在8天前(2月26日),港股上市平台新城发展预告2020年实现正面盈利,归母净利润增长至少25%。受此利好消息,新城控股当日股价升至53.28元/股,新城发展涨至9.86港元/股,均创新高。

截至3月5日收盘,新城发展报9.28港元/股,跌幅0.64%,新城控股则连续两个交易日录得4%跌幅,最新股价报47元/股,下跌4.1%。

资本市场对新城的信心似乎仍然充足,2021年初至今,新城控股和新城发展股价总体呈上升态势,累计涨幅分别为34.94%及43.88%。

资本市场对新城的信心似乎仍然充足,2021年初至今,新城控股和新城发展股价总体呈上升态势,累计涨幅分别为34.94%及43.88%,但在销售方面却不在亮眼。

3月5日,新城控股(601155)发布2月业绩,累计合同销售金额约290.92亿元,比上年同期增长73.97%,累计销售面积约319.37万平方米,比上年同期增长114%。

事实上,去年由于受到新冠疫情和售楼处关停等影响,大部分房企前两月业绩大跌,今年首两月录得同比增长是普遍现象。

对比2019年的情况,新城控股今年首两月销售额和销售面积增幅分别为23%及46%,保持增长节奏。

比起股价表现和卖楼情况,更让人关注的是,新城控股3月5日还发布了另外三则关于延迟定增融资、借款和减资的公告。

无疑,三则公告均与资金有关。

定增再延期

这已经是新城控股第五次延迟定增方案有效期,距离董事会及股东大会审议通过定增议案也走过了五年时间。

当2020年多次被投资者追问定增方案进展时,新城控股董秘用“官方口吻”回复称,公司非公开发行股票事项已经公司董事会及股东大会审议通过,待相关后续工作齐备后,将提交中国证监会审核。

当日公告中,新城控股表示,鉴于定增事项已获得发行审核委员会审核通过,待获得中国证监会核准后股票发行工作仍需继续实施。公司为保持定增方案的延续性和有效性,决定再度延迟定增方案有效期至2022年3月25日到期。

房企在A股IPO和定增融资的闸门依然处于关闭状态,加之“三道红线”和房贷收紧等政策,如今对于开发商资金的监管更加严格。即便是延期一年,新城控股顺利推进定增的概率,依然不大。

对比5年前定增方案公布时,新城控股如今股价早已翻了好几倍,是上市以来的股价高峰。

追溯过往,新城控股曾于2016年3月8日披露定增方案,随后于该年5月14日进行调整,股价由不低于12.28元/股调整为不低于9.37元/股,总计发行数量由不超过4.07亿股变为4.06亿股,募资总额由不超过50亿元改为38亿元。

扣除发行费用后募资净额拟用于济南香溢紫郡项目、嵊州吾悦广场项目、衢州吾悦广场项目、海口吾悦广场项目及宁波吾悦广场项目,拟分别投入募资额为8亿、8亿、8亿、9亿及5亿。

定增迟迟未落地,但上述提及的5个项目早已开业或开盘销售。其中,海口吾悦广场于2016年10月底就已经开业,嵊州、衢州及宁波吾悦广场则在2017年开业,济南香溢紫郡项目也已经卖出部分房源。

除了延迟定增计划有效期外,另外两则公告还牵扯出新城控股与新城发展的关联交易,即新城控股从与新城发展共同投资的15个地产项目公司进行同比例减资,并且新城发展向新城控股提供100亿的借款额度。

资本市场对此并没有过多的关注。但小编奶爸仍然坚持2018年末的对新城的观点:新城的高周转销售将失速,而高周转模式也是一把双刃剑,一旦销售端增速下降,那么新城的资金压力就会显现。而对新城销售的数据,小编奶爸持悲观态度:我们预测2022年末新城的销售会跌落至20位以外。

一方面:随着三四线房价热度的下降,市场需求萎缩,而这正是核心布局于三四线的新城的主战场。另外方面,恒大烧起价格大战,碧桂园、世茂等大型房企的参与,对新城的价格及销售造成了巨大压力。

销售的降速、资金压力端倪显现。对于资金危机的处理,新城在解决策略上:依托新城发展在香港上市,依靠香港市场对地产行业的融资便捷,以此来缓解资金需求。

而在拿地方面,新城开始更多的布局于一二线城市,但在没有品牌优势下,要在一二线市场杀出一条血路,难度可想而知,也未必是个明智的选择。

相关证券:
  • 新城控股(601155)
  • 新城发展(01030)
  • 中国恒大(03333)
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