金地集团昨晚发布了年报，净利润增长3.2%，扣非净利润增长8.1%，分红率继续维持30%，现价股息率5.83%，小七认为这是一份中规中矩符合预期的成绩单，但近两年金地的股价走势极其弱势，跌幅达到13.3%，跑输沪深300指数34.5%，是小七目前所有A股持仓中唯一的一只浮亏股。市场对金地的预期仿佛像是会随时暴雷，净利润开始下降，所以从这个角度考虑，金地的这份年报已经显得有些超预期了。
利润表
先来看看利润表，2020年地产股财报的共性就是房地产开发业务毛利率的快速下滑，金地也不例外，毛利率由41.3%下降到了33.6%，这也是为什么金地营收增长32.4%但净利润只增长3.2%的第一大原因，为了消化16、17年的高价地，这几年像金地、保利这样的纯开发商（房地产开发业务营收占比超过90%）唯一的出入就是以量补价，好在金地近几年的销售增速维持的非常不错，2020年销售收入达到了2427亿元，按照金地53%的权益比例来算，两年后金地的营业收入大概率能达到1300亿左右的水平，营业收入复合增速达到25%左右，所以即使未来两年毛利率继续小幅下滑，我依然对金地继续维持净利润的增长充满信心。
除了毛利率下滑以外，今年金地还在年报中计提了6.4亿的资产减值损失，主要来自于贵阳、广州、郑州等几个楼盘产生的4.67亿的存货减值准备，对于一家840亿营收的房地产公司来说，一年计提6.4亿的减值我觉得很正常，减值营收比为0.76%，你不可能要求他拿的每一块地都是赚钱的，一家公司总要有容错机制，否则发展过程中就会变得束手束脚，只要将减值营收比控制在一个较低的范围内就可以了。
但反观同是金字辈的金茂，去年营收为600亿，但资产减值损失却高达43.8亿，减值营收比高达7.3%，差不多是金地的十倍，这样的公司我就会选择避开，因为我觉得冰冻三尺，非一日之寒，如果你在厨房里看到一只蟑螂，那随着时间流逝，你就会看到这只蟑螂的亲戚，就像银行股里的民生银行，你永远不知道它的资产质量是已经到底了还是在加速毁灭的过程中。
接下来再来说说金地在房企中独一档的亮点，那就是他的财务费用竟然是个负数，增加了5亿元的税前利润，原因主要在于金地的融资成本极低，加权平均融资成本为4.74%，仅略高于华润、中海这样的大型央企，而且他还会将这些低成本的资金加息拆借给关联公司获取利息收入，2020年金地的关联方利息收入就达到了27.28亿元。
房地产开发业务数据
再来看看金地年报中披露的一些房地产专项数据，关于金地2020年的销售端表现，我之前已经单独写过《万科保利金地2020年销售业绩简评》了，今天就不多说了。
金地在Top20房企里一直属于做账保守，低杠杆率的代表，这一点和万科保利很像，金地2020年的利息资本化率仅为48.3%，比万科的50.9%还要低，净负债率为62.53%，现金短债比为1.21，三条红线均未超标，属于绿档企业，为将来积极拿地提供了财务保障。
在拿地方面，金地2020年权益拿地金额达到697亿元，同比增长24.91%，保持着扩张趋势，由于拿地主要集中在一二线城市，所以拿地单价达到了8,573元/平，同比上升36.13%，那推断未来几年金地的销售单价也应该会开始加速上涨，否则毛利率就会进一步吃紧了。
年报中另外一大看点就是金地给出了2021年的竣工和销售目标，其中目标竣工面积为1362万平，同比2020年增长23.48%，说明今年应该是个结算大年，而销售金额目标定为2,800亿元，同比增长15.37%，从目前来看，要完成这个目标基本毫无难度，因为金地今年一季度销售金额就已经达到了686亿元，同比增长143%，距离完成目标还差2,114亿元，而金地去年后三个季度的累计销售金额为2,144亿元，所以接下来9个月只要维持去年的销售金额就能轻松达到目标，小七个人预计金地今年的销售金额有希望冲击一下3,000亿元大关。
总的来说，金地这份年报符合预期，毛利率的下滑和资产减值损失都在意料之中，去年，今年，明年对纯开发商来说可能都是用营收增速来对冲毛利率下滑的以量补价年，直到毛利率下降到一个稳定水平，这时候就非常凸显各家房企打造产品以及费用管控的能力。
金地目前PE为5.21，PB为0.94，股息率为5.83%，对于金地的资产质量来说，目前这个估值我认为已经没有多大下跌空间了，而我对金地的预期收益率和万科一样，就是股息率+净利润增长率，那今年的预期收益率就是5.83%+3.20%=9.03%，而今年到现在金地股价还下跌了11.1%，所以小七肯定不会对其进行减仓，具体的加仓减仓点详见更新后的《21只持仓股的买卖点》
本文作者可以追加内容哦 !
