商品:美国开启地产上行周期



美国现在越来越像十年前的中国,中国越来越像十年前的美国,中美宏观的大周期和资产的大周期正在发生非常有意思的角色互换。十年前的中国宏观调控是大起大落,M2增长一年有20%以上的增长,然后再大幅回落。货币的高波动导致股票市场的波动率也非常高,虽然总体是涨的,但持有的幸福度不高,相对最稳妥的投资是房地产。而过去十年美国的货币增长处于低波动状态,居民资产主要配置在股票上,股票市场易涨难跌,波动也不大。



为什么现在中美有了切换?美国在这一轮疫情之后恢复最快的经济数据不是消费,是房地产。美国的房地产销售已远远超过疫情前的水平,现在几乎接近上一轮次贷危机房地产销售高峰的位置。


美国这一轮地产投资的回升从2019年二季度就开始了。回过头来看,2003年中国的SARS是国内房地产周期的开始,SARS结束,房地产价格和房地产投资出现报复性的上涨。现在看美国其实有一点这样的感觉。


美国的人口结构和欧洲、东亚相比有一个优势,有持续大量的移民,并且主要的移民来自于拉丁美洲,跟欧洲在呈现穆斯林化的特征类似。所以美国人口结构并没有大家想的那么老,美国20到49岁的人口在未来15年会呈现加速上升的趋势,这类似于过去分析中国房地产周期讲的刚需,美国现在也有了刚需的情况。现在美国年轻人和父母同住的比率已经超过50%,当他组建家庭也会有买房的需求。


购买力方面,美国居民的杠杆率从2008年之后一直是回落的,现在美国居民的杠杆率在三大部门当中是最低的。居民的债务和收入的比例现在处在80年代以来的最低水平,债务负担已经很轻,美国按揭贷款利率已经跌破3%,已经低于美国正常薪资的增长速度,利率足够低,居民的购买力开始显著上升,一定能够把买房的意愿和冲动给刺激起来。


美国居民在房地产和股票上的配置基本上都是在20—40%范围内波动,此消彼涨。现在股票配置处于历史波动区间的高点,房地产的配置处于历史波动区间的低点,有很大可能会在未来十年会像中国过去十年一样增加房地产的配置,减少股票的配置。美国房地产的租金回报率在次贷危机后并没有明显下降,而债券收益率和股票分红率则持续回落,即使扣除房产税,美国房地产的投资价值相对于债券和股票也是上升的。美国居民如果加大房屋配置,推动房价上涨,可以利用已有房屋的增值进行抵押获得更多的贷款,会进一步强化其加杠杆能力。所以当房价涨的时候,也会带动其他消费需求上升,财富效应非常明显。


美国的房屋空置率现在处在历史的低位,库销比也处于历史的低位。我们认为不管疫情进展情况如何,美国居民都会开始重新加大对地产的配置,并带动美国房价的上涨。这一次我们发现美国大城市公寓的房价和房租并没有上涨,郊区的独立别墅在涨。疫情之后,大量的公司鼓励员工居家工作,即使疫情恢复之后这种现象可能还会持续。这一轮美国房价的上涨有点像中国过去几年三四线城市的房价上涨,总价低的房子涨的比较多。


房价的上涨会带动美国房地产投资起来,进而提升商品的需求。美国盖房子不用螺纹钢,是用木头,所以用美国房地产投资的逻辑做多螺纹钢肯定不对,但是房地产投资周期会带动居民整体消费需求的上升,在美国房价上涨的时期美国的股票大概率会跑输房地产,因为房价上涨带动通胀压力上升,利率水平会上升,股票估值会下降。历史有一个相似性,上一轮居民加杠杆带动美国房地产周期启动的时候,正好是纳斯达克科网泡沫破灭的时候。2000年大家炒互联网,现在大家炒新能源汽车,长期战略方向都是对的,但是股价已经充分透支了未来的增长预期。所以美国本轮房地产周期一旦起来,对美国科技股的潜在风险要高度关注。


请密切关注以下基金!!!


追加内容

本文作者可以追加内容哦 !