前两天，2021年第一份土地出让公告发布，虽然总用地面积只有22.82公顷，但却在南京楼市引起了轩然大波。
因为在这份出让公告中：
麒麟毛坯限价达到3.1万/平（超去年6000元/平）； 正方新城毛坯限价达到2.41万/平（超去年3500元/平）； 城南贾西毛坯限价3.8万/平（超去年6000元/平）。 、
要弄清楚这里的原由，首先我花一小段篇幅解释下什么是毛坯限价：
毛坯限价顾名思义就是毛坯房的最高限价，最终房价要在此基础上加1500-2000元/平的装修。也就是说在地块出让时房价就已经被限死，也基本杜绝了新房房价大涨的情况。
但同时这也只是个参考，目前南京大多毛坯限价楼盘都给出了精装升级包的答案，想要更好的房子，再买500-6000元/平不等的精装升级包。
通俗点说，毛坯限价+1500-2000元/平全装修价，就是以后这家楼盘的最低门槛。
所以当2021年第一份土地出让公告发布时顿时引起轩然大波，甚至不少人提出了：今年南京房价要暴涨，甚至朋友圈都被这些言论刷屏。
但事实真的如此吗？
NO. 1｜壹
地价真的猛涨了吗？
我们就先来看看此次公告中“暴涨”的三幅地块。
1、紫东麒麟G05地块：一分没涨
其实这幅地块不是第一次与大家见面，在2020年12月17日南京第五批经营性用地出让预公告中，它就已经出现了。
虽然它叫麒麟G05地块，但是它根本就位于马群板块，与麒麟科创园去年出让的毛坯限价2.6万/平亚东G51、高科G87地块直线距离相隔5.5公里。
而G05地块真正应该对比的是就在它北面一路之隔的中海G84地块，这幅地块去年11月2日出让，当时毛坯限价3.1万/平。
换句话说：这里一分钱都没有涨！
2、正方新城G03地块：2年涨1000元/平
正方新城G03地块毛坯限价2.41万/平，相比板块内德信G41、中交&路劲G35毛坯限价2.06万/，价格上调3500元/
但同样需要注意的是：正方新城内的子板块同样存在差异。
德信G41位于东善桥、中交路劲G35位于江苏软件园，G03属于东大山片区，G03地块真正应该参考的对象是绿地理想城。
绿地理想城2016年拿的地，2018年底一期开盘价格为毛坯2.3万/平，随后受到市场渐冷、学区泡汤、没有利好刺激、配套不全等原因导致房价一直未涨。
2年，区域房价维稳在2.3万/。
换句话说，单从毛坯价来看，正方新城东大山片区，房价2年涨了1000元/平，而且正方新城G03地块紧邻地铁站，位置更好。如果从过去两年的南京楼市来看，这确实属于合理调控范围。
当然，由于正方新城G03地块未来是精装交付，所以在价格上肯定还要再贵1500-2000元/平（精装标准）。
3、城南雨花G06地块：确实涨了，但没这么夸张
城南雨花G06地块毛坯限价3.8万/平，以后全装修后房价在3.95-4万/平，而去年7月，同板块内的彰泰观南府毛坯限价3.2万/平。
其实，如果我们扒一扒地图也能发现这其中的不同之处（G06地块为图中A11地块）。
图源花雨城南
城南雨花G06地块虽然与彰泰观南府属于同一个板块，但是区位条件却完全不同，它们的直线距离约1.3公里，城南雨花G06地块靠北侧。
它的东边是中华中学高中，西侧是小学和初中用地，还有大量未开发宅地，整体板块城市界面未来会更新，易形成集聚效应。从交通条件来看，它距离地铁站远，但去河西、软件大道会更方便。
而之前出让的地块大多位于南侧，南侧周围安置房不少，有高架，学区存在一定不稳定性。
虽然目前雨花G06地块的学区暂未确定，但是从目前价格给我们的暗示来看，其实想象空间很大。
当然，对比之下，城南雨花核心房价确实涨了，只是没有6000元/平这么夸张，相比之下彰泰观南府以及已经交付的中海城南公馆、龙湖天鉅真的是幸运的。
NO. 2｜贰
南京房价会暴涨吗？
三幅地块分析完了，接下来我想说说本文的主旨：南京房价会暴涨吗？
首先，如果从大的基本面来看，经济增长、城市化、人口基数这“三大红利”共同构成了房价上涨潜力的基本面。
而我国目前的情况是，经济增长还在持续，城市化远没有完成，人口基数很大，老龄化才刚刚开始。
所以这也是为什么在现实中，房价缓慢上涨是常态，而且从长远角度来看，房价上涨是长期趋势。
但是如果要暴涨，那就需要人为操控了，比如：政策利好、大量的购房需求（主要炒房客带动）。
1、限购政策是否能够放开？
我们先从国家政策这个大层面来看。
去年3月，受到疫情影响，美联储抛出“无限量量化宽松”，相当于不停印钞票，在这种刺激下，全球房价暴涨，仅仅2020年的第二季度，全球房价同比增长4％。韩国甚至出现了一公寓新盘1000套房源预约登记的买房人达到47万的盛况。
而中国呢？中国楼市稳住了！
这其实就是因为我国楼市更偏向于政策市，各种限购、限价政策压着房价，才能够确保整体上的价格平稳。
在南京“地价上涨”之前，上海房价暴涨成为最近房地产的第一号新闻，与此同时也有不少流言开始在朋友圈散播。
比如：上海房价暴涨，下一个就是南京。
随之而来的结果我们已经看到了，上海这一次调控来的快而急，增值税2改5继续收紧限购政策，房住不炒、紧急降温。
可以预见，如果南京出现上海这种情况，那限购会更加严厉，毕竟南京的限购、限价政策在全国都排得上名次的。（延申阅读：放大招！多地紧急调控！南京…）
限购打开？想都不要想。
2、大量的购房需求
城市能够发展、房价能够涨的城市一定是抢人成功的，这是毫无疑问的，因为在正向循环的城市发展过程中，人口和产业都在楼市前面。
所以我们能够看到，近几年南京一直放开落户政策，加大力度吸引越来越多的人才安家南京，取得的效果也非常显著，但同时有一点我们必须正视：南京并不是长三角唯一可以选择的城市。
据中国指数研究院统计，南京虽然城镇化率超过了80％，但是人口占全省的比重不到10％，换句话说：我们的竞争对手太多了。
引进人才仍然任重而道远，要想房价暴涨还有一个角度：投资。
因为房价既有经济增长、收入增加的因素，也有短期利率为负引发的因素，这时专业炒房客就来了。
其实，不管城市发展如何，只要买房人达到一个共识后，那么炒房客就会蜂拥而至。
比如最近调控非常猛、但房价依然上涨的深圳，因为全国人都认为，深圳的房子是能够沉淀大额资金的绝佳投资品、深圳房价没有顶；
比如大火的江北新区，据我深耕江北的同事说，在江北新区买房的人很大一部分都来自苏北，甚至不乏三分之一左右的炒房客。
这就导致整个楼市的供需关系陷入极不平衡的状态。南京确实在不停的引人，但引进的绝对不全是炒房客。
因为炒房客在南京其实很难操作，在南京购房要满足以下条件：
房主不炒、让房子回归居住属性，这在南京贯彻的真的很到位。
NO. 3｜叁
南京买房该买哪里？
南京房价不会暴涨，但确实一直在缓慢上升，如果要资产最优化当然要选对板块，那么南京买房该买哪里呢？
首先，我们要清楚，南京近几年在做这样一件事：弱市中心化。
从最早的新街口，到现在的河西新城，到未来可能出现的新街口、江北新区、河西新城、南部新城四足鼎立的局面，南京的多中心格局正在诞生。
那么这能够带来什么？
最主要的就是，它不会出现断崖式的房价和资源水位差，最大程度稀释环线带来的阶级感，换句话说，只要项目和区域内地段本身是OK的，在第一阶梯中，买哪里都不会错。
而对于除了以上第一阶梯的其它板块，后面有时间我也会专门出一篇给大家推荐第二、第三阶梯南京值得购买的板块。
在朋友圈，什么都可以成为房价上涨的理由，但当你真正把握限购是否放松、巨大利好是否到来以后，你就能真正分辨真伪。
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