公司简介：
星盛商业管理股份有限公司是大湾区知名商用物业运营服务供应商。根据中指院数据，截至2020年9月30日，按深圳的运营中购物中心数量计算，星盛商业排名第一；按运营面积计算，排名第二；按于大湾区的运营中购物中心数量计算，星盛商业排名第四；按运营面积计算，排名第七。
截至最后可行日期，星盛商业订立合约以向5个商用物业项目提供服务，覆盖中国20个城市，总合约面积约3,284,000平方米。
发行概况
股份代码：06668
招股时间：2021-01-14～2021-01-19 12:00
公布结果：2021-01-25
上市日期：2021-01-26
计息日：6天
入场费：3919.01元（1000股/手）
市值：32~38.8亿
市盈率：37.58倍
发售价：3.2~3.88元
香港发售股份数目：2500万股(回拨至50%，甲乙组各6.25万手)
预计20万人申购，1手中签率15%
点评：综合评分6.86分（为各明细项算术平均值）
1. 其他城市不知道，星盛商业在深圳的购物中心都是人气爆棚；
2. 估值虽然不便宜，但是定位高端，品牌价值稀缺；
3. 与深圳政府关系密切，所以能否走出大湾区不确定；
4. 首日超购百倍，最近大幅回拨的物业公司有表现好的吗？
5. 据说快手、赛生药业、贝康医疗、微创心通都过了聆讯，赶着春节前上市，估计星盛商业首日抛压巨大。
1、首日超购近百倍，估计会上限定价，不计超发部分，市值38.8亿元；6.5分
2、按2019年净利润计算，发行市盈率37.58倍。公司近三年营业收入和净利润增速都不快，感觉估值偏高。不过招股书预计2020年净利润1.43亿港元，对应估值27倍，似乎也可以接受；6分
3、中国购物中心的数量由截至2013年末的1,517间增加至截至2019年末的5,221间，复合年增长率为22.9%。数量和面积增速都不算低，但是跟住宅物业比起来明显逊色；7分
4、星盛商业的收入主要来源于经济发达的大湾区，其中深圳占比高达85%。星盛商业运营面积在深圳排名第二，排在它前面的应该就是国内最大的超高端购物中心运营商“华润万象生活”。星盛商业的购物中心定位也非常高端，成功引入多间「首店」及「潮店」，包括中国首家「Gaga鲜语」及华南地区首家「永辉Bravo精标店」以及深圳首家「牛角」及「The Colorist」等众多首家品牌。截至2020年9月30日，运营中的商用物业的平均出租率为93.3%。7.5分
5、公司整体毛利率非常高，稳定在50%以上，而且有增长趋势。其中以品牌及管理输出服务业务的毛利率最高。7分
6、星盛商业绝大部分收入产生自委托管理服务模式管理的商用物业。截至2020年9月30日，公司以向总建筑面积为1,116,688平方米的合共17项商用物业（包括总建筑面积为531,931平方米的7项运营中商用物业）提供服务。起码说明还有总面积更大的10个储备项目在2020年9月30日尚未投入运营或者即将投入运营。储备项目总面积是目前正运营项目的一倍，想象空间不小；7.5分
7、星盛商业IPO吸引了4名基石投资人参与，其中认购最多的两名基石投资人都有国资背景，分别由招商局和深创投控股。算得上国内实力雄厚的投资机构。不过认购比例勉强超过30%（上限定价）有些不尽人意。6.5分
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