乐华城地产介绍,商业地产作为能够提供稳定可预期现金流且本身价值还可以不断重估的资产,是最适合进行金融化的地产投资品,为私人及机构投资人所青睐。从另外一个角度来看,如同血脉之于人体的重要,金融也是商业地产开发经营模式中不可或缺的一环。因此,在我们谈论商业地产的时候,无法回避金融的存在。

商业地产的价值构成按照价值形成过程主要体现为:土地价值、开发价值、运营价值和退出价值。土地价值比较好理解,所谓“地段、地段、地段!”,大多数人都可以看到因为地段升值带来的价值。少部分品牌开发商通过建筑品质的提升而获取了开发价值,极少具有运营能力的抓住了另一块增值蛋糕,更少的少数派掌握了退出增值的秘诀。乐华城地产认为商业地产的魅力恰恰在于越到后面才越精彩,只有通吃整个价值链的地产商才是一个成功的商业地产商。

回归本真,乐华城地产认为商业地产的基本商业逻辑就是为经营者提供适合的场所以及增值服务,使经营者获得满意的回报,从而使物业的价值不断提升。简言之,只有让经营者能够赚到钱的商业物业才是有价值的。所有的商业地产投资都是期望以合适的价格实现退出的,在不同阶段的退出反映不同的市场预期,资本属性的不同也会决定投资人选择不同的退出时机,从而产生不同的经营模式。

所以商业地产是持有还是销售,不过是不同价值预期者之间的转换行为,出售者实现了阶段性价值预期就可以退出,而作为接盘的购买人一定预期未来还会有更大升值。至于是整售还是散售,无非是批发和零售的关系,整售的好处在于一次性回流大量现金,代价可能就是会在价格上打个折扣;零售当然可以卖的更贵,但就需要考虑对中小投资人的把握,可能会有个较长的回款周期。

如果选择持有,一般来说商业地产的生命周期至少经过三个阶段:投资建设期、养商期和成熟期。反映不同的现金流特征,也代表着不同的投资风险。乐华城地产介绍,一般而言,投资建设期至少2-3年,养商期则需要3-5年,也就是说如果希望看到物业真正的价值,至少需要5-8年。而结果会有三种:价值倍增,平稳增长,经营衰退。因此商业地产是天堂,也是地狱。

当然,如果对经营结果没有信心,或者因为资本属性需要快速回流现金,一种国人习惯采用的模式就是散售,这种模式其实与住宅开发类似,现金流可以很快的回流,如果是期房销售甚至可以在投资建设期就已经实现回款,大大降低了开发商的投资压力。不过另一层面的逻辑就是卖掉之后资产价值是涨是跌已与开发商无关。当然,商业物业本身的生命周期仍然存在,仍然需要去养才有机会做好,不过由于业权分散,彼此之间很难形成协同,而且无法根据市场变化而及时调整,所以散售的物业经营结果往往差强人意。

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