北京楼市现状:这些都是万年滞涨盘,自住投资要远离

我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问:房姐好!首次提问:现在住在北七家八仙别墅小区里的公寓楼,143平,3室2厅2卫,附近有中小学。一家五口,我和老公,还有父母同住,宝宝刚出生不久。想换房,由于人口数量想换个格局大小都和现在差不多的,但由于现有住房房价较低,还有一定程度的回落,又考虑以后孩子上学方便,想问房姐未来还有没有可能升值,如果有打算先租出去,等价格涨上去点再卖,顺便也想等等看虚高地区的房价有没有可能回落或平稳,到时候再换房;如果还会贬值,想现在就卖掉,做首付,还请房姐推荐一下合适的楼盘,非常感谢!

回答:你好,北七家是个尴尬的区域,房龄和天通苑差不多的还比天通苑贵点。东边有地铁,西边没有地铁,最早的别墅区,现在来看有些错配,户型设计比较糟糕,品质也比较断代了。建议直接出手置换。北京已经阴跌3年左右,虚高板块早已回落,比如通州等概念炒作区。

投资回报率最大的板块,分享。

提问:广渠门有一套小面积估价400+准备出手,改善换大点100+,以前用过公积金,虽然名下无房应该也算二套,准备全款买完再抵押对吧,杠杆应该可以买800+?抵押跟房产品质年限关系大吗?一般7成可以吧?上班在大望路,看了大望路和朝阳公园和朝青板块 对学区没要求,希望交通便利。双井堵的厉害,天鹅湾也是,不太感冒。东区国际和金海国际单价都低,都够买140+了,一个四环内,一个四环外,哪个更好?自住是否保值?有升值潜力吗?

回答:你好,东区国际是万年滞涨盘。位置比较尴尬,西边是老小区,南边铁路,北边朝阳路和老小区,东边四环慈云寺桥,整体孤立,又没有配套。小区遮挡严重屋里都得开灯(强烈建议你白天去看房) 物业很差 得房率低。

如果周围大改造,铁路打通往南道路,惠通旁边整体建成,应该有补涨。但是短期内希望不大。金海国际本身户型不太好,小区一般,密度大,当然能不能入手重点在价格。

这2个盘对比,优先金海国际。

抵押跟房龄和房屋性质相关。

提问:美丽的房姐,您好!新人首问: 1. 拟购北京二套,第一套是单位的经适房。 2. 二套首付能承担250w,总价在450w以内的小两居。 3. 孩子2022年上小学,可以去西苑小学,离爸爸单位很近。妈妈工作地昌平,有班车。 4. 但西苑片区的房价太贵,单价9.5万起,而且房源少。 5. 在西苑一片选小两居呢?比如中信所。还是去海淀别的片区选?如果在西苑小学上学,有一定可能性升旁边的初中。如果去海淀别的片区,可有推荐?谢谢!

回答:在西苑附近可选择并不多,可以看下 马连洼片区 梅园、竹园、兰园 不带学区,自住起来会好点,但是通勤和小孩上学会有点距离。 考虑兼顾学区还能看下志新村小区、东王庄小区或者石油附小那一片

提问:房姐你好,亦庄和亦庄开发区有适合的房源吗?年收入30,首套,未婚,京集体户,油车指标,国贸附近上班。首付130内可接受,月供1.6内可接受,公积金两人可贷120左右,考虑小部分投资,小两居或小一居都可以。另外亦庄橡树湾和融创亦庄一号对比如何,橡树湾价格更吸引人。另外城区内交通便利的老破小也可以推荐。

回答:橡树湾是这一片的商品房,这算一个优势,缺点就是 周边配套还没起来,有些荒,马驹桥 一直以来因版块的交通配套,被人诟病,据说周边要建垃圾场。亦庄壹号是限竞房,有限售期,离地铁有段距离,如果能长持的亦庄壹号会更稳定一点。城区内兼顾居住质量看看 东恒时代三期和首城国际的一居,老破小两居看下劲松和团结湖板块

提问:房姐您好,北京新房期房有配建公租房的部分,这个建好后能像开发商说的那样保证隔开吗?还是说有较大混住的可能呢?因为毕竟园林、物业费不一样,停车位数量安排也有限,所以很关心这个问题,谢谢!

回答:当前政策禁止分割管理,不过当前确实很多混合小区都有隔断。还是要看未来政策的力度,有消息说以后配建公租房或回迁房的商品房小区都要打断商品房与回迁房公租房的隔断,所以还是谨慎购买

提问:房姐你好,新人首问!情况如下:在望京华彩国际有套160多平的大三居,装修很好,由于计划搬到上海,在考虑出售然后在上海买房。按目前市场情况,华彩的售房周期挺长的,价格也提不上去,大概8万一平,置换上海的话选择有限。问题如下:接下来1-2年内,华彩国际的价格趋势预期如何?综合北京和上海房价的短期趋势,是否应考虑推迟一段时间再置换上海的房呢?谢谢

回答:华彩小区不错,不过房本是酒店式公寓,有点政策隐患,另外物业费高也是个劣势,环境和位置都还行,这个盘涨幅基本跟随大势。如果还有1-2年的缓冲,建议继续持有,累积子弹。

提问:星主,二套房抵押贷,利率大约在多少?

回答:你所说具体指的什么? 抵押贷利率不管是首套还是二套房。 一抵和二抵的利率根据情况可能有所不同。 目前抵押贷可以做到3.85\/4.35等利率,如果要求更宽容活着成数更高的,还有5.8-6.5不等的。

提问:房姐好,电梯房将来怎么办?没人维护怎么办?比如将来金地这种豪宅,西罗园这种塔楼公房,刚装电梯的劲松老破小?将来会面临一样的难题?

回答:除了无电梯老破小、别墅,剩下的都是电梯房。 业主物业费在正常支出维护,电梯本身也有核验安检要求。 老公房正常维护不会有太大落差,70年公房和90年公房,大多数看上去没有明显的区别。 房产产品的几个时代跨越节点:90年,2001年,2008年,2016年。

提问:新人首问:我的情况基本如下: 1、数量:算二套,外地有贷款记录(秦皇岛),2013年买入后基本未升值; 2、资金:手上加上借款首付有230万,月度还款能力在1.5万左右; 3、家庭情况:大宝5岁,明年上小学;二宝四个月,我在三元桥上班,目前在劲松附近租房 4、目前因秦皇岛升值较慢,我打算将它卖掉,将首付凑到300万在北京或者天津置业。但是也有几点比较纠结,想咨询房姐。 问题一: 秦皇岛是否值得继续持有? 问题二: 如果在北京买套房,比较纠结是买新房还是二手房。如果买新房打算买亦庄新开楼盘臻珑府,融创壹号,但是这两个楼房交房比较晚,赶不上大宝上小学了。这样的话,我们就还得继续在朝阳租房满足孩子上学的问题。但是我们就要同时负担房租以及房贷,压力比较大。如果买二手房,既要满足自住,又要满足大宝上小学,还要离三元桥不太远,还得兼顾保值升值的问题,目前不知道300万的首付预算可以买到哪里? 问题三: 如果在北京买房,六年后孩子将上初中,我们打算初中在天津上。这样在北京持有五六年,升值的空间有多大?是否值得这么折腾?还是直接买到天津,这六年继续在北京租房? 盼回复,感谢房姐!

回答:1. 秦皇岛尽快出掉,没有长持价值, 投资旅游地产只能靠租金回血,房产增值收益非常低 2. 二手适合你的情况 ,芍药居(人大附),慧忠里(朝外),安慧北里X园(陈经纶嘉铭校区)。 3. 学区房肯定不如投资盘稳健。另外一种思路就是租房上学+投资盘(可以看看朝青、石佛营)。5-6年收益不会差,但租房上学派位很靠后,会有点小风险

提问:您好 第一次提问 北京社保3年零4个月 手里有400丸 一直租房在望京附近 房租在12000+ 现在面临要换房子 (租)有想法花钱解决工作居住证达到购房资格 有点纠结 希望房姐解疑 1要不要再攒多一些钱买高端点的房子 现在继续租 2或者压力大一些 现在解决工作居住证 或者结婚的方式 买望京的房子 哪个楼盘更划算呢 3 如果现在先不买 用5万 10个月咋解决工作居住证啊 去哪里办啊 4 看上了景粼原著的洋房 顶层128平 900万 不知道您看不看好 5感谢回答

回答:你好,感谢付费! 最近总是有人问我,现在买北京会不会站岗? 确实有可能站岗,但是以北京经济繁荣的基本面,楼市一直在走长线向上,持续分化之路。 现在买房结果有两个,一是买错房子,横盘1-2年,最后借势猛涨一波,实现稳赚; 二是买对房子,小年小涨,大年大涨,实现躺赚。 买房不能等,除非你赚钱能力很强很强,否则越等差距越大,永远也等不到凑齐你心目中理想首付比例的那一天。 长线(踏空)风险就是短线风险。 北京破限购方案: 结婚是最容易也是最万能的办法,只是对于北方人来说,习俗限制下人们的接受度不高。 其次是工作居住证,本科,专科+中级职称,或者堆材料,都可以过。 找渠道办理居住证,周期15个月左右。 高级人才,有的单位落户; 某些法拍,可以不限购。 注册公司购房,不过税费比较高。 孙河定位就是未来朝阳的富人区,属于一块大的比较完整的地块,没有什么回迁房、自住房等政策房,以别墅和洋房为主。产业更是基本没有。如果景粼原著是自住,喜欢就好。投资的话,肯定是跑输的。 子弹400,考虑自住+投资,更倾向入手望京板块内的刚需或者改善盘,比如融科橄榄城、宝星国际、慧谷阳光、季景沁园、北纬40度、臻园等。

提问:房姐,我是上海集体户资格,名下无房产,人在北京工作,北京社保不够5年,想在上海投资首套房出租,租金用于北京这边租房。手上有现金800左右,这段时间看了黄浦、静安区几个2000-2005年的楼盘像中凯城市、华润外滩九里、艾美国际等一室一厅,60-70平左右,单价10万左右,市场租金在13000-15000左右,你觉得能入手吗?租售比2左右,有没有更好的楼盘或地段推荐,谢谢

回答:我说一下这一片如何选筹,像市中心的中凯城市之光、国际丽都城,作为区域标杆,回搬楼也比较出名。与同小区户型结构更好的商品房相比,单价也便宜了10-15%,可以精挑细选。 另一个就是浦江镇 主要看8号线的四个地铁站,其中芦恒路站、浦江镇站是商品房社区,江月路站、联航路站主看动迁房社区。例如 一品漫城、浦江华侨城、浦江世博家园 都是不错得标的

提问:房姐您好,关注您很久啦,新人首问。 目前看上一套有要下手想法还有点忐忑,所以求助您指点。 我和男友,婚房首套一起买,首付90(现金70,两人公积金账户20)。目前看上大兴金惠园三里老区272万一居,主要看中南北通透,距离地铁500米方便通勤(我俩上班一个大望路一个海淀黄庄上班都是1小时出头),中介介绍小区潜力好,旁边两个小学都有名额上,一个北大医院。感受周围别墅区环境相对好。 我们问题就是首付紧张,如果组合贷首付115还需要借款20左右,考虑全商贷,首付105,打算10万的中介费契税刷信用卡或者平安普惠。 问题:男友家西城公房,以后小孩计划西城上学。婚房需求主要是刚需通勤,5-8年后好转手。不知道我们的情况是不是相对很合适的选择了,对经济政策片区状况不了解怕考虑不周全,还有其他小区建议对比么?谢谢!

回答:高米店本身也有商业区、住宅区,这一片也在向产住结合发展,地段没什么问题。金惠园基本可以忽略学区属性,自住舒服的话可以入。 另外 朝阳的炫特区,丰台 中海御鑫阁 也可以去看看

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