来源 地产密探
编辑 密探君
过去一年，在“房住不炒”及楼市严厉调控挤压下，房地产业依旧表现出强劲的韧性，甚至可以说是旺盛的活力，刷新记录。
大家看一下最近刚公布的这几个数据：
2020年，中国GDP总量突破100百万亿关口，商品房销售额突破17万亿元，且同比增长8.7%；
目前，已披露2020年经营业绩的34家房企中，销售目标平均达成率106%，有29家房企达成全年销售目标。
这说明：房地产经济依然是当前中国拉动宏观经济不可或缺的重要支柱，其中市场份额越来越向百强房企特别是TOP30强集中的房企，相比过去销售增速明显放缓，但还是非常不错的。
外界看个热闹也就罢了，但作为房地产市场中坚力量的这些大型品牌房企们，却深知“危机无处不在”，特别是事关资金链安全的“融资及再融资”问题。
地产密探近来观察发现，在沪、深两市交易所上市交易的房企“存量”公司债，自去年底以来，利率出现明显异动。
经统计表明，房企7年期及以上存量公司债发债，利率却集中上调：
比如，龙湖集团旗下“16龙湖04”，为“5+5”结构的10年期存续期产品，最新公告将利率从3.75%上调到4.4%；
华夏幸福旗下“16华夏债”，为“2+5”结构的7年期存续产品，最新公告将利率从4.88%上调至6.6%；
保利发展旗下“16保利02”，为5+2结构的7年期存续产品，最新公告将利率从3.19%上调到3.95%。
来源：地产密探财经
相对于7年期“存量”公司债产品，房企5年期及以下期限产品的利率依旧延续了过去金融大环境融资利率下行的走势，但也有颇为“离奇”的地方。
比如，时代控股（注：时代中国旗下）手上的“18时代13”债券，期限3年，目前已进入存续期的最后一年，公告披露该债券利率将从7.5%猛然下调到2.5%；
更为“牛掰”的是，美的置业手上的“19美的01”、“19美的02”两只存量债券，在存续期最后一年，最新公告将利率集中下调到0.1%。
债券年利率0.1%！岂不是逼着让债权人主动抛售的节奏？没错！目前，美的置业“19美的01”存续债券已完成兑付并摘牌。不用想，“19美的02”也是这个逻辑操作。
据克而瑞监测数据显示，美的置业去年全口径销售额1260.8亿元，排名第33位，权益销售额848.5亿元，排名第35位，两个口径下的销售额及排名均有一定上浮，但依然踩了“一道红线”。
地产密探还注意到，以上交所为例，自去年9月份监管层对房企融资实施“三道红线”措施以来，房企新增公司债融资相比去年前三季度尤其是上半年“井喷”则明显锐减。
在上交所、深交所注册制发债平台上，针对房企公、私募型发债产品能获批者确实“寥寥”，去年底仅有迪马股份10亿元住房租赁私募债、融创80亿元小公募债获得通过。
同样是去年底，雅居乐申请发债82.47亿元、复地集团申请发债80亿元，均显示已反馈却都没获批，禹洲50亿元小公募债虽显示提交注册，但还没接到反馈。
这说明一个问题，即房企在境内最核心的公司债融资也并不通畅了。实际上，郭树清在关键场合的讲话就是房企融资的“晴雨表”。
上一次房企融资重大收紧动作，就是在2019年6月份银保监会主席郭树清在陆家嘴金融论坛演讲之后，地产公司债审核紧急“踩刹车”，就连地产信托也被严管。
对于这点内容的详情，大家且看《热点｜银保监会主席郭树清：买房子只投资或投机，就是一堆闲置的砖头》一文。
去年底，银保监会主席郭树清又公开喊话说，“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’，要坚决抑制房地产泡沫”。
当然，这次也不例外。上述诸多迹象已得到印证。需要说明的是，房企境内融资被收紧，并非国内金融市场缺钱，而是针对房地产的金融调控。
注意！收紧，并不意味着就真的“堵死”了，比如房企依然可以较为畅通地发行资产支持证券类ABS产品，去年底至今，包括美的置业、蓝光发展、万达等，但金额都不大。
既如此，像美的置业这不是要以超低利率逼着存量债券投资人抛售，然后全部吃下？
像时代控股，手上的“18时代03”存量债按调整后利率2.5%，还不及工商银行近期推荐的一年期以内一些固定收益类理财产品收益率高。
这是不是也类似于美的置业，“逼着”债券持有人全部抛售，然后全额回购？
上述现象背后，到底该如何解释？
实际上，监管层针对房企融资“三道红线”，曾明确房企未来融资规则将趋于“市场化、规则化、透明化”，要形成稳定的金融政策预期。
1月20日，央行对外披露1年期LPR（贷款市场报价利率）为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续9个月未曾变动过。此外，央行逆回购（向市场投放基础货币）操作又颇为频繁，以稳定货币市场供求关系。
前述所及的房企境内公司债发行收紧，或与“三道红线”倒逼房企去杠杆有关。也就是说，房企不达标，就不能发债再融资。
注意！相对于国内的平稳，外汇市场却风云突变。年初以来，美元兑人民币跌破6.5元大关后，曾一路下挫至6.4604元，近期虽有回吐，但仍未突破6.5元，这意味着美元在贬值，人民币在升值。
之所以如此，金融界人士认为，美元兑人民币走跌与美国大选闹剧及其财政刺激措施低于预期有关。
回到房地产市场，年初以来，各大房企发行美元债强势“井喷”，且发行利率较以往也明显降低。1月20日，佳兆业披露发行3亿美元债，利率10.875%；大发地产发行1.8亿美元债，年利率9.95%；隆基泰和发行1年期1亿美元债，利率12.5%。
据地产密探数理统计，年初至今，房企已发行上市的美元债融资达到115亿美元。就每家房企而言，当前绝大多数房企美元债利率要明显低于过往发行利率。
以旭辉为例，1月12日旭辉集团境外发行2027年到期4.19亿美元优先票据，年利率4.375%，已创下近年来新低。当日、蓝光发行3亿美元债，利率8.85%，相对于已发行上市的三只美元债产品，利率明显降低。
详情可参考地产密探前不久曾刊发的《千亿房企融资大戏：旭辉、蓝光发力美元债，去杠杆大考》一文，彼时曾明确指出“对所有房企而言，这个时间窗口需要倍加珍惜”。
这就不难看出，就连仍未上市的隆基泰和也都跑到境外发行首笔美元债了，足以看出房企应抓好当前这个海外融资窗口期。
- 美的置业(03990)
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