提问：您好，姐，没有做功课问的很业余，您多担待。我2012年在酒仙桥丽都一号买了一套两室110平，07年梵谷水郡买一套三室115平，孩子名义2016年买了通州华业东方玫瑰一套一室一厅68平米，三套房子只有华业东方这套有贷款，现在住在梵谷水郡，其余两套出租，为现在觉得这三套都没有学区，想请教房姐 1.在保值增值方面这三套房子应该出售哪套， 2通州的发展值得留下华业的房子作为投资吗？3孩子还没有结婚，现在需要考虑学区不？4，如果为了增值保值，再换一套三居在望京区域哪个小区合适？5.我老家是河北沧州的，您觉得这个城市的房子现在值得买不？谢谢您。
回答：你好，丽都壹号最大优势是新，这一点就比那边早期的一些标杆楼盘譬如丽都水岸、滨河一号、卡布奇诺、乃至阳光上东强。新小区在板块内有稀缺性。电子城区域未来发展并不是特别看好，酒仙桥是个独立板块，道路歪斜、城中村太多，改造难度太大，虽然有企业入驻，但是板块比较割裂，自己和自己玩的。
未来酒仙桥也会不温不火，因为有企业，所以一直有固定需求，但也很难吸引板块外的人来这里看房。可以考虑出售置换望京的改善盘。
华业东方玫瑰可以暂时保留，环球影城是比较大的利好。
沧州房子目前价格不低，未来很长一段时间会出现横盘或者阴跌。不建议买。
提问：房姐您好，新人首问： 北京社保刚满五年，16年购入良乡大学城地铁站附近商住一套，18购入太原一套小三居，今年年底交房暂时不能出售，我和老公税后30，非京籍，孩子两岁，计划在北京读完小学再看是去天津还是回太原读初中. 1.目前计划把商住出手，加点钱只有100子弹，凑钱可以到120吧.有关系二改首，所以想换一个小两居，我在大兴天宫院地铁站附近上班，老公在苏州街附近.依您的建议目前适合换房吗，换房的话是优先考虑地铁附近和以后好置换，忽略学区这个思路对吗？ 2.目前看了大兴天宫院附近的明发雅苑，金融街融汇踮起脚可能可以，保利春天里和住总万科也看了够不着，还有一个联港嘉园的价钱比较合适，离我单位近点，但是附近地铁公交都不太方便. 房山这边看了瑞雪春堂，鸿顺园，碧波园，中昂邑上公馆，首创新悦都，长阳国际城. 丰台五里店那块看了彩虹家园（同事买的这个盘，比较新，离地铁远），还看了石榴庄南北理（也是同事买了我去看了看），还有西红门附近的兴海家园也看了一下，觉得够不着，我看的这些有合适的吗，或者您帮忙推荐一下其它的也可以，谢谢
回答：1. 思路没问题，家去一定要靠近地铁。学区就看你们是不是刚性需要。纯自住和投资是不建议看学区 2. 建议看 大兴 保利春天里 金融街融汇 ，丰台 中海御鑫阁。房山不推荐看
提问：房姐好，新人首问。2015年在房山中冶蓝城西区公积金贷款买100平三居，2018年初的房本，还有40万贷款未还。老婆在望京上班，我在平安里上班，两口月收入2万左右，在潘家园有小两居（非商品房）出租，孩子和我户口在西城什刹海学区集体户，明年上小学。有几个问题请赐教： 一是现在是置换的时机吗，中冶蓝城的房子能卖多少？ 二是在金台路买个60平左右两居老破小自住，为了明年孩子在什刹海上小学，大人上班方便。不知道考虑买金台路合适不合适，还是有更合适的地段，金台路哪个小区好，怎么办贷款，首付得多少？ 三是这个收入有没有在西城买房的可能，有合适的地段吗？
回答：金台路老破小可以看，主要淘单价6左右的标的，实地跑盘看下，标的不多没法直接推小区 如果你以二贷资格买需要200+首付，如果用全款抵押相当于100+首付 西城不建议，选筹非常少基本无居住体验
提问：房姐您好，家庭名下一套来广营景山朝阳分校的品质三居，一套牛街一居室。目前在西二旗上班，住来广营。孩子二年级已在景山朝阳就读。全家户籍在西城牛街。牛街房子能卖500以内，手上子弹300，考虑孩子回西城小升初派位或回西城中考，同时兼顾手上现金保值。考虑有几个方案，请帮忙评估。或者还有其他更好方案建议吗 1. 出掉牛街，添上手头子弹可全款置换德胜佳苑一居室占坑，小升初或回西城户籍地中考，如今年有二胎再考虑租房 2. 出掉牛街，添上手头子弹，高贷400，置换德胜学区三居室公房，出租几年等孩子初中或高中再自住，同时可能今年二胎，兼顾二胎在德胜上学。家庭年收入可支持高月供。 3. 留着牛街等孩子中考用，手头300子弹做JLH购入望京一居室出租，如此条可行，有无推荐楼盘？ 4. 留着牛街等孩子中考用，手头子弹做JLH购入融泽嘉园两居室出租 不管几个孩子，小学在哪上都不重要，重点考虑中考，能在西城读高中。感谢房姐给予专业的指导！
回答：学票占坑就好，过大的资金砸入学区房，资产的风险敞口过大。 建议方案三，可进可退，未来无论想换学票，还是想兼顾自住+学区，都留有操作空间，短期配置上更均衡。看看 上京新航线、慧谷阳光、澳洲康都
提问：房姐您好，现在考虑在通州买房，sfsd。因为是音乐工作者所以想考虑别墅。请问您，九间堂和御世佳府这两个盘怎么样？升值空间有吗？您还有什么更好的推荐？谢谢您
回答：御世佳府 > 九间堂 九间堂房子密集间距太小，部分设计不合理，周边配套一般，潜力不大 相比推荐御世佳府 小区容积率合理，楼盘间距较大，采光较好，周边配套也挺成熟
提问：房姐早上好，最近有个一起在北京飘的伙伴需要买房，准备买保利和悦春风限竞房一手房，在对其进行说服的过程中，告诉他们不要买那么远的时候，他们都认为这种房子： 一是新房 二是价格也不高为未来养老做准备 请问房姐，这种想法的伙伴要怎么才能让他们明白郊区的坑？
回答：为什么要说服呢？ 除非是你的女朋友。 —————— 把我的内容转发给他，就是最大的帮助了，剩下的人各有命。 关键词“远郊”、“地铁”、“庞各庄”、“河北县城”、“边界”
提问：房姐好，想问一下常营公元的房子怎么样？本人因在外地有套房子有贷款没有首套首贷，想北京全款入一套600万左右的小两居 自住+保值，考虑小区的居住品质，无上班交通以及学区需求。这个小区还有升值空间吗？
回答：你好，感谢付费！ 常营虽然临近副中心，但本身交通负荷大，自身概念不太强。高品质盘虽然有，但不太成气候，比如长楹天街和常楹公元。 常楹公元位置好，品质也不错，可以买。
提问：房姐好，首次提问，盼回复，感谢 1. 需求：改善换房，面积90-110、密度低品质高\/ 兼顾考虑：保值率、学校质量\/ 总价在550-620之间 2. 子弹：【290万：现住南二环玉林老破小】，【28万：南京周边汊河新房】，【130万：可添补现金】，年收入税后约90万。 3. 备选：【草桥：冬季星空】、【大红门：珠江骏景、远洋未来】、【亦庄：格林小镇、星岛假日】 4. 问题： （1）希望离南二环居住的父母较近，哪个备选楼盘更合适？是否有其他建议标的？ （2）由于现住处在西铁营万达广场对面，传闻21年开通地铁，因此是现在立刻换房合适，还是等待升值后再换房？ （3）亦庄区域不断开发，政策也比较复杂。对于亦庄整体怎么看？其中亦庄核心区相比其他区块是否有额外价值潜力？ （4）岳母在海淀有学区房，但像我这种情况难以实现南北城上学，请问房姐有何建议？
回答：1. 优先亦庄其次大红门 2. 不用等，利好在消息期间就兑现了，继续等到开通，不一定有涨幅。你是要置换改善 从小标换筹，如果再等1年的话，假设北京整体市场上涨 那你很可能够不上原来的改善盘了。 3. 亦庄属于亦庄职住平衡的板块，产业也逐渐成型，天花板比较高。价格上优点虚高，但绝对值得长持。长期看好 4. 不清楚你说的是顺位问题还是通勤，顺位的话 海淀大部分学校 四老房本1911前且外区无房 > 父母1911后>四老房本1911前且外区有房。或者直接对敲到你们名下。
提问：房姐，您好 现手头500，天通中苑电梯复式一套（180平）。出于改善目的，现在考虑二套洋房一楼带下跃和院子，请问： 1、目前看了西山锦绣府、万橡悦府、观承望溪、融创北京壹号庄园、翡翠公园，基本都在800w-1000w，目前对翡翠公园比较感兴趣，对这几个项目您的建议如何？ 2、除了上面几个项目，您有其它建议吗？工作在高教园区附近，有车，希望通勤距离40分钟以内。 3、初步想法是天通苑房抵押贷款+现金，付首款80%，剩余20%组合贷款。不知这个方案是否合适，您有何建议，尤其抵押这部分。 4、天通中苑的房产要留吗？计划二三年内有合适价格卖掉还贷款。
回答：1. 西山锦绣府>万橡悦府\/翡翠公园>融创北京壹号庄园>观承望溪。翡翠公园可以入，缺点就是周围有点乡村。 2. 天通苑贷款已经结清了就直接抵押吧，思路没问题 3. 如果还贷有压力就出掉，否则就做为投资盘继续持有
提问：房姐好，特别感谢您的平台！朋友推荐刚注册。北京集体户籍一直在外地，阴差阳错又回北京工作，考虑明年小孩初中，需要买房落户、小孩转户并入学，年后刚回北京，困惑中： 1、现状：外地强二线省会城市三套房，其中一套贷款，现金1100万，年收200+，应属于二套。 2 、落户上学买房区域选择：本人户籍朝阳，朋友都推荐海淀买房落户上学，是否海淀无任何投资价值？或者就在朝阳买？ 3、大小：既然买了，总想着保值增值，或者先搞定落户，再考虑投资？若只为了落户上学，考虑海淀最小的房子，全款后再买第二套？ 4、如果买两套，该如何付款？是不是第一套小房子全款，第二套大点贷款？ 有点乱，不知该如何买？请指教，非常感谢！
回答：你的情况在北京属于二套 首先推荐朝阳因为性价比高，海淀学区溢价投资不太合适 只为功能付费，买总价低的老破小 以二套资格买首付太高，建议全款抵押一套投资盘，再全款学区老破小
提问：房姐，您好！自身情况如下： 小西天今典花园已有一套小三居，有贷款（100），两个孩子，老大9岁三年级，老二两岁；现有活期子弹约1060，目前比较中意两套房，麻烦您帮忙做个比较： 1、本小区高层（19层）东北向155平4居（户型图一），一梯8户，光线还不错，客厅和房间都很明亮，毛坯房，需要大装 2、东城广渠门外远洋德邑B座低层（三楼）南北板楼161平三居，房子左边有一栋东西向楼挡着，因为楼层较低，只有上午8:00到下午1:30阳台有阳光，室内采光不是太好，白天也要开灯，但室内精装，基本拎包入住 两套价格都在1200左右，您能否从教育、环境、交通、配套以及未来保值（升值）多个方面帮忙做个分析，看看哪套更为合适，非常感谢
回答：今典花园是北邮附小对口北师大三附中，教育水平一般。户型过多较杂，有不少租客。内部自带影城，室内游泳馆，距离火箭军医院、菜市场、北邮北师大体管都非常近。生活还是很便利的 远洋德邑小区对口的是文汇小学，直升文汇中学、九年制，教育水平很不错。 整个小区只有3栋楼，附近有个崇文菜市场，生活配套及周边环境一般。这套采光是硬伤，会影响居住舒适度。 如果看重教育质量就选远洋德邑，看重居住体验和升值就选今典花园
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