最近一段时间不少朋友都在问老伊关于REITs 的事情，老伊也不知道为什么突然多了很多REITs相关的问题，后来才发现，原来国内有9只公募REITs正要发行，具体发行时间为5月31日-6月2日。那么我们今天就来聊一聊REITs，同时也说一下它的投资价值。
首先，我们得先了解什么是REITs？公募REITs的本质是不动产证券化。什么是不动产？顾名思义，它是指不好移动的资产，这里的移动包含真实的难以腾挪以及交易不便利两个概念。
那么，不动产为什么要证券化呢？其实这里跟公司融资去建设新项目是同一个概念。比如说某生产防水材料的公司，由于市场对于其产品的阶段性需求不断增强，此时产能暂时无法满足，所以公司准备扩产建厂。但是建厂的费用比较高，公司不愿意自己承担，同时担心未来产品因周期性变化，导致新建厂房产能利用率不足。所以决定融资建厂，好处是分散了风险，尤其是资金链断裂的风险，坏处是会让他人分享自身收益。当然，这都是从公司的角度出发。
对于上市公司而言，它们融资的渠道多种多样，比如直接增发股票，发行债券，或者发行可转债来融资。而有些公司或者行业，因为融资渠道的问题或者对资金持续性的要求，更重要的是投资风险等级不同，所以它们发行REITs来融资反而更加便利。
大家知道，我们此前一段时间P2P是比较火热的，当然，很多P2P都是打着高收益的谎言来干对投资者特别不利的事情，比如高利息借贷。但是，不是所有的P2P都有问题，也有些P2P将资金投向了确实有融资需求，而且较为优质的项目上，比如公共设施建设等。可最后大多数老鼠把一锅粥都搅混了，因此P2P也就退出了历史的舞台。
那么没有了老鼠，优质的资产项目就不融资了吗？肯定不是，所以现阶段推出REITs就很好的解决了这个问题。因此我们就可以看到，第一批REITs基金所指向的具体标的，其融资项目还是比较优质的，不是公路就是物流，不是物流就是水务，最差还是个工业园区。
所以，老伊估计，只要第一批发售其标的没有出现太混乱的波动，未来的REITs产品会越来越多。
有朋友说，REITs不是房地产吗？怎么此次发行的标的涉及产业不只有房地产呢？确实，作为上世纪60年代，一种逃避监管的融资方式，REITs主要代表就是房地产投资信托，其英文名全称也就是房地产信托基金的全称。
那么估计朋友们又该纳闷了，怎么此次发行的REITs却设计成基础建设的信托基金呢？老伊这里说句玩笑话，如果咱们真的发行所谓的房地产类型的REITs，那么可能会直接吓坏房子的购买者！为什么呢？因为相对于目前房子的价格，房子除去费用后的可创造收入，也就是租金太低，因此也就会造成分红比例大低造成相关产品收益过低的情况。所以，高层的谨慎实际上是为了保护投资者。
如果您还是不理解那么老伊再举个例子。还记得咱们讲过的关于银行的那篇文章吗？如果一个投资者在相对好的价格投入并长期持有银行标的，那么其分红率都能远胜过现在大多数的理财产品。并且还有资产增值的可能性。
REITs其实也是一样的道理，投资于它的主要受益也是来自于分红，只不过不同的标的其资产变动方向是不同的。比如像是一个经济大省的高速公路与经济落后地区的高速公路其长期资产价值变动风险是不同的。经济活动越是活跃，出行运输需求就越稳定，所以投资于REITs还是要对具体标的有一定的了解才行。
不过老伊斗胆估计，由于国内投资者太喜欢新东西了，而且投资者的理财需求庞大，以及买卖不方便和周期性繁荣可能出现两个原因，此产品未来一段时间有产生泡沫的可能。
这里老伊要解释一下为什么说买卖不方便。因为基础设施基金是一款封闭式基金，如果是场外投资者，那么购买其产品后，只能将其转到场内进行交易。这就造成了交易的便利性不足，此种情况下其价格容易受到参与者情绪的影响。
老伊也奉劝一下想参与的投资者，万不能将其作为赚大钱的工具，从根本上讲，公共设施基金只不过是一种风险自担，收益共享的理财工具。它的风险小于股票型基金大于债券型基金，投资者务必要想清楚这一点。
总体来说，如果是出于理财资产配合的目的，且对投资标的有一定的常识性的了解，比如说某一个地方或者行业对物流的需求比较多，那么可以稍微配置一点。但如果购买的人很多，甚至出现了较大幅度的超额认购，果断放弃，事后也不要参与。这种投资或理财标的，本质上给予的回报有限，抢购过度就意味着参与者不够理性，那么回归到正常值之前往往也会有一个由盛转衰的过程。
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