北京楼市指南:刚改买房最难,值得关注的板块只剩这几处

我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问:老家河北衡水,现在京租房,有居住工作证,考虑通勤方便,购房区域拟选朝阳或大兴。购房预算总价800w,有老人一起住,孩子刚参加工作,考虑三居室,请房姐给一些选房建议,谢谢!

回答:你好,北京的购房群体按照总价基本可以分为以下几类:

1、总价500万以内的刚需

2、总价500万-800万的刚改

3、总价1000万以上的二次改善

4、别墅豪宅终极改善

刚改介于刚需和改善之间,这个群体选择是最难的。有一定的资金,但追求面积和品质的尺度又有限,想有个多功能空间给家人和自己使用,学区、园林环境也是重要加分项。主要是因为家庭成员比较多,但一步到位的钱不够,一般紧凑的小三居比较受欢迎。

北京投资回报率最大的楼盘,详见星球内部分享。

提问:楼主你好,我爱人京籍,双胞胎孩子四岁,目前两套房,一套珠江罗马嘉园274平顶层复式自主住贷款300万,另外一套124平润枫水尚全明两居贷款140万,现在手里子弹1200万,年税后收入500-800万,现在考虑孩子上学,有考虑珠江帝景或东湖湾,麻烦你帮我分析下要不要现在考虑孩子上学学区和这两个小区的选择,房票可以把润丰卖掉或赠予丈母娘腾出房票。另外如果要考虑别墅合院的话有没有合适推荐的

回答:你好,珠江罗马和润枫水尚还不错,建议继续持有,对敲给老人,或者通过jlh的方式腾房票。东湖湾的小学弱,初中还行;珠江帝景的小学和初中都强,而且初中比东湖湾的初中还强。

北京豪宅多诞生在朝阳和海淀,一东一西,是基本可以形成共识的高端区域。但由于近几年,朝阳、海淀的土地供应不足,两区的城市豪宅明显减少,因而更具有稀缺性。

可以关注朝阳孙河板块、奥森板块、东部泛CBD别墅区,海淀万柳板块、西山别墅区,顺义中央别墅区。

别墅要比平层产品升值慢,如果不是自住建议还是慎重。

提问:房姐好,看了问答深受启发,果断付费,新人首问。 基本情况:本人大学即将毕业,暂无收入,父母和我都是北京户口。目前我有sfsd资格,父母现在每年可还贷50,手中现金200万;家里在后沙峪双裕花园有一套顶层四居大复式,现在市场成交价格580左右,预计这两年可以装电梯;下花园北京郡有一套边户联排,看了问答准备卖了,大概可以卖220左右,抛去贷款到手150。 问题:父母想趁着没退休再买个品质高一点的房子,喜欢西边,考虑自住和保值增值。 1.后沙峪的房子现在卖掉是不是有点不值? 2.目前看了西山锦绣府,临路第一排155p1000出头,但开发商说只能全款,由于是新房期房,全款抵押是不是没法操作?圆明园西路北延对于第一排房价影响大吗? 2.看了中海天钻,父母对户型很满意,觉得位置通勤也不错,但听说要卖到7.6?古城7.6万算不算CEO盘?可以入吗? 3.海淀看了看金玉府,丰台春风和院,还有天悦一号都可以考虑,可以推荐一下其他小区品质好的标的吗? 4.我留着sfsd的指标等之后工作再用合适吗?还是赶紧用了比较好? 现在还是比较乱,希望房姐点拨。

回答:1. 后沙峪的房子如果能装电梯,可以等等再卖 2.期房没发全款抵押,影响不大 3.7.6的价格CEO盘 4. 天悦一号旁边的金府大院也可以看下 5. 有资金就入,不用等

提问:房姐新年好。我已婚今年准备要孩子,现通州有套房估计400左右(无贷款),北三县有个联排(月供1.4),目前手头子弹大约600,想在上地或回龙观再买套三居,不知有无小区推荐,最好可以兼顾教育和投资可能;另外如何操作为好,是否可以做抵押贷,请赐教拜谢。

回答:400可以抵押出200+的资金 可以看总价800+的楼盘 如果当下还没有孩子,建议重点以投资为主 回龙观推荐看: 新龙城,融泽嘉园 上地推荐看: 怡美家园、当代城市家园

提问:房姐好,本人小白,未婚,京籍,sfsd,无家人支持,首付只有100以内,本来想买个一居,但看了您很多文章,并不建议买一居,可是两居室太贵,想买一套半刚需,保值且有一定升值空间的房子,请问有没有什么办法可以操作,增加贷款额度,减少首付,有三张信用卡,额度大小不等,平均10w一张左右,在考虑的地理位置是宋家庄,酒仙桥附近,但也有人建议我买通州区的房子,但想着未来以租位置,没有大问题不打算卖,所以不知道除了在贷款上有没有什么操作之外,在房子购买上选择方向有没有好的建议?

回答:酒仙桥主要以90公房为主,不过大部分价格都在300+ 低总价不建议看宋家庄,另外推荐看 劲松、北工大 首付不足寻找能gpgd的标的,还可用其他核做信用贷或刷信用卡,尽量不要用自己的,主贷人负债率过高对下贷有影响

提问:新人首问:房姐您好。现在有2000子弹,用于投资。在国贸和朝青片区犹豫,国贸这边看了新城国际、世贸国际、世茂宫园、瑞安君汇、圣世一品;朝青看的星河湾。感觉国贸片区居住品质很一般,但是价格高,尤其新城国际,换手率高,价格一直涨。星河湾居住品质好,单价比国贸低,但是涨的空间不好评估。请房姐指教,到底如何选择?另外,请教房姐,学区房不利于投资的具体原因是什么呢?

回答:国贸商圈固化,这一片总价高、户型一般得房率低、出租的多、小区就一两个楼、大塔楼、物业费不低、早期很多是涉外公寓,投资不是好的选择。星河湾近年涨幅不大,价值突显,相比更值得入手。 学区房受政策+成绩的影响,风险不可控。你入手一套好的学区房,一但成绩下滑或政策变动,直接贬值10%以上,一般投资需要回避。 如果想投资学区房给两个建议: 1)选择有潜力成为优质学区的板块,需要运气成分,没有学区下跌风险。2)选择学位已被使用降价出售的标的,因为包含套利机会,风险也会小。

提问:房姐好,本人刚拿到京户,未婚,目前在南站附近工作,但明年有换工作的可能。目前名下有套深圳1600w的住宅,请问针对我的情况是否有近期置换北京房子的必要?有的话能否推荐下总价2000左右,兼顾保值和舒适属性的楼盘;没有的话也希望告知置换时机,非常感谢。

回答:深圳经过一波涨幅后,大概率会横盘一段时间, 如果未来长期北京,建议置换 总价1500+ 推荐 亮马桥一带大面积老大楼,酒仙桥一带大面积次新 十里堡到青年路一带大面积次新

提问:房姐好,新人首问 咨询1:本人2016年买第一套房,当年贷款利率4.9%且打8.8折,现在是否应该转成LPR?如何操作? 咨询2:计划买第二套房:定位(北京)世华泊郡的回迁房,想问下,这个小区的回迁房的价格走势(现6.28万\/平)?买这个回迁房是否有什么风险,我因该留意哪些?(比如小孩上学?再次交易时?) 咨询3:看中世华泊郡总价660w,106平小三居回迁房可交易,南北通透户型,是否值得上车。如果上车,我的子弹300,是否应该采取抵押贷?

回答:1. 转lpr吧,现在在手机app就能操作,或者直接电话问下银行 2. 购买回迁房关注一下税费,另外就是周边居民素质的问题,其它没什么 3. 这个可以考虑,建议走全款抵押

提问:房姐,您好,星球会员新人首问:目前名下一套通州海棠湾房产,市场预估价800万(100万公积金贷款未还),夫妻双方共有产权,而且都没有SFSD资格了。1-2年内可以通过积分落户解决户口问题,孩子还有5年左右上小学,所以打算近期提前准备。 目前子弹500,年收入50左右,月公积金9K左右,如果卖掉通州房产一共凑齐1200。是否可以考虑买一套学区房+一套投资,如果这样的话,在综合考虑学区,自住和保值的基础上朝阳有哪些地区和小区推荐,海淀或西城是否可以考虑?另外在市里保有一套的基础上是否可以考虑通州保留一套长期拥有,毕竟有环球影城和市中心的概念加持。 还请您帮助,如何能实现资源的优化配置,谢谢。

回答:我的建议是海棠湾可以保留,直接抵押盘活资金,大概获得400左右,加手中一共900+的资金,全款入一套自住投资盘 先不要考虑学区。 3-4年后再买学区房,有两个方案 1. 抵押掉后入手的这个标的,加手中资金入一套学区标的。 2. 如果再抵押月供可能跟不上或者压力太大,就直接出掉海棠湾入学去标的 这样手中的资产增值最快,风险最小。后期再入学区选择权也更多 投资盘建议看望京和双井板块

提问:房姐好: 我家女儿还有一个北京指标,不是刚需买房,计划600万内够一套房子,家中一直在奥森附近住……目前看了奥森ONe89平的550万(限竟房),筑华年的85平也要600万左右!……还有看了一个展览路的65平92年的580万!……烦请房姐,给个建议!……除去这三个地外,600万内,你好的建议吗?(可以不看区域) 谢谢

回答:你好,限竟房9年左右才能变现,如果你买来投资,时间太久了,很难保证9年内没有卖房打算。项目整体马马虎虎,其实还是有新房溢价的。 筑华年这个盘在北苑那些次新房里面算很一般的,但绝对品质也说的过去。 如果是自住,这几个盘都不赖,但是考虑投资,其实有更好的选择。 总价600万以内,比较推荐朝青板块

提问:房姐好,您能解读一下国风上观和宝星国际小区的优劣势吗?国风上观大面积低层或顶层多少值得全款入手?

回答:国风的物业不行,挨着京密路,吵,而且关键是三居的户型不行,不够通透,餐厅别扭 宝星园窗外是SOHO,小区环境还行,周围吃住行上班都可以步行,以前奔驰高管大多住这个小区。

提问:房姐,关注你很久了。我公公二环内161平米一套,标价1500万卖,如何快速卖出。卖出后给我们500万用于买房,现有一套白家庄东里的老破小,有贷款120万,10年还清。想投资一套房子,可以持有5年以上,不要学区,请问有什么建议。忘了说明,我和老公已退休。谢谢解答。

回答:卖房技巧可以搜索下“卖房”关键词,有介绍过常用方法 如果500首付买入1000标的没问题,推荐 朝外东大桥CBD朝阳公园双井十里堡一带 如果500全款 推荐 天通苑顶复、常营次新

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