林华：中国REITs市场展望

林华，CFA，链证数科实验室主任，北京紫金智能金融研究院院长，北京链证数科技术研究院院长，中国保险资产管理业协会资产证券化专业委员会常务副主任，中国资产证券化分析网创始人，兴业银行独立董事，招商REITs审计委员会主任，中国证券基金业协会资产证券化专业委员会顾问。着有《中国资产证券化操作手册》《中国REITs操作手册》等，译有《区块链：技术驱动金融》等。

中国的REITs市场经过多年的发展，已经日渐成熟。在2021年度新华基金投资策略会上，林华先生就我国REITs市场的发展现状、核心机会及未来展望等方面进行了分享。

ABS与REITs概述

从会计的角度，一个企业的资产负债表左边有两大类资产：应收账款和不动产。把应收账款拿来做融资，叫做资产证券化（ABS）；把不动产拿来做融资叫做REITs，目前我国宏观调控的政策主要聚焦在基础设施领域，所以推出了基础设施投资基金。

我国目前推行的基建REITs，资产负债表右边不变，负债可能不升反降，资本金也有可能增加。同时资产负债表左边的存量设施通过REITs卖出去，变成了现金形成循环再投资。从这个模式来看，目前推行的REITs对我国的发展是非常有益的。

总体来看，REITs是资产负债表的左边驱动，通过REITs盘活存量资产，收回资本，进行循环投资。

PPP项目资产证券化

从目前我国做的REITs来看，关注重点在于资产负债表左边的存量的不动产基础设施，通过发行权股的新交易模式回笼现金，进一步循环投资。ABS与REITs的差异根本在于两类资产的本质差异。REITs是一个资本运营平台，ABS是简单的融资工具，两者要区分开。REITs是个很好的盘活存量的工具，并且可以通过不断的扩募买入资产，不断的扩大REITs资产管理的范围，增加运营效率和运营公司的科技能力。

我国的PPP项目资产证券化是2017年推出的，当时由十几万亿的PPP项目资产形成，采用了财务交易结构与商业不动产的CMBS架构中的逻辑，产品期限是十八年（3+3+3模式），同时做了开放赎回的结构。这种结构对商业不动产勉强可用，但是对于基础设施REITs可能有风险。

我国的基础设施REITs

我国的基础设施规模很大，不应该用PPP项目资产证券化的方式去做，这样做会产生经济周期与财政周期叠加共振的风险。在这个时点推出基础设施REITs，通过股权型的交易盘活存量，降低杠杆，是我国整个资本市场非常期待的政策。

我国基建REITs的政策有三点要注意：

第一，两个强化，强化专业的运营机构培育和强化投资风险管理。

第二，三个聚焦，聚焦新基建领域；聚焦重点区域；聚焦资产质量。

第三，三个坚持，坚持良性投资循环；坚持股权型结构；坚持公开发行。

在目前我国基建REITs的结构图中，最上层是公募基金，下面一层是专项计划，我国未来的发展应该是公募基金+SPV，资产专项计划等同于SPV，底层是项目公司，项目公司持有物业。

目前我国公募基金在发行REITs的角色定位非常重要。一些境外的机构包括中国香港，发行人资产所有方会申请9号牌做基金管理人，托管银行对这个管理人有制衡的作用。我国的公募基金管理人基本类似于两个角色的叠加，是一个超级管理人的概念。

REITs的机会在PRE-REITs

在抢优质的项目时，竞争是白热化的。在这种情况下，作为专业的资产管理机构可以适当的与一些产业运营方在前端布局，做一些PRE-REITs的安排，储备足够的资产。

美国的黑石通过自身的能力找到资产，然后不断的修复、培育，增加这个资产的价值，通过REITs的方式去盘活。这个模式从新华基金的角度也可以考虑，作为一个REITs的管理人，应该是布局一个生态，而不是去专注在某个细分的点。从产业布局的角度来看，一定把前后端、产业运营方聚集在一起，构成一个生态，从生态的角度布局业务，对未来的发展可能会更好。

人民币国际化有利于REITs市场的发展

随着人民币的国际化，很多钱会流向境外，但是人民币国际化只是人民币的所有权发生变化，它本质还是记录在我国央行和银行账上的数字。这些资金在境内需要寻找一些资产，而这些资产基本是固收类的资产，按照这个趋势发展，将有助于我国REITs市场吸引境外投资者，推动我国REITs市场的健康稳定发展。

风险提示：本基金管理人本着勤勉尽责的原则管理基金，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。投资有风险，基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。

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