一、各地房地产调控政策密集发布
近期，上海、广州、深圳等地房地产调控政策像下饺子密集发布。
简单梳理一下，各种调控政策不出以下三个方向：
1、对买房资格的限制：把房子卖给真正有住的需求的人
2、对卖房资格的限制：为炒房的预期降温
3、对银行贷款的限制：降低房地产市场可能引发的金融风险
所有这些政策，最终无不指向房住不炒的目标，在保障居住需求的同时，推动金融、房地产、住房消费健康发展。
个人预计：两会前，各地尤其是重点城市依然会陆续发布有关趋紧的调控政策，两会后，从中央到地方，还会有针对房地产市场的各种调控政策出台，所有“利空”会在两会前后集中落地，房地产市场将迎来前所未有之大变局。未来，一二手房价的剪刀差将逐渐消失（二手房价格将向新房价格收敛）。
近来，全国各地关于二手房抱团涨价的新闻也是层出不穷。对此，我只想说八个字：时代变了，耗子尾汁。为什么说时代变了，可以参考下面第三点。
二、“十四五”对房地产市场的规划
2016年底，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的概念，2020年11月，“十四五”规划建议再次明确提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。
建议中还提到要推动金融、房地产同实体经济均衡发展，促进住房消费健康发展。
这次是玩真的。
三、房价的根本矛盾是地价
房价=土地成本+开发费用+建安成本+税费+利润+其他费用
我们都知道，这里面导致房价波动的因素除了供求关系之外，根本矛盾在于地价。
从同比看，2020年四季度，长江三角洲地区、粤港澳大湾区、环渤海与京津冀地区综合地价同比增速依次为 0.85%、1.79%、1.48%，住宅地价同比增速依次为2.36%、2.43%、3.87%。全国主要城市综合地价同比增速为 1.75%，住宅地价同比增速为3.11%。
长三角、珠三角（大湾区）、京津冀三大重点区域的今天是全国的明天。
通过上边的图示可以直观地看出，国家对于土地价格的控制基本已经做到平稳健康增长，尤其是2019年以后，无论是三大重点区域还是全国来看，地价增速收敛了许多。考虑到CPI、PPI价格指数上涨因素，2-3%的年增长率，可以说已经是极力压制了。
有人说地价和房价的关系就是面粉和面包的关系。现在问题来了：
如果面粉的价格被稳定控制住了，面包的价格会怎样呢？
四、关于万科土储的问题
很多网友在讨论万科缺点的时候，都会特别提到万科土地储备不足。在我看来，这根本不是万科的不足，甚至可以说是万科的优势。
随着未来土地价格趋稳，像前些年某些地产商靠跑马圈地就能攫取巨额收益的造富神话将一去不复返。像万科这种早在多年前就树立了快周转标杆的龙头企业显然更加顺应时代潮流，更重要的是，万科这么做不是为了迎合国家政策，而是其企业文化如此。
由此而言，以前那种靠土储讲故事的逻辑再也行不通了。只要万科的土储进度跟得上开发进度，那么万科从资金流到营收、利润就是非常平稳健康的，而这种节奏和文化是融入万科血液中的。
土地价格的走势已经清晰地表明，那些高利率融资拿地的房企，如果不能快速消化自己的土储，后果很严重。而万科，将是拯救他们的白衣骑士。
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