历史融资主要流向新希望地产

出品纵横陆家嘴

撰文查克

2004年,在成都大本营低调潜行近七年后,四川新希望房地产开发有限公司(下称新希望地产)突然增资,由此前的3000万元注册资本增加至10353.4万元,并计划投资25-30亿亿元扩张地产版图。

彼时,新希望集团董事长刘永好对外表示,这是新希望集团的"新希望"。而这也是在经历90年代初期的海南楼市泡沫破裂后,"新希望系"的地产业务第二次被这位四川首富寄予"新希望"。

要知道,新希望地产当时营收不足10亿元,占新希望集团整体营收的比例不到5%,但却贡献了逾两成的毛利。而"饲料大王"的饲料生意仍是"新希望系"业绩的核心来源,营收占比近九成,毛利占比超过六成。

不过,这个利润率远高于饲料行业的板块直至2015年才开始正式发力。这一年,新希望地产营收同比增长50.03%至32.31亿元,并次年实现销售额破百亿,首度进入行业TOP200,位列第111名。

抱团模式的规模狂奔下,凭借销售额四年逾60%的年复合增长率,新希望地产在2020年成功晋级房企千亿阵营,并以1031亿元销售额排在行业的第40名。同时,因资产总额超过千亿,新希望地产成为继主营饲料和养猪的新希望六和(000876.SZ)之后,"新希望系"名副其实的二当家。

但令外界意外的是,作为房企千亿阵营中非上市"独苗",新希望地产并未按照"先出表再上市"的新希望资本运作路径,而是与上市房企通过分拆物管公司上市以拓宽后者融资渠道相反——物管先行。

近日,新希望地产在将原旗下物业板块和高利润率的商业运营业务腾挪至新希望服务控股有限公司(下称新希望服务)后,新希望服务向港交所递交了招股书,拟募资用途为战略收购及投资、升级信息系统及设备、人才招募及团队建设、营运资金及一般企业用途。

新希望服务部分财务数据

而凭借近乎全部来自"新希望系"关联地产项目的支持,新希望服务近年来业绩呈高速增长态势。招股书显示,2018年至2020年前三季度(下称报告期),新希望服务分别实现营收2.58亿元、3.81亿元和3.68亿元;净利润分别为4106万元、6404万元和7936万元;截至2020年末,在第四季度冲刺式完成31.3%规模扩充后,新希望服务在管楼面面积增长至1020万平方米。

没有对比没有伤害。港股的38家物管公司数据排名中,若新希望服务成功上市,其营收和净利润分别排在倒数第五位和倒数第八位,而其勉强跨过千万平方米门槛的物管规模仅高于刚刚上市的宋都服务(9608.HK)。至于后者上市首日破发并大跌36%的遭遇则给同属小型物管公司的新希望服务敲响了警钟。

历史融资用途:向新希望地产"输血"

新希望服务的物管业务始于2010年,实控人系刘永好及其拥有新加坡国籍的女儿刘畅,父女二人通过海外家族信托Cathaya Trust间接持有新希望服务90.8%股份。新加坡Tessa Therapeutics科技公司副总裁、新希望新加坡顾问崔东红持有新希望服务的股权比例为3%;剩余6.2%股份由员工福利信托持有。

对于"新希望系"此次反常规的资本运作,业内人士分析称,尽管宋都服务上市境遇堪忧,但物管行业整体估值红利仍在并优于房地产开发行业,且破发率低于新晋上市房企;

另一方面,随着权益销售占比逐年走低,迈入千亿阵营的新希望地产能为新希望服务提供具备"话语权"项目的规模增速已大幅放缓,这也令后者在未成熟前"被迫"通过上市实现扩张。

数据显示(克而瑞),2018年至2020年,新希望地产合同销售额分别为303亿元、736亿元和1031亿元;权益销售额分别为257亿元、406亿元和538亿元;权益占比分别为84.82%、55.16%和52.18%。

新希望地产财务摘要

权益占比大幅下挫不仅令新希望地产的真实销售额增速大幅放缓,也令其业绩增速同步下滑。数据显示,2018年,新希望地产实现营收152.43亿元,同比增长151.18%;净利润为21.29亿元,同比增长73.53%;2019年,上述两项财务指标增速分别同比骤降131.40个百分点和88.72个百分点。

更核心的原因是,虽说新希望服务去年前三季度物管业务营收中来自"新希望系"的贡献高达99.7%,但后者在资金支持方面却略显"吝啬",且操作路径"独特"。招股书显示,2019年3月,新希望地产向新希望服务提供了6亿元贷款,期限九年,年利率高达8%,并将该笔贷款转让予第三方券商设立的ABS。

新希望服务主要财务比率

两个月后,在向ABS完成质押贸易应收款项及未来年度旗下部分在管物业的管理费后,新希望服务6亿元规模的ABS正式确立,并按相同的本金及利率向新希望房地产提供贷款,这也相当于新希望服务向当时的母公司直接"输血"。

值得注意的是,在新希望服务启动冲刺IPO之前,上述九年期的ABS提前终止。"6亿元"兜兜转转"消失",新希望服务的有息借款也就此清零。而提出ABS对于债务的影响后,新希望服务报告期内的负债率经调整后的数据均为零。这也意味着,新希望服务在启动IPO之前的规模增长并未依靠外部融资,也没有依赖"自家资金",而是几乎完全依靠新希望地产输送项目驱动。

作为"新希望系"上市公司"内生"版图的第三子,新希望服务上市后后又该如何为新希望地产花式"输血"呢?

"新希望系"短债压力不容小觑

事实上,尽管反常规操作被子公司"反哺",但新希望地产规模蒙眼狂奔中的债务指标账面上却很"健康"。

数据显示,截至2020年上半年末,新希望地产有息债务总额为352.11亿元,较上年末增加9.61%;短期有息借款为52.14亿元;净资产和货币资金分别为295.66亿元和103.20亿元;净负债率、现金短债比和剔除预收账款后的资产负债率分别为84.19%、1.98倍和66.18%,三项指标均为触及监管红线。

不过,类似于新希望地产与新希望服务之间的关联贷款,新希望地产的其他应付款主要来自与"新希望系"之间的往来款。 2016年至2019年一季度末,新希望地产其他应付款总额分别为 16.75亿元、35.99亿元、60.10亿元和55.66亿元,往来款占比分别高达71.71%、82.96%、88.31%和85.65%。

新希望地产其他应付款

通过历史数据可知,新希望地产往来款占其他应付款的比重平均超过80%。截至2020年上半年末,该公司其他应付款已升至148.89亿元。这意味着,新希望地产与"新希望系"之间的往来款进一步走高,也在一定程度上助攻其持续优化负债指标。

除"新希望系"的内部支持外,新希望地产外部融资的最大金主是刘永好作为发起人设立的民生银行(600016.SH)。数据显示,截至2020年上半年末,新希望地产获得的银行贷款总额为211.71亿元,来自民生银行32.50亿元的资金支持排名第一。

2020年10月14日,新希望地产披露的"2020年累计新增借款超过上年末净资产百分之二十"的公告显示,截至三季度末,该公司借款余额为381.84亿元,较上年末累计增加60.59亿元,占上年末净资产的比例为23.65%。其中,银行贷款较上年末增加79.02亿元,其他借款减少18.43亿元。

而去年第三季度银行贷款的激增不仅加大新希望地产存在触及净负债率监管红线风险的可能,也反映出"新希望系"支持力度降低背后的债务压力。

在相继剥离新乳业(002964.SZ)、新希望化工投资和新希望地产后,"新希望系"核心公司新希望集团目前的主要资产为新希望六和旗下的农牧产业。作为中国第一大饲料生产商并受益于高毛利率的猪产业红利持续释放,新希望六和去年前三季度实现营收747.88亿元,同比增31.40%;实现净利润59.80亿元,同比增54.21%;期间,其市值一度突破1900亿元。

同期,新希望集团实现营收779.27亿元,同比增31.41%;净利润为73.75亿元,同比增73.31%。不过,历史新高的业绩并未能令新希望六和的市值持续增长。一方面,市场对于该公司被外界质疑的"PPT养猪"计划并不看好;另一方面,"养猪风口"的概念红利已在去年四季度开始消失。

截至2021年1月20日收盘,新希望六和最新21.96元/股价格较去年9月2日的历史高点已下挫47.96%,市值蒸发逾900亿元。而正统"猪概念"公司牧原股份(002714.SZ)同期跌幅仅为7.55%,市值为前者三倍之多。

值得一提的是,2019年四季度,一向鲜有地标式建筑的新希望集团一改往日低调的风格,在刘永好当时对外宣布的500亿元投资计划中,不仅包括超过300亿元将用于建设5个大型生猪养殖产业链项目,还包括拟投资额逾百亿的300米高的地标性——新希望全球控股总部大楼及配套的总部产业园区。

新希望集团财务摘要

然而,激进的扩张背后也加速了新希望集团的债务压力。数据显示,截至2020年三季度末,新希望集团有息债务总额较2019年末增长逾七成至763.47亿元,高于净资产121.96亿元,且为其历史上两项财务数据的最大差额。

同期,新希望集团短期有息债务总额为374.80亿元,货币资金为150.51亿元。尽管该公司的农牧板块拥有充沛的现金流,但其面临的却是近年来最大的短期偿债压力。

如今,新希望地产版图在启动分拆新希望服务上市迎来"新希望"后,面对市值"腰斩"的新希望六和,以及缩水近500亿元的家族财富,已近古稀之年的刘永好的"新希望"恐怕还要寄托于那个始于四十年前的"地产梦"。

相关证券:
追加内容

本文作者可以追加内容哦 !