北京楼市:多中心格局下,哪里的升值空间最大?


提问:房姐好,新人首问,目前西城月坛有一套,孩子已上初中,1月底左右差不多能有200万。家庭年薪60左右。考虑到孩子以后越来越大,以后结婚也需要个自己的房子,想趁着自己岁数不太大,赶紧再买一套。我的情况,感觉望京南湖东园类似的老房子,买个两居大概500万,比较吃力,望京星河湾500万能买个一居南向开间,双井九龙花园500万能买个户型一般两居,通州500万运河湾能买个户型不错的两居,常营跟通州情况类似。我们的资产如何配置比较好?500万的房子按照全款抵押贷款的方式我们的经济实力是否买的起?如何操作?现在是否是最佳入手时期?还是等再攒个一年半载的钱,凑多点儿首付再买?另外我们这种情况暂时不住,应该属于投资,选好小区大一居好?还是老小区小两居好呢?如果老小区最好买几几年以后的呢?天通苑顶层复式、青年路、大望路团结湖等地区是否适合我们?您能否帮忙推荐合适我们的笋盘?谢谢。

回答:你好,考虑在通州上班,可以入手一套通州的2居。月坛学位用完,如果不自住,没有保留的必要。北京是多中心城市,多中心的布局的出发点是什么?是因为性价比。老区核心自不必说,城市多年发展,历史地理决定了第一个中心,往往也是地理中心。那我们为什么会出现第二个 第三个中心呢?因为城市发展到一定程度,还要继续发展就会面临很多的问题和限制,比如说拉产业,就要有地,哪里的地便宜呢?新区一般可供开发的平整土地面积大,早期征收价格低,更易于统一规划,统一建设。老核心就不具备这个优势,征收困难,贵,北京的老核心几乎没有改变的可能性了。所以还导致了一个问题,第一个核心不如第二个核心看起来高端大气上档次,第一个核心看起来老旧,甚至破败,第二个核心则赏心悦目,现代化城市的影子。第二个核心的开发优势在于其性价比,很低的价格,就可以做出来很多的事情,如卖地,拉产业,聚人口,对城市的发展非常的有帮助,也是易于成型的。所以很多城市乐于去开发新区,成本低,回报丰厚。所以现在东西城的房价和海淀 朝阳的产业中心+学区中心的房价相差不大。西城唯一支撑房价的只有学区,而学区政策是在不断变化的,考虑到稳定性,更倾向出手月坛置换望京。现在是比较好的置换时机。

提问:请问丰台科技园和丽泽商务区在北京的地位是怎么看待的,感觉一直发展不起来

回答:丽泽是缺少商圈地段的南城翻身的希望,但是结果是高举慢打。 全新规划办公商圈,新地铁,新机场,丽泽是南部的核心,但建设时间太长,广告太多,「储值客户」收益率很低。 但核心仍然在于,产业的链接地区,居住人群有限,丽泽天然不是很好的新基地,分矿点。 关于丽泽,之前也有回答 丰台科技园,相对朴实一些,现在人口也有所增加。 缺点在于,位于边缘终点地段,产业人口仍然来自其他地区通勤,本身也没有过路人群,价格不算便宜。 最终落实到买房上,这两个地区都存在一定不确定性,加上价格吸引力不强,可以先回避,选择潜力和确定性更强的板块。

提问:房姐您好!首问:置换一套房子,总价预算650万以内,希望居住环境好一点、离地铁近一些,未来有一定增值空间。请问看珠江骏景、玺萌鹏苑、草桥欣园、冬季星空、恋日家园,如何选择更妥?非常感谢!

回答:珠江骏景的毛病就是周围环境太差,而且很难有改善的空间,小区里面也有点乱 玺萌鹏苑比较新,问题在于距离哪个地铁站都不近。交通不便利 草桥欣园和恋日花都还不错可以看看具体标的再选择,冬季星空性价比一般

提问:【执着的宝宝】【被退回付费第三次】房姐你好~直接进去主题啦,京户二套打算经营贷350-420直接,没有通州票了。纯投资打算买个1改2或者小两居,倾向北京东边。北面空间大也可以。钱有点少,算在血海竞争了,但是不上车怕两条腿跑不动大盘啊~打算先买了出租,2-3年后赚点钱在换大的自住。目前看了朝青,不大喜欢炫特酷特的环境。看了雅成一里觉醒性价比不错,晨光,买不起。不过没有太合适户型。常营看了柏林爱乐,新天地,北辰,保利,丽景园。挂南一些的差不多的房子单价49000-57000不等。求问选哪里理想,如果考虑投资,短期2-3或者中期5年,这样小二还是一改二。哪个好,哪个小区什么价格合适。还有没有其他可以推荐的方向。盼复!!!

回答:雅城的房子相对品相较老,经适房小区居住品质较差,出租居多。 如果不是特别需求或者条件所限,或者出现很好的户型,雅城一居做为备选。 400内可看的标的并不多,二居最优位置可以偏一点 但一定要近地铁,一居就要靠近城区。范围扩大 再推荐一些 首城国际、柏林爱乐、 橙色年代、 星河城、万年花城 新龙城 鸿坤理想城礼域府。

提问:房姐您好,一直好奇购买北京十万一平老破小的是什么人,可以简单做个买家画像么?感谢感谢

回答:学区房的家长。 30-40岁居多,体制相关工作者居多。 多数早年在北京已有1-2套房产,出售一套四五百标的,加上几百首付,换购一套600-1000左右的学区老破小或商品房。

提问:房姐你好,我们不在京城生活工作,社保和公积金均在北京,有购房资格,想购房一套,主要用于投资保值抗通胀。预算6到8,初步圈定的范围是朝阳区CBD附近,2010年前后的次新电梯房,烦请指点推荐,谢谢

回答:你好,建议在双井板块选筹,双井也是北京目前首选的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块,双井弥补了东三环国贸以北缺少次新,东面板块断层等缺陷,成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小,百环家园经适房为底层人士提供了住所,首城,乐成,珠江,再加西面富力城小区等也满足了品质需求,富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业,给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而乐成中心,商场和高端写字楼一体化,又给双井弥补了产业的不足,从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分,同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟,近年随着地铁开通和城市扩张,人气也逐渐旺盛,给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万,老破大六万,增长潜力很好 首城,乐成,珠江、东恒时代二期、风度柏林、天之骄子等都可以淘

提问:房姐,你好。宝宝即将出生,手里正好有子弹300,想投资一套学区兼投资的房产。目前家里有一套丰台万科假日三居自住落在公司名下,未满五,2-3年后可以考虑出售。老婆海淀集体户,本人非京籍但社保满五,sfsd,两人月收入3万左右。老婆在航天桥附近工作,本人国贸。考虑到海淀教育整体平均好于丰台,所以并不执着于非常好的学校。方案:1. 航天桥附近老破小或者其他海淀地段,是否可以推荐几个 2. 暂不考虑学区,仅考虑投资,快上学的时候再考虑上学。

回答:300w首付可以买一个600w左右的房子 1. 海淀可以考虑万泉小学买个一居,比如小南庄,也可以考虑石油附小那边买个两居,比如二里庄。 2.投资就建议看朝阳了,例如 苹果派、柏林爱乐的小两居 孩子即将出生,建议考虑学区因素

提问:房姐:第一次来,想在北京和武汉买房投资,资金大概1000万,有推荐的板块吗?

回答:建议70%的资金在北京,30%在武汉。北京重点看朝阳 望京、双井 朝阳公园等板块。 武汉建议优先抢倒挂网红盘 ,武汉的一些新盘有确定收益。二手房主看主城区的几个价值洼地,四新,白沙洲,后湖,光谷东地铁沿线。

提问:房姐您好,根据您的帖子推荐,看了好多房,最后筛选出几套,总预算700左右,一,七号线百子湾,沿海赛洛城二期,六层带电梯一梯两户南北,二楼报价630。二,六号线青年路,珠江罗马临朝阳北路南北二楼,报价680。还看了华纺易城,已出售。三,一号线东恒二期全南临街总高16层,次顶层报价716,金地名京全南三楼不临街,报价660。以上都是两室不到90平,珠江略小,81平多,都还没到议价阶段。。主要用途就是为孩子自住,坐地铁方便,舒适,再就是有保值功能。孩子七八年后有换房考虑。请点评各自优缺点,并排序,另外,像这种总价的,议价空间有多大?

回答:东恒二期>珠江罗马>金地名京>沿海赛洛城 金地名京和沿海赛洛城自住还可以,但升值潜力没有前两个好 东恒二期自住升值,包括租金收益都还不错。珠江罗马大平层的性价比更高

提问:房姐您好,新人首问。目前有两套房,一套在丰台区开阳里八区,130平(经适房,3房,目前市场价在800多,小区地理位置方便,但是配套设施很差,小区内基本没有公共设施,物管很差),另一套在固安孔雀城别墅(毛坯房,260平,2014年买的时候500左右,现在卖也就600多,本来作为投资房,结果一直不涨)。户口在开阳里,孩子刚上幼儿园,家附近有首医大附属小学、北师大附中丰台实验中学,计划就近上学,生活医疗也都较为方便。预计近两年家中老人、亲属要来一同居住,计划换大房子,手中有300发子弹。需求:新房优先,4-5房的大平层,或者是同一单元同一楼层紧挨的两户,地址还在开阳里附近及周边,希望小区环境及物管较好。目前还有一个购房资格,孔雀城的别墅可以考虑卖掉,开阳里的房子视情况而定。提问:1、看中了佑安府的房,价位在1700左右,环境物管各方面都非常好,但是价位较高,相当于要卖两套房才能置换成大房子,不知道这样的操作是否划算?如何才能更有效地操作?这样的决定有什么优缺点?2、如果还是在这个片区,优先考虑新房,房姐有什么楼盘推荐?我们怎么操作较好?3、如果是二手房,推荐什么楼盘?怎么操作较好?感谢!

回答:你好,开阳里是很一般的区域 属于丰台,挨着南站 优点是便宜,区域位置好歹是二环到三环之间 但不是洼地,就值这个价 考虑改善自住可以买佑安府,但是投资属性略差了点 综合考虑建议出手孔雀城,再入手一套草桥,草桥属于丰台不多的价值区域。 目前价格还低,而且地势平坦区域还算整齐,对未来扩展较为有利。

提问:房姐老师好,目前手里有子弹1300,想买东三、四环的房子,属于二套。虽然自住但也想考虑房子的保值性。目前关注金地国际花园,圣世一品,棕榈泉和禧瑞都的大两居或三居,不知您能否推荐。另外由于孩子在南二环附近上学,昆仑域的高层值不值得买,和清芷园160三居哪一个更值得持有。

回答:1300万首付选择面很宽。 金地可以选择,不过出货就那么几套,概率小。 圣世一品回避,回答过。 棕榈泉可以考虑。 基本都可以够到4-5居,选择1500-2000万之间的,会有40%-60%的现金剩余


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