作者：李博士团队
房地产，与老百姓的生活息息相关，也占据了百姓财富的相当高的权重。今天，我们就缕一缕世界典型国家房地产行业的历史规律，结合中国国情，谈谈我国房地产超级产业链的未来。
从古典经济学角度，房地产的兴衰遵循18年左右的库兹涅茨周期，也可以称之为房地产长周期。房地产因为具备消费和金融双重价值，且行业市值体量为国家年度GDP的3倍以上，远远大于股市、债市、期市等体量，因此在众多的经济周期中，房地产周期绝对称得上是周期之母。以十年周期的投资收益率平摊计算，房地产的平均收益率（3倍）虽然要比股票（5倍以上）低，但是却远远高于黄金、债券、现金（美元）的投资收益率（不足1倍）。与此同时，在面临巨大金融动荡甚至金融危机时候，房地产的波动要小于股票，且复苏力度要强于股票。因此，从投资性价比的角度，房地产不失为性价比最高的投资方式，因此大家可以发现世界上的富人们的投资圈中比重最大的其实就是房地产投资（包括土地投资）。
一、决定房地产的因素
作为房地产的投资者，我们首先要明确房价的决定因素有哪些？
1、人口。2、货币。
房子本质是商品，其价格必然是由供需关系决定的，但是不同于其他商品，房子的需求方不是产业链上的各个生产要素环节，而是人，因此，人口决定了房价的长期走势。同时，商品的价格虽然在长周期上会锚定需求（即人口数量），但某个时间段内的需求也存在波动，这个波动其实就是由货币决定的，比如首付比例、缴税比例、贷款利率等，当首付、缴税、贷款利率降低时，购房需求会阶段性增加从而阶段性推升房价，反之收紧货币信贷则会使房地产阶段性冷却。形象的进行比喻，房价的上涨过程就好比海平面，随着极地冰川的融化，未来数百年全球海平面上涨是大趋势，但是在这个过程中海水仍然会每天出现涨潮、退潮等周期性波动。所以长线看人口，中短期看货币，是房价的衡量标准，也是房地产发展的决定因素。
先看人口，我们就必须要对人口迁移规律进行总结然后再给出预判。对世界很多典型国家的人口迁移规律进行总结，可以归纳为：农村（或农场）——小城市全面开花（城市化的开始）——区域中心城市化——都市圈化、热点地区城市群化。在“农村——小城市全面开花”阶段，经济增速较快，产业多为资源型产业和中低端制造业，全民造房的时代会使得房地产产业飞速发展，地价、房价也飞快提升，此时的城市化率天花板为60%左右。到了“小城市全面开花——区域中心城市化”阶段，城市化率已经突破了60%，经济增速开始放缓，支柱产业也升级为高端制造业和服务业。最后到了“区域中心城市化——都市圈化、热点地区城市群化”阶段，城市化率突破70%，产业以服务业为主，经济增速缓慢且平稳。
从目前中国国情来看，人口流动正处于“小城市全面开花——区域中心城市化”阶段。此时中小城市的人口开始明显负增长，而区域中心城市，比如省会城市、重量级非省会城市（山东青岛等）的人口则呈现净流入，未来会围绕中心城市形成都市圈甚至城市群，比如现在已经形成的成渝都市圈，长三角城市群等。政策角度，从跨省域耕地占补平衡、城乡建设用地增减挂钩等政策的颁布施行，以及2021两会上人大代表提出的取消城乡建设用地增减挂钩周转年度指标建议，其实就是从政策角度开始适应未来核心城市化的土地科学合理的分配原则。因此，未来交易活跃的房地产市场是不会在全国范围内全面开花了，而是会仅限于中心城市及其形成的都市圈、核心城市群中。这就意味着只有属于区域性中心城市的房地产才具备升值空间、交易流动性，而其他三四五六线城市的房地产基本上都会处于房价横盘或者有价无市的流动性缺失状态。
从货币角度，这个就比较简单了，从2016年开始，多次中央经济工作会议上屡次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。从此类表述可以看出，虽然当前房地产市场面临降温等压力，但是房地产金融政策不会盲目刺激，不会作为各地刺激土地财政的工具。因此后续全国各地若是出现各类违规贷款等行为，依然会面临查处等情况，进而促进房地产金融市场的平稳健康发展。即针对房地产行业的货币和财政政策处于慢慢勒缰绳的阶段，使房价紧随GDP增速实现同步缓慢上涨是未来货币角度的主基调，平均房价未来不会大幅度跑赢GDP增幅，核心城市的房价可能会略微高于全国GDP增幅，但是也是因为其锚定了当地高于全国平均水平的GPD所致。
二、房地产行业的问题
1、土地供应与分配不合理
一方面体现在城市建设用地结构分配方面，我国工业用地规模占据城市建设用地比例是欧美国家的一倍，达到了30%之多，而商业和住宅用地仅为10%，不足欧美国家的二分之一，工业用地显著挤压了住宅、商业用地的空间。这与我国崛起阶段以第二产业和中低端制造业为主的历史途径有关，也是未来要改变改革的重要一点。
另一方面，地域空间分布不合理，土地供给错配，一线、二线城市土地供应不足，而三四线城市土地库存高企。这主要是受到长期以来“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的城市规划政策指导思想的影响，但是轻视了人口流动历史规律，使得大城市交通拥堵、资源有限，而小城市却地广人稀，出现鬼城、空城现象。
2、地价过高
其实导致房价过高的原因并非完全是供需决定，还是源自于地价过高。一路走来，房价上涨推动地价上涨形成飞轮效应，房企并非最大受益者，反而是地方政府受益于土地财政，其收益可以占据房地产产业收益的6成左右，近50%成来自于土地，近15%来自于税收。地价的上涨则因为土地拍卖制度、土地供应分配不均衡等政策制度方面的加持，出现了炒高、囤地等不良现象，使得”天价地王”现象频出。
3、高负债、高杠杆
目前房地产开发的资金来源主要来自于银行体系，占了55%，与此同时，还有20%左右的杠杆来自于高风险的高利贷、中利贷，中国房地产行业的整体负债率高达80%。反观香港，房企的负债率仅为20-30%，国际房企负债率的平均水平也仅仅40%，由此对比我国房企负债率不可谓不高。杠杆方面，健康的房地产发展方式应该是3倍杠杆率，而我国房企的平均杠杆率高达8倍，甚至有些房地产盘子的杠杆率通过多重抵押、嵌套等操作高达50倍。高负债、高杠杆导致了现金流成为房地产企业的要命之处，高杠杆融资拍地、拖欠工程款透支建设、提前预售等手段恶性循环，使得一整套盘子开发下来，归属房企的毛利仅仅30%左右，净利润其实不足15%，有的甚至不足10%。
4、租赁业务不发达
一方面，我国开发的房地产中真正用于租赁的不足10%，原因也是因为行业的高负债高杠杆，因为一个新盘建好后，房企就必须要尽快把它卖出去来回笼现金流。甚至为了保证现金流不惜使用超前预售、售后返租等手段，而租赁这种回笼现金周期长的方式直接被开发商的pass掉了。另一方面，租金回报率整体偏低，我国主要城市房屋租赁回报率为2.6%，远低于4-6%的国际水平。反观香港李嘉诚1993年在上海浦东开发的世纪雅苑，2000年竣工反而不卖而是出租，租期10年，到了2010年，房子单价已经从1万/平方米变为15万/平方米，租约到期后全部卖出，获利超过15倍。所以对房地产企业来讲，难道真的是建完新盘必须售罄才能获利最大化吗？非也！只要解决了高杠杆高负债问题，房企可以获利的途径会很多！
三、房地产行业的未来
1、集中于都市圈和热点地区城市群
对比全球都市圈人口密度，北京、上海未来人口有望将会超过3000万，西安、杭州、成都、武汉等地方人口有望超过1500万甚至2000万。未来的房地产新增开发、其他租赁、物业服务等业务的拓展都将会进入1000万人口以上的超级大城市。这一点符合人口迁移规律，也符合供需平衡原则，不过多赘述。
2、租赁化
发展租赁业务绝对是房地产未来的一大方向。德国的住房平均拥有率一直处在40%，有50%的家庭通过租房解决住房问题。与之相比，而中国的住房拥有率高达90%，随着人口迁移进入“都市圈化、热点地区城市群化”阶段，人口密集，资源密集、高端产业密集的核心地区的住房租赁产业将是一片蓝海。目前虽然有一些小企业、创业者选择了这个方向进行创业，但是因为缺乏现金流实力，缺乏政府背书等资源，效果并不理想。而头部的那些房地产巨头未来进军租赁市场，阻力将会小很多。
房产租赁是一个巨大的蛋糕。预计未来房地产中用于租赁的份额将会从现在的10%上升为50%，其中政府公租房从现在的不足10%上升为20%，房企自发经营的商租房从现在的近乎0%上升为30%。一家房企自身开发的楼盘如果卖出50%回笼资金，自身持有50%用于经营租赁行业，那么不仅房企可以享受到房价上涨带来的红利收益，同时享受物业、服务增值收益，而且可以使得负债率减半（这50%的租赁房其实是自身资产，可以抵扣负债）。另外，每年获得的租金还可以形成良性的现金流链条，用于REITs进一步为企业良性融资。目前我国租售同权等配套政策也在逐步施行，相信未来10年，租赁将会在政策引导、市场调节并重的加持下成为主流。
3、负债率降低
首先对于房企的融资渠道会进行收紧，拍地过程中的资金来源穿透式监管，高息集资、中息贷款的资金将不被允许用于拍地，只有通过银行、信托等正规途径获得的利息较低的贷款资金（这也同时也对房地产自有资金量有更严格的要求，银行放贷会进行评估）可以参与到买地环节。通过资金来源的监管，可以显著降低房企的负债率和杠杆率。与此同时，配合上述的租赁市场业务拓展，还可以增加房企的自有房比例，从而降低负债。
4、房企数量大幅减少
房地产行业会结束前面几十年的全民建房的热潮，进入到真正的行业大洗牌中。目前我国的大小房地产企业数量有近10万家，可谓是“杂、散、小”的粗犷式发展。往后随着人口迁移进入 “都市圈化、热点地区城市群化”阶段，房地产开发不会再延续以往的等级森严的全国开发状态（巨头开发大城市，大企业开发二三线城市，小企业开发四五线小城市），房地产投资将集中于人口超过1000万的核心城市以及超过2000万的超级大城市和城市群中，不仅仅是新增住房投资，还包括租赁市场拓展，都会往核心都市发展。而在这个过程中，资源储备薄弱，定位于三四线城市的小房企会逐步走向衰落，破产或者被兼并，巨头房企会继续享受核心城市市场拓展带来的红利效应。经过行业洗牌，房企数量预计会收敛于3万家左右，即洗掉三分之二以上。
5、房价增速降低。
综合以上种种，最终房价增速会随着供需回归良性、市场结构、房企内部问题的逐步解决而放缓。对比国外，40多年来，德国人均收入增长3倍之多，而房价平均上涨仅60%，这就是政策配套、结构健康的房地产市场的形态。而作为新兴经济体的中国，随着M2软着陆成功（稳定于8-9%区间），未来房价每年的增幅会低于M2增幅，即8%附近，而三四五线城市的房价增速可能要进一步放缓至GDP增幅附近，即5-6%。
四、房企的选择
未来选择房地产企业去投资，其实是在大浪淘沙的行业大洗牌期去捡黄金，因此不能仅仅去看目前的财务指标，比如PB-ROE等，而是要就要看谁能率先完成以上的转型，适应新的行业发展规则：1、负债，杠杆率低，现金流充沛；2、向租赁、物业等服务型地产蓝海迈步；3、在核心城市、热点地区城市群具备巨大的业务体量基础。
遵循以上几点基本要求，你选出来了吗？
在此我着重且郑重强调，推荐投资标的其实从来都不是深研系列的重点。深研系列的核心是产业分析，帮助投资人培养行业大局观，大视野，而不是盯着你手里的破股票作井底之蛙！因为当局者迷旁观者清，如果你连整个行业在国际上的格局都不知道，连驱动行业上行的真正逻辑都不清楚，你就很容易被短期的股票波动所误导迷惑，从而追涨杀跌最终钱财散尽，精力掏空，时间虚度。最后除了学到“再也不炒股了”这一句空洞的话之外，几年投资光景给你啥也没留下，让你啥也没学到。岂不可悲？？
本文仅为经验分享，不作为投资建议，据此买卖，盈亏自负！
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