这段时间被问到最多的问题，估计就是马上可以申购的9家公募REITs基金了。本来梅姨是没打算写的，但奈何问的人还挺多的，所以还是简单聊聊~
一、到底什么是REITs？
我们投资任何一个产品前，首先还是搞懂这个产品比较好。
关于什么是REITs，梅姨曾经在群里简单说过。其实也不用讲什么高深的投资术语，梅姨还是用大白话讲讲。
比如一个商场，一年租金2000万，业主方呢虽然每年都能收到2000万，但是吧，他还是不满足，他想一下子能把未来20年的租金都收回来，这样就可以拿着这几个亿去投资其他项目了。毕竟如果能选择现在获利，谁还会选择20年后获利呢！
于是，他们就会动脑筋了……
他们会找到一些专业人士，把未来的这些租金收入通过一系列的操作进行打包，包装成一种收益凭证。如果你手里有这个凭证，就相当于你拥有了这个项目未来的部分租金收入。
其实这就是REITs的基本原理。说白点，有点类似我们这些投资者众筹买房一样，然后大家按出资份额分配租金收益，相当于用一笔小钱却当起了众多优质资产的包租婆！
REITs的大概原理如下图：
对于我们投资者而言，其实就相当于你买了一篮子的经营性房地产的未来现金流，只要这些项目未来的现金流足够稳定，你就能稳定享有租金收益和持续分红，那么你的收益也就有保障；
而对于这些经营性房地产的业主方或者管理者来说，他们也可以通过这种方式高效融资，通常REITs也是他们资本退出的一种方式，而且一般为了保证未来收益的稳定性，还是仍然会由原来的物业经营管理者继续经营物业。
好了，大概了解了REITs之后，我们来看看国内首批的REITs到底要不要买吧~
二、国内首批REITs要不要尝鲜？
我们先来看看这次发行的9只REITs都有什么吧~
首先可以看到首批9只公募REITs都是基础建设类的REITs，作为投资者的收益来源其实主要依靠这些资产的分红。
一般RETIs这类产品的获利来源基本都不是靠房产升值，基本都是靠运营物业的收入。
那么，这类产品的收益怎样呢？
其实，这个是有可以对标的产品的。且不论已经较为成熟的海外REITs，就说我们国内，实际上早在2015年就成立了首支公募REITs——鹏华前海万科REITs。而其成立以来的收益率也不过6.15%!
一般来说，REITs这类产品的收益和风险基本是介于债券和股票之间，比较适合保守的投资者。
虽然收益可能只有6%，但也不代表毫无风险。比如如果因为疫情原因，产业园内的企业不能正常开工，出现租金欠缴的情况，那么你的收益就不一定有保证了。不过，总体来说，REITs的安全性，尤其这次9只公建类的REITs安全性还是较高的。
有细心的朋友发现，“咦，梅姨，这几只REITs都有封闭期哎！最长的居然有99年！那我买了不就被套牢了？”
是这样的，这个封闭期只是说在此期间你不能找基金公司赎回，但是如果这期间你想终止这笔投资，你还是可以像买卖股票一样在二级市场交易的。
只不过，二级市场热度几何，参与炒作的人多不多，有没有人接盘就未可知了。不过从最近的询价情况来看，机构投资者参与的积极性还是挺高的，估计二级市场热度短期来看应该不错。
“那梅姨，这9只REITs到底要不要参与尝鲜呢？毕竟5月28日首钢绿能就可以申购了，其他8只5月31日也可以申购了，也没有几天可以纠结了呢！”
咳，就像梅姨前面说的，如果你是保守稳健的投资者的话，同时你也看得上每年6%左右的收益，那么你是可以考虑配置一些的。
比如梅姨身边有一些朋友不会任何投资，参与过的投资最多也就是买了些保险公司年化4%的年金产品，对于这类朋友其实就可以买点REITs，毕竟比年金的收益还是要高一些。
如果你就是这类保守型的朋友，到时候你就可以直接在证券账户输入代码申购就行，记得申购之前开通下权限哈。
虽然这次梅姨不打算凑热闹，毕竟基金和股票无论投资收益还是流动性都要更好一些，但REITs产品梅姨也会长期关注的，毕竟是当包租婆的事，谁不爱呢？
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