本报记者 方超 郭阳琛 张玉 上海报道
“调控新政乌龙”热度尚未散去，上海楼市调控的靴子终于落地了。
1月21日晚上21:31，上海市住房保障和房屋管理局旗下的“房可圆”公众号对外发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称“上海楼市调控意见”），核心内容包括离异3年内购房按离异前计算、将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年等。
值得一提的是，在此次楼市新政落地前一天，一份《闵行区房管局会议纪要》就曾引发市场广泛关注，尽管最终被“否认”出台相关政策，但2020年诞生26个“千人摇”项目的上海楼市，无疑火热异常。
多位行业专家对此表示，上海楼市调控政策出台非常及时，主要内容涉及土地、限购、税费等多方面，“充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向”，对楼市能够产生有效的“降温”作用。
重拳打击“离婚炒房”
上海正式打响2021年一线城市“反炒房”第一枪。
“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”上海楼市调控意见同时指出，当地将“严格执行住房限购政策”。
“这个政策其实就是打击了假离婚的现象。过去通过此类假离婚，其实可以骗取购房资格。而现在即便是离婚了，那么最近3年购房也都还是有影响的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“相对来说，上海政策更严。”
相关信息显示，在当前火热的上海楼市中，购房者为了增加买房成功概率，导致市场上存在一定程度的假离婚现象，甚至有市民在上海市人民政府官网“政民互动”栏目反映称，在摇号过程中，发现很多“假离婚、假官司、代持现象”。
“通过严格对离婚购买商品住房行为的审核，实际上打击的是炒房行为的出现。”盘古智库高级研究员江瀚也认为，“毕竟对于一个家庭来说，如果仅仅是为了居住需求，根本不会有离婚买房的事情，那么离婚的核心逻辑就有可能存在一定程度的炒房嫌疑，所以在这方面打击实际上是降低上海当前不太正常的房地产炒作的现象。”
“组合拳出击”
值得注意的是，除了“严格执行住房限购政策”，打击假离婚现象外，上海楼市调控政策还提出“调整增值税征免年限”，“将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年”。
“实际上则是通过税收的手段进一步控制，从而让整个房地产市场有比较明确的市场预期，避免黄牛炒作的现象出现。”江瀚如此表示道。
梳理可发现，除了备受市场关注的打击假离婚、调整增值税征免年限外，上海楼市调控政策还准备了一系列“组合拳”，如完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求等。
这无疑给“无房家庭”吃了一颗定心丸，记者在此前的采访过程中发现，多位长期参与项目开盘摇号，却均未摇中的购房者并不少见，甚至有买房人无奈地表示，2020年一整年都没有摇到号，自己已经从当初有条件地选房变成了全市看房，“只要能买到，都会去看一看”。
而在众多买房人“无奈”的背后，则是上海楼市的异常火热，第一太平戴维斯信息显示，2020年，上海“认筹率超过500%的项目共有16个，其中认筹前十均超过600%，汇成南街里和尚峰名邸认筹率更高达1200%”。
易居研究院数据显示，2020年上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米，同比增长23.1%，成交面积创4年来新高；二手房市场同样十分活跃，2020年上海二手住宅成交约30.2万套，同比增长27.0%，也创近4年来新高。
保障“刚需客”需求
“这次新政并不是简简单单的调控，能明显看到是一个非常典型的将供给和需求两侧共同管理的政策。所以，与其说是调控新政，不如说是一次非常明确的上海房地产市场的引导。”江瀚如此表示。
而江瀚之所以会发出如此感慨，正是因为此次楼市新政一方面打击炒房行为，另一方面则试图保障“刚需客”的住房需求。
《意见》明确提出，完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。
相关数据显示，2020年上海共推出377宗土地，主要集中在浦东、松江和青浦，规划建面为3344.04万平方米，较上年上升21.98%。成交方面，2020年上海共成交378宗土地，规划建面为3381.78万平方米，较上年上升33%。价格方面，上海商品住宅用地成交楼面均价22456元/平方米，同比上涨17.55%。平均溢价率11.95%，较上年同期提高11.21个百分点，打破了自招挂复合以来长期零溢价成交的现象。
“增加商品住房用地供应，可以看出来上海明确抓住了问题的牛鼻子，这就是作为一个特大城市所长期存在的人地矛盾。”而在江瀚看来，每年那么多新增人口涌入上海，所以要满足刚需就从上海的内部深挖潜能。“五大新城区，比起传统老城区，在这方面优势更大，所以提高供给可以说才是稳定上海房地产市场的第一步。”
此外，为了满足刚需住房需求，新政还从租购并举和城市更新两方面入手。具体而言，《意见》要求，进一步完善住房租赁体系，扩大保障性租赁住房覆盖面。通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。完善租赁住房发展配套支持政策，规范住房租赁市场秩序；加快推进中心城区成片二级旧里以下房屋改造，积极开展“城中村”改造，确保征收安置房源供应。加快推进旧住房更新改造，加大既有住宅加装电梯工作力度。
（编辑：石英婧 校对：颜京宁）
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