我是房产界中的行家里手—曾叔,已帮助社会各界人层选出满意的楼盘!跟紧曾叔购房不踩坑,投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”粉丝提问

提问:曾叔。最近在看笋盘,能科普下相关知识吗?

回答:有些属于“假笋盘”,不太懂楼市的可能会被忽悠过去。如果你还不知道下面的定价体系,那你买到的可能就是假笋盘:

1. 一楼不带花园,天生要打85折;

2. 地下室和花园每平米只能按室内面积3折单价计价;

3. 层高3米是平价,层高3.3米溢价10%,层高3.6溢价20%;

4. 大户型要选动静分离户型,小户型要选飞机户型;

5.有大额抵押的房子从来都不是笋盘,因为高风险,9折的价格很公允;

6.近郊板块很吃地铁,有第一条地铁,地铁站规划公布时可以涨20%,但边际效应急速衰竭,第二条地铁只能涨5%了;

7.上海的学票价格差不多值200-300万左右,如果学区房里学票贵过这个数那就没意思了。

你要做的,就是在总预算成本内,尽量不要框定特点小范围区域,从全市所有竞品中找出性价比最高的那一个。性价比,除了相对竞品,还可以是相对未来更便宜。

提问:曾叔您好,动迁房和商品房有什么区别吗?

回答:动迁房第一次交易的时候,不用付上家的税费,之后交易税费上和商品房一样了。另外动迁房品质一般不如商品房。

提问:你好曾老师,我的小孩已满18岁,沪籍,可单独买房了。请问他的首房和首贷可以分两次吗?

回答:全款买房,卖出后,还可以享受首房首贷。贷款首贷资格只有一次。

提问:曾叔你好,预算800-900万想买学区房,目前有两条路线。1. 一步到位置换可以自住的学区房(110平以上)。七宝的皇都花园和前滩版块 更推荐哪个呢?2. 买一个20平的老破小学区房挂户口,依然住在目前持有的嘉定三室一厅(总价不到400万),以后再考虑改善。朋友们推荐方案二,可减少学区房效应在总价上的的加成。观观怎么看?

回答:前滩你这个预算只能买两房,而且不一定能摇号命中。更现实的想法是买皇都,明强东还不错的。如果你月供没有压力,曾叔还是建议直接一步到位算了。挂户口也可以,就是后续借房子然后置换,全家人未必能受得了这个折腾。

提问:曾叔你好,纯投资肯定不住准备买了孙桥的紫晶苑,长持十年,博未来21号线建成后和后续其他配套完善的增幅,顾虑就是华发四季周边之前在建的人才公寓,正向方面人才公寓一定会带动周边配套加速建设,同时利好供求关系上存量房产绝版(房价涨跌存疑,整体的租赁社区对房价如何影响?)负向的话会影响未来的租金收益等。

另外孙桥片区之前比较热门动迁房的申城佳苑,从片区来说真的离开地铁很远,离开双子塔也很远,只能说房子比较新,个人觉得升值空间上不如紫晶呢,不知道您怎么评价我的看法,盼指教,感谢!(紫晶07年的房子算特别老么?)

回答:孙桥未来不错,现在很弱势,这也是租金不高的原因。二手的话,紫晶和申城都还不错,但是小区规模不小,挑选很花精力,刚曾叔为粉丝做了一个类似小区的选筹建议,眼睛都看花了。孙桥之外,其实还有别的区域可以看看。感兴趣可以把细节对接给我具体讨论选筹方案。

提问:曾叔 我有一套市中心酒店公寓小面积的 现在市场价170万左右 租金在5000多 酒店公寓一直涨不上价格 你看该怎么操作 卖了换环沪花桥或者其他二线 或者还是一直持有 上海有自住房目前无多余放票

回答:房票没什么难度。不缺钱就放着,但是还是置换优质房产比较好,环沪没一个可以买。

提问:曾叔好!首房首贷,单身,预算450以内,过渡房,主要考虑投资属性,也兼顾自住。在徐汇滨江(云锦路站)上班,目前在看三林拆迁房和徐汇滨江老公房的两房。请问老师觉得哪里更有潜力呢?或者是否有其他板块推荐呢?谢谢!

回答:相对来说房龄更新的房子更有投资潜力。你这个预算可以继续扩大选择范围,闵行、浦东、徐汇的中外环区域都可以考虑,只要地铁通勤可达,都是不错的选择。

提问:曾叔你好,请问浦东星河湾的两房适合买么?我看历史涨幅基本上很小的 不知道什么原因

回答:星河湾历来就不是涨幅高手,毕竟豪宅的单价高基数是涨价的拖累。星河湾更适合用来自住的。

提问:曾叔你好,我是二套资质,第一套在杭州,打算继续持有,通过全款抵押获得二套首付。第二套在上海主要考虑是自住,目前在嘉定工作,同时希望能保值和增值,学区的话因为目前还没有要孩子的计划,认为学区不太需要考虑。预算总价400-450,目前在关注南江桥(13号线金运路)板块、诸翟板块(九韵城、美邻苑)、南翔板块(靠近南翔站、陈翔公路站的地铁房),个人认为这些板块次新的电梯房,保值空间大一些。不知道目前的想法对不对,希望能指点一下,或者是否有其他板块推荐呢?感谢~

回答:电梯房次新的确要好一些,你这个预算买不到太好的商品房,可以要考虑动迁房,不过因为你要自住,动迁房品质还是差了一点,建议你扩大范围,南江桥、北江桥、南翔、青浦徐泾、华新、徐泾北城和华漕都可以考虑的。

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