引言：自去年下半年以来，整个地产板块逆势走低，自高点持续下跌，也让不少地产股的投资者感受对于耐力及价值信仰的考验。
经过前两日的大跌，抱团股几乎分崩离析，整个大盘情绪惶恐。
今日，沉寂多月的地产股终于铁树开花！A股地产股和港股内房股集体暴拉！万科A封板，成交额达80亿元，荣安地产、嘉凯城、南国置业、华夏幸福等纷纷涨停！
地产股大爆发掀涨停潮
今日早盘，地产股大爆发掀涨停潮，房地产板块涨近5%，荣安地产、嘉凯城、华夏幸福、万科A等10逾股涨停；此外，港股内房股集体走强，截至目前，万科企业涨超12%，融创中国涨超10%，中国恒大、绿城中国涨超8%，佳兆业集团、华润置地涨超7%，碧桂园涨超6%。
自去年下半年以来，整个地产板块逆势走低，自高点持续下跌，也让不少地产股的投资者感受对于耐力及价值信仰的考验。
2021年或是投资地产股的好时机
在过去， 地产公司的盈利是靠杠杆驱动的， 谁的杠杆加的高谁赚的就更多。 三条红线从需求端限制房地产公司融资， 贷款新规从供给端限制银行业对房地产行业贷款。 没有了加杠杆能力的地产公司， 还有投资价值吗？
知名私募机构研究认为， 对于地产股而言， 2021年或许是投资的好时机。
首先，市场给予杠杆以大幅折价， 而非溢价。
NAV估值是基于房地产公司各个具体项目的土地成本、 当前房价或项目周边可比楼盘房价， 并在一定的开发速度和折现率假设下， 将现有土地储备和在建项目都开发完成并全部交付、 结算收入后， 可以得到的税后净利润贴现到现在的价值。
如果龙头地产公司具有持续经营能力， 那么估值理应高于NAV估值， 因为NAV估值未考虑地产公司未来新获取项目创造的净利润的贴现值。 但我们看到， 由于预期房价下跌/楼盘去化能力下降（ 卖得慢甚至卖不出去） ， 自2017年开始， A股地产公司估值相比NAV从溢价到大幅折价。
在行业下跌预期下， 杠杆对估值是负向而非正向贡献。 而且我们看到， 过去两年房地产行业无论是销售面积还是房价， 都保持了很好的韧性。
由于当前估值反映的是行业下跌预期， 而非成长预期， 且行业实际表现出来的韧性明显超出预期， 所以如果行业能够平稳降杠杆， 将会提振估值而不是由于行业成长性的下降而进一步杀估值。
最后，主动偏股基金对龙头地产股配置降至低配。
随着2017年高价拿地的大量低盈利甚至亏损的项目开始结算， 2020H1已经开始体现为地产行业上市公司毛利率的下滑， 而且将从2020年报开始集中体现， 地产公司的业绩表现将受到较大压制， 这是制约地产股估值的另一重要因素。 而通过前期计提减值准备和业绩平滑， 龙头地产股的实际表现比大家预期更差的可能性不大。
在利润率下滑期， 追求相对收益的主动偏股基金很难提高对于地产股的配置比例。
但我们看到， 主动偏股基金对龙头地产股的配置在Q3已经下降至接近标配， 在Q4的回调过程中配置比例很可能已经降至低配。 随着年报的发布， 配置比例很可能会筑底回升。 而且我们注意到， 历史上对于龙头地产股的低配都是比较不错的投资时机。
沉寂多月的地产股会接力上一轮抱团股吗？
2006年以来， 以公募基金为代表的机构投资者逐渐崛起为A股的非常重要的一股力量。 机构投资者通常拥有相似的决策框架、 考核机制、 信息渠道、 行为模式， 导致A股在2007年以后出现过4次非常著名的"抱团"。 而每一次"抱团"的切换， 成为决胜相对收益的关键契机。
按照上面的定义， 持续加仓并持有一个板块接近至超过30%， 视为"抱团"。
近日市面上流出了一份1月底兴全基金董承非的内部讲话纪要显示，董承非最新表示不买白酒、新能源和光伏，已加仓地产。
董承非表示， 会对地产不断加仓， 其中万科和保利地产是比现金更好的资产， 不过不会押得太重。 在董承非看来， 银行和地产是一条路上的资产。 但是保利地产和万科作为最好的地产公司， 相对银行龙头来说估值水平较低， 且这两家公司比银行分红要高， 因此地产更有配置的必要。
对于此前的机构抱团， 他的看法是： “ 嗤之以鼻， 同13年、 15年一样， 只是换了个资产抱团而已。 ”
从持仓来看， 其也并未对这三个板块进行布局。 因此近期这几个板块暴跌， 实际上对其管理的产品并未产生直接影响。
文 / 张雁霄
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