来源：复利研究院
作者：经济金融研究组
有些谣言，辟着辟着，就成了真的了……
01
上海调控成真的了
上海新一轮楼市调控刚刚落地！
今天（1月21日）9点30分左右，经上海市政府同意，市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然资源局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），自2021年1月22日起实施。
简单来看一下，《意见》主要有以下几个核心亮点：
1、夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
2、将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
3、引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。
4、严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
5、完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。
简单来说就是，以后上海楼市：
假离婚买房行不通了
2年免税变5年，短线购房的交易成本提高了,投机性购房被抑制了
购房者失去过度放大杠杆的可能，炒房客的部分资金来源被掐断
买房摇号优先倾向刚需，有钱的、房多的别跟着起哄了
这份文件在我看来，简直就是监管层直接开大了，招招都是稳准狠，直接把投机客，炒房客逼到死角。
其实除了这些之外，还有一个最大的亮点，《意见》是经上海市政府同意，市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然资源局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局数个机关联合出台的。
简单点来说就是，如果再敢在上海炒房，破坏健康稳定的住房市场，将面临整个上海市监管层的全面绞杀！
而就在一天前，上海楼市调控才刚刚辟谣。
1月20日中午，网传一份《闵行区房管局会议纪要》引发业内关注，甚至被认为是上海楼市突发的楼市调控。
不过，当天下午，上海市闵行区房管局针对传出的上海新房调控政策进行了辟谣，否认了突发新房调控。
现在看来，昨天流传出的这份文件不仅仅是个传言，而且还只是个前菜。
新出的楼市调控新政，直接绕过了“同一家庭同一时段全市范围只能认筹一个楼盘”这样的小菜，直接上了“硬菜”。
至于为什么要出台《意见》，可以看我昨天的文章：
上海楼市已陷癫狂，楼市调控还是虚晃一枪？
昨天我就预测，上海楼市调控可能会放大招，没想到来的这么快这么急这么狠。
下一步上海楼市调控再想升级，恐怕只有7年社保限购加限售政策了。
现在问题来了，知道了原因，看到了具体行动，那背后到底传递出什么信号？
02
不惜代价防范灰犀牛
这一次上海楼市调控传递出来的信号，我认为很简单，要坚决制止房地产这个灰犀牛继续发张壮大。
2020年11月30日，中国银行保险监督管理委员会主席、党委书记，中国人民银行党委书记、副行长郭树清在《<中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议>辅导读本》发表《完善现代金融监管体系》的文章。
在文章中，郭树清强调，坚决抑制房地产泡沫。
文中指出:
房地产与金融业深度关联。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
房地产是金融风险方面最大的“灰犀牛”又一次被重提了，而上一次就是在不到4个月前的8月16日。
去年8月16日，中国银行保险监督管理委员会主席、党委书记，中国人民银行党委书记、副行长郭树清在《求是》杂志上发表题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》的文章，其中：
“党的十九大提出，决胜全面建成小康社会，必须打赢三大攻坚战，其中一项重要内容是防范化解重大风险。”而防范化解重大风险的重点是防控金融风险。
房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。
短短不到四个月的时间，房地产泡沫是“灰犀牛”的说法被两次提及，足以证明，监管层对此是非常认可，并且要予以着力打击的对象。
第一次提出房地产泡沫是“灰犀牛”之后，仅仅四天，被称为终结房地产“三高”模式的“三道红线”政策闪电出台。
第二次提出房地产泡沫是“灰犀牛”之后，央行又联合银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。又规定了房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限，相当于“两道红线”。
如果说“三道红线”是完善房地产金融管理的宏观调控，那么银行金融机构房地产贷款分类差异化管理就是细化调控的手段。
但是不管是“三道红线”，还是“两道红线”，我认为监管层现在对于楼市的原则只有一个，防范房地产这个最大的灰犀牛。
为了防止资金流入楼市，高层甚至不惜以物价的大幅波动作为代价，想想最近十几块一斤的大葱、青椒，七八十一斤的羊肉，这些生活必需品为什么涨的这么厉害？
很简单，钱流不进楼市，它没地方去了，近期爆款基金层出不穷也是来源于此。
但是即使如此，监管层也没有选择放开楼市这个口子，反而越收越紧，足以说明决心。
03
楼市真没有黄金时代了
说实话，我个人认为这一次把楼市按住的想法真的是真的，全国各地的楼市几乎是冒头就打，各路“来路不明”资金都被堵死了去往楼市的道路，就连正规军也受到了限制。
房地产市场，估计再也不会过去20年的黄金时代了。
关于这个问题，春江水暖鸭先知，房企应该是最有体会的。
去年9月，万科南方区域媒体会上，万科董事会主席郁亮将房地产行业分为三个阶段，分别是：
1、2002年前的土地红利阶段，谁能拿到地，谁就赚钱；
2、2002年后的金融红利阶段，从资本市场获得越多的支持，金融手段用得越充分，就能买越多土地；
3、“三道红线”开始，金融红利时代结束，行业进入管理红利时代。
这话之前本来是说给房企听的，但是我觉得现在其实对房地产市场的每一个参与者都有价值。
将房地产称为最大的“灰犀牛”，意味着房地产过去20年高增长的“黄金时代”真的结束了。
过去高增长房地产行业一切都归零，原来所有的优势、所有的做法可能都不成立了，买房、甚至炒房致富都行不通了，以后房子就是个住的工具，大幅增值的可能越来越小。
不过，房地产只是黄金时代结束了，又不是掉进冰河世纪，房价是不会再回到08年那个水平的，抱着这个心思的朋友，也可以洗洗睡了。
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