上市房企进入年报集中发布期。尽管部分房企交出了上佳的“成绩单”，但是被投资者集体喊“优秀”的却并不多见。新城控股(SH601155)是这少数被投资者称赞“优秀”的上市房企。
后者于3月26日公布的2020年年报显示，2020年实现营业收入1,454.75亿元，同比增长69.46%，归属于上市公司股东的净利润152.56亿元，同比增长20.56%；扣非归母净利润130.56亿元，同比增长30.80%。
高增长的业绩，让新城控股有能力给出高比例的分红派息。年报披露，公司拟向全体股东每10股派发现金红利20.5元（含税），预计派发的现金红利共计46.33亿元。
行业首屈一指的净资产收益率
让投资者喊“优秀”的原因是新城控股的高分红政策，按照3月26日的收市价格，仅仅分红的收益，就已经超过了一年期不保本的理财产品收益。
同时，新城控股的营业收入增速、扣非归母净利润增速，在已经公布业绩的上市房企中超过了绝大多数。
同时，新城控股的加权平均净资产收益率（ROE）也处于行业靠前水平。受房地产行业整体毛利率大幅下跌影响，今年上市房企的ROE普遍不如去年，即使行业龙头企业的净资产收益率，很多也未能超过30%。而2020年新城控股的ROE达33.89%。
实现远高于行业平均水平的净资产收益率，是因为新城控股商业板块营收的大幅增长。在商业地产领域，吾悦广场规模持续扩大，也凭借精细化运营稳步提升营收水平。年报显示，截至报告期末，吾悦广场已开业面积超940万平方米，2020年新城控股商业运营总收入增长57.21亿元，其中吾悦广场商业运营总收入增长至56.70亿元，同比上涨超过30%，平均出租率达99.54%。根据年报，新城控股的商业运营平均毛利高达70.76%。
在年报披露的96个已开业新城吾悦广场项目中，有63个项目的年租金/物业公允价值超过8.62%，远远超过了商业地产租金的平均回报水平。
截至2020年12月30日，公司旗下已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目达到100座。截至2021年3月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到163座，进驻全国122个城市。新城控股全年计划新开业吾悦广场30座、到2021年底开业总数达到130座，全年商业运营总收入目标为85亿元。
按照吾悦广场快速扩张、开业的趋势，未来新城的商业地产租金收入将能在整体营收和利润中占据更高的比例，新城的2021年的ROE还将进一步提升，并由此为股东带来更高的分红收益。
新增土储成本仅3031.11元/平米
2020年，新城控股实现销售金额2509.63亿元，超额完成年度目标。
2020年，新城控股住宅开发事业部涌现出苏州、上海、苏南、南京、北京、天津、浙南、山东8个百亿量级的地方公司，不仅覆盖深耕的长三角区域，还包括环渤海经济圈。未来，随着全国化布局的持续深入，新城控股有望孵化更多的百亿量级公司。
在销售额超额完成年度目标的同时，新城还大规模斩获了优质土储。根据年报信息，2020年新城控股新增土地储备共120幅，新增总建筑面积4,139.41万平方米，平均楼面地价仅3,031.11元/平方米，其中商业综合体项目新增2,478.92万平方米。截至2020年末，新城控股总土地储备达到1.43亿平方米，为公司后续发展提供坚实保障。
截至目前，在新城控股的土地储备结构中，一二线城市占比40%，长三角强三四线城市占比30%；从区域划分层面看，长三角区域占比达38%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比62%。
值得一提的是，在拿地结构上，2020年新城控股战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、石家庄、西宁、兰州、南宁等全国重点省会城市，拿地城市层级显著提高。全面均衡的土地布局，有助于稳步提升企业的抗风险能力。
在拓展优质土储同时，新城控股还进一步提升了服务及产品。今年年初，新城控股再次升级“幸福360”体系至3.0版本。幸福360体系3.0从产品、服务、生活三大维度出发，以服务的“深度”与“广度”形成纵横闭环，打造更成熟的体制、更细致的服务、更人性化的管理。
深度上，无论是售前的看房、签约、等待环节，还是售后的收房、入驻后的生活等，新城控股均提供针对性服务，并通过科学的管理体系、360触点服务系统等内控机制，全方位提升客户幸福感；广度上，新城控股则整合住宅、商业、康养、文娱等内部资源，不断满足客户对幸福生活的多样需求，以多业态的服务内容、更贴心的服务体验，守护万千家庭。
根据公司发布的年报，2021年新城的销售目标被审慎地定为2600亿元。按照新城控股现有的土储、产品及服务，上述目标大概率能够成功得到实现。
净负债率处于行业低位
年报数据显示，新城控股剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为74.12%，相较去年同期下降0.78个百分点；净负债率为35.61%，处于行业低位。经营性现金流净额为3.82亿元，经营性现金流连续三年为正；在手现金余额624.24亿元，短期债务239.13亿元，其中43.99亿公开市场融资为含权到期。公司在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比2.61倍。
在强化现金管控的同时，新城控股积极融资，在交易所平台先后发行公司债、CMBS和应收账款ABS，募集资金80.94亿元人民币；在中国银行间市场完成多笔超短期融资债券的发行，共募集资金30亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金8亿美元。
事实上，自2020年四季度以来，持续的业绩增长和稳健的财务表现，也让新城控股及其母公司新城发展（01030.HK）不断收获国际评级机构的认可。
2020年11月2日，国际评级机构标普宣布，将新城发展和其子公司新城控股的评级展望从“稳定”上调至正面，同时，标普确认维持两家公司的长期发行人信用评级为“BB”。主体评级的上调，则更具代表性意义。2020年12月4日，国际评级机构惠誉宣布，将新城发展的长期本外币发行人评级和其子公司新城控股的长期外币发行人评级由“BB”上调至“BB+”，评级展望为“稳定”，同时将新城发展、新城控股、新城环球的高级无抵押债券评级上调至“BB+”。
1月22日，国际评级机构穆迪也宣布，将新城发展及其子公司新城控股的企业家族评级（CFR）从“Ba2”调升至“Ba1”，同时，穆迪也将新城控股现有票据的高级无担保债务评级从“Ba2”调升至“Ba1”，将新城发展现有票据的高级无担保债务评级从“Ba3”调升至“Ba2”，上述评级展望均为“稳定”。
而在2020年的年报公布后，平安证券就发布研报维持“推荐”评级。利由是新城控股保持稳步增长，财务指标显著优化，股权激励绑定核心员工利益，商业地产处行业前列。
从长期看，随着新城控股商业地产运营收入和利润占公司整体营收及净利润比重日趋升高，新城的市场估值有望进一步提高。一个可以参考的案例是香港的新鸿基地产，由于商业地产持续通过稳定地提供租金收入，后者凭借稳定的经营性现金流，PE倍数达到14—15倍，而同期内房股的平均市盈率只有6倍。
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