套。前9月上海二手房成交量同比增长9.9%,增速已经回正。

从成交房源结构和区域来看,9月份上海成交房源中平均面积为88.6平米,其中90平米以上房源占比达到41%,而上个月仅为33%。成交套数排名前五位的板块分别为周康、浦江、三林、金桥、南桥新城,其中有3个板块位于浦东。成交最高的周康板块成交766套,环比增长11%。作为传统交易大户的松江、嘉定也同样比较活跃。

从成交价格来看,上海二手房住宅套均总价为353万元,成交均价为42085元/平米。成交均价排名前三位的板块分别为淮海中路、前滩、南京西路板块。上海各区二手房成交价格除了虹口区同比下降了0.1%,其余区域均有不同程度的上涨。以黄浦区、浦东新区和松江区最为明显,分别环比上涨0.52%、0.48%、0.45%,同比上涨4.7%、4.3%、3.5%。

在新房市场方面,9月,上海新建商品住宅成交面积约110.9万平方米,环比增长13.9%,同比增长40.5%,创了自2017年市场降温以来新高;新增供给面积115.2万平方米,环比下降2.9%,同比增长26.9%。9月,上海新建商品住宅成交均价为54356元/平方米,环比下降1.9%,同比上涨1.0%。

成交比较多的属临港新城板块,随着一些重磅企业的入驻,四季度临港依旧会是购房需求的重点地区。徐泾同样也是收获了非常多的人气,成为很多刚需购房者们的首选。

市场“热”了吗

未来,上海楼市会进入上升通道吗?

业内人士认为,在强调稳地价、稳房价、稳预期的前提下,市场仍处在良性运转状态,较难出现过热情况。主要原因在于二手房市场存在议价空间,以价换量现象仍然存在。

由于新房与二手房出现改善型联动,置换群体开始增加,带动了二手房交易。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示,下半年以来,二手房挂牌量不断增长,中介带看量逐月递增。9月份每周新增挂牌数量是1.1万至1.2万套。置换群体在促成交易方面更加积极,在价格上也愿意让步。从上海链家的成交数据来看,9月份议价空间扩大了0.6个百分点,客源成交周期未出现显著缩短。

另一方面,上半年受疫情影响被积压的购房需求,在下半年进一步释放。“今年下半年,二手房成交量一直不错,7月份至9月份保持在2.8万套至3.1万套。但是平均价格的增幅相对平缓,7月份和8月份环比持平,直到9月份才有所增长。”上海中原分析师卢文曦说。

此外,卢文曦指出,虽然9月上海二手房成交量创了新高,但是今年的高点可能也就这样了,因为本身到了四季度成交量就会慢慢的往下走,所以10月、11月份可能还是有一个震荡回落,再要看到3万套的概率几乎是没有了。预计明年市场应该还会维持稳步反弹向上格局,成交还有机会看到3万套,但是也和今年一样是个别月份出现,正常情况应该在2万套出头点。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,上海楼市应该可以说是见底反弹了,这个底部就是前面说的2017年、2018年的量特别低,2019年的价格是处于一个偏底部。“但是四季度即便有回调,也不代表市场重新大幅降温了,因为已经是处于一个震荡往上走的通道当中,我估计,明年春节之后,二季度成交量会重新起来。”

同时,有中介认为,尽管房子成交量高了,但还是谈不上卖方市场。目前还是挂牌的多,买家不愁挑。好卖的房子一般周边轨交便利、配套成熟、房龄在20年以内、小区环境良好。而一些老旧小区的成交价格则出现一定降幅,成交量也相对低迷。

分化的二手房市场

复工复产以来,全国多个城市二手房价格同环比普涨,甚至超过同期新房价格。不过,不同城市房源的流动性并不一样。

据报道,房源流动性普遍居前的城市,以一线城市和部分强二线城市为主,其中长三角城市占据前十中的六席。

具体分城市等级看,一线城市房源活跃指数显著高于二、三线城市。北上广深等一线城市已经进入存量房市场,需求支撑下二手房活跃程度明显高于二、三线城市;一些省会城市诸如成都和西安,以及受环沪外溢利好影响的嘉兴和宁波等,二手购房需求也较为活跃。  

根据贝壳研究院测算,2020年9月一线城市二手房流动性指数为85.16,环比降0.3%;21个二线城市二手房源平均流动性指数为81.06,环比降1.0%;8个三线城市平均二手房流动性指数为81.05,环比降1.6%。  

全国楼市区域性分化明显,一些区域二手房流动性高企,而有的区域则持续低迷。二手房流动性指数较低的城市,有些是以新房交易为主导,二手房市场活跃程度相对较低;有些则与近年来东北地区人口外流、整体购房需求萎缩有关。  

下半年以来,多个热点城市楼市调控收紧,特别是长三角地区,包括杭州、宁波、南京、无锡、常州等已经出手调控。

从全国来看,贝壳研究院指出,下半年以来,为实现房地产市场“三稳”的目标,中央层面多次召开会议,敦促地方尤其是土地市场过热、房价上涨较快、市场预期不稳的城市及时采取针对性措施稳市场。地方层面紧调控,“一城一策”持续发力。7月以来,深圳、东莞、杭州及成都等近20城约30次出台收紧政策抑制和防范市场过热。

贝壳研究院预计,四季度,二手房市场政策环境或进一步收紧,三季度较热的城市或出台调控平抑市场。购房贷款利率触底后或随银行资金成本的上升而小幅走高。年底市场季节性反弹力度不强,整个四季度成交预计继续回落,重点城市价格普遍走平,调控严格城市或将下跌。

文章来源:上观、券商中国、每日经济新闻等