作者：时代财经 余思毅 编辑：王丽丽
楼市政策密集出台，信用紧缩之忧开始升温。
“停贷了，你要不要考虑换银行？”1月31日，在广州打工5年，好不容易凑齐首付“上车” 二手楼的林曦（化名）忽然收到房屋中介的电话，脑袋一下子懵了。
近日，由于去年年底出台的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》落地，一线城市多家银行传出由于触及房地产贷款占比、个人住房贷款占比的“红线”，不得不停止或延后发放贷款。林曦万万没有想到，1月下旬，她的银行同意贷款书已经获批，却卡在“银行停止盖章”这一环节。
当人们还在观望个人按揭贷款政策的走向，1月29日至31日，信用紧缩的政策密集发布，一线城市楼市被泼了一盆冷水。
1月29日，上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》；1月30日，北京银保监局严查个人信贷资金违规流入房地产市场。紧接着深圳严查购房资格，直指“待持炒房”违规资金。上海作为一线城市当中唯一一个法拍房不限购的城市，也被限……
在一系列的调控政策中，北京严查个人信贷资金违规流入房地产市场引起了易居研究院智库中心研究总监严跃进的极大关注。他在2月1日对时代财经表示，北京要求各银行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，这说明大城市对于违规资金流入房地产的现象进行了管控。
“北京政策具有很强的信号意义，近期不排除一些炒作过多的城市也会面临房贷检查的工作。”
严跃进还指出，多地针对个人住房按揭贷款的政策，造成停贷或是贷款利率上升，确实有可能误伤刚需族。
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北京全面自查或在全国推广
据人民银行公布的2020年金融机构贷款投向数据，房地产贷款增速连续29个月回落，但住户经营贷录得20%的罕见增速，在2020年下半年新增贷款中占比14%，是2019年同期2倍。
东吴证券宏观分析师邵翔对时代财经分析，“监管部门在银行房地产贷款的口径上并没有放松，个人购房贷款同比增速继续下降。2020年下半年利用低息的经营贷违规操作是部门核心城市房价上涨的重要推手。”
这意味着首付资金来路不明，悄然地扰乱市场秩序。
“我认识一个在东莞帮人做首付‘过桥’的朋友，部分人通过这种方式交纳房屋首付，并获得银行的住房贷款。”一位从事民间借贷、不愿透露姓名的人事告诉时代财经。
“过桥资金”付首付似乎成为了业内“潜规则”。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉近日在媒体也揭露了类似的乱象：“由于实体贷款特别是中小微的融资利率很低，比按揭利率还要低。围绕红本在手的房产，金融产品很多，利率还很低。近期，很多深圳购房者先过桥融资，然后一次性付款买房，再抵押融资，最后还掉过桥资金。”
更有甚者，某些住房中介帮助购房者利用“抵押经营贷”购房，并已形成一条成熟的灰色产业链。
据中国证券报近日报道，在北京、上海、深圳多地，存在中介联合“包装公司”协助伪造贷款资质和收入证明等违规行为。中介可以提供设立壳公司、做账和申请贷款等全流程服务。而在关键的贷款审批环节，银行监管和产品的漏洞隐约可见。
早在去年4月份，政府出台应对疫情的纾困政策。就中小企业反映融资难问题，中国社会科学院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任张明曾在接受时代财经专访时指出，“中小企业要渡过疫情难关，不能完全指望银行信贷，同时还要严防企业利用低息贷款用于‘炒房’而非扩大再生产。”
在严跃进看来，北京出台全面自查的政策恰恰是对症个别企业利用低息贷款“炒房”的有效有段。严跃进对时代财经分析，该政策的核心是明确了对个人贷款资金违规流入房地产市场等问题保持监管高压态势。
“运用大数据技术主动出击，结合非现场监测数据，综合采取窗口指导、现场检查等多种措施督导信贷业务规范发展，持续开展房地产业务专项检查。针对检查发现的个人信贷资金违规流入房地产领域等问题，对违规银行机构依法从严顶格处罚，同时严格执行机构与人‘双罚’制度，对相关责任人给予警告和禁止一定期限从事银行业工作等行政处罚，加大监管震慑力度。”
严跃进认为，北京的做法值得全国其他大城市的学习和借鉴。“严查违规资金流入房地产，意味着银行系统和房管系统的组合拳将更有力出击，有助于稳定房贷市场。”
同时严跃进指出，全国各地银行在“两道红线”下，暂停或延迟放贷，同时贷款利率上调，确实有可能误伤刚需，“这是监管部门需要去注意的”。
房地产信贷紧缩至少持续半年
央行的“两道红线”严格控制了银行贷款在房地产贷款以及个人按揭贷款的投放，而北京严查经营贷、消费贷等资金违规入楼市等政策可能进一步推广，市场各方担心，后续信贷政策可能会进一步收紧。
严跃进认为，近期很多大城市购房政策明显收紧，预计信贷政策收紧概率也会增加。相关市场参与主体后续也需要关注银行贷款额度、贷款规模、放贷节奏等内容，进而合理安排销售和购房行为。
“至少今年上半年，管制会比较紧。”严跃进对时代财经预估。
中信证券研究所副所长明明近日对媒体表示，从过往经验看，信贷增速往往是房地产价格增速的领先指标，政策层通常通过信用投放的收缩以及配套的限购限贷政策来调控房地产价格，以防房地产价格泡沫的出现。在房地产相关信贷供给有所收缩的情况下，房地产贷款利率也将会有上行的动力，从而“结构性”调控地产相关信贷。
“不过，由少投放房贷所腾挪出的信贷缺口短期内无法完全被其他信贷需求所弥补，预计2021年信用投放将呈现平稳收缩的态势。”明明称。
东吴证券宏观分析团队也认为信用会收缩，但不会带来信用超预期紧缩。“从监管机构的论调来看，压降的主要目标是2020年下半年新增的‘违规’贷款：去年下半年新增消费贷3.25万亿，新增住户经营贷1.06万亿。不过，同期固定资产贷款新增1.73万亿，绿色贷款新增0.94万亿，我们认为央行的信贷政策依旧是‘有保有压’。”
东吴证券宏观分析预计，今年年内可能会推出“绿色经济”相关的信贷支持工具，叠加投资周期的起底回升带来制造业固定资产贷款需求的上升，房地产信贷收缩冲击仍可控。
“预计中性预期下，2021年的社融增速为11.2%，较去年下跌约两个百分点，2020年为13.3%；本外币贷款增速约为10.9%，较去年下跌也是为两个百分点，2020年为12.8%。 ”
去年年末，中泰证券政策研究所政策组负责人、首席分析师，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅在接受时代财经专访时注意到去年下半年一线城市房价出现过快上涨迹象，或对货币政策的制定造成两难。
2月1日杨畅接受时代财经采访时表示，目前来看，货币政策还是在中央经济工作会议“不急转弯”的基调下进行，流动性仍然保持相对充裕，但对于短期的市场流动性紧张，采取了针对性手段予以对冲。
宏观调控对房地产市场“有保有压”
“严查不会是‘运动式’行为，是长期坚持不懈的要求。对房地产行业而言则是一个镇痛式调整，最终会形成理性健康发展的格局。”尽管各方分析表示信贷紧缩可能会持续半年，但在中国政法大学民商经济法学院经济法研究所副教授范世乾看来，信贷资金违规流入房地产市场本身就是金融系统违规问题，严查会一直持续。
范世乾2月1日在接受包括时代财经在内的媒体群访时表示，政策密集出台遏制一线城市房价猛涨，更多是从维护宏观调控的有效性进行考虑。
范世乾分析，一方面，信贷资金违规进入房地产市场，会严重影响国家宏观调控目标的实现。使得国家本要支持的中小经营者资金缺乏问题难以解决，还会阻挠国家房地产调控目标的实现，推高房地产价格。另一方面，违规资金投入会增加金融机构的风险，将金融市场与房地产捆绑在一起，降低国家房地产调控手段的有效性。
范世乾认为，“目标严查也可以看做是对房地产行业去杠杆要求的督促，是促进房地产市场长远有效发展的必要手段。这一态度也是国家宏观调控的长期态度。”
据悉，去年11月《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布，关于住房消费有如下表述：“推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展。”“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。”
东吴证券宏观分析团队2月2日在接受时代财经在内的媒体群访时分析，连日来银保监会、央行等对房地产市场的调控极具灵活性和差异性，针对不同城市不同情况进行施策。在国家”十四五“框架下，住房具有促进消费的作用，国家对房地产市场的调控是“有保有压”。
“目前对房地产市场过热的城市进行调控，也是出于引导资金向制造业回归，投向实体经济。”
至于房企，资深信托理财师武苏伟对时代财经分析，对本就资金紧张的房企来说，压降、控制新增房贷规模，对地产销售产生不利影响，资金将会愈加紧张。“长期来看，一方面销售回款减少，另一方面，房企的融资渠道不断收紧，两头压缩，对房企的资金链将会是极大的考验。”
睿资投资俱乐部创始人吴疌也较为认同本次密集调控对稳定房价和维护金融系统安全的作用。他对时代财经表示，“房地产相关信贷比例过高会影响金融稳定，如不严控，楼市风险就变成了金融风险，社会危害极大。部分银行对按揭贷款的限制，的确影响部分人买房，但保护了广大银行储户的利益。”
严跃进进一步对时代财经指出，本轮调控对于房价过快上涨有抑制的效果，对炒作过热的楼盘进行打压。“但由于现在房价构成的成本，如房源的土地成本、市场预期等，房价往下跌的空间并不大。”
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