疫情渐缓，美国REITs迎来新成长

小伙伴们大家好，欢迎来到REITs知识小课堂！我们知道，全球REITs市场最早起源于美国。1960年，美国国会通过《国内税收法》，赋予REITs和共同基金相同的税收优惠（即对分配给投资者的收入免征所得税），这也为REITs的发展奠定了关键基础。

接下来，我们主要介绍一下美国REITs的几大特点：

规模大，品种多

目前美国是全球规模最大、发展最成熟的REITs市场，其市场规模占全球总规模的2/3。截至2021年6月，美国REITs拥有价值超3.5万亿美元的不动产资产。美国REITs产品数量高达221只，183只为权益类REITs，更有29只被列入S&P500的成分股。根据2020年统计数据，权益类REITs的总市值约为1.18万亿美元，占比约94.79%。

覆盖广，多元化

美国REITs市场覆盖的基础物业类型包括零售物业、住宅类、办公楼、医疗中心、基础设施、自动存储中心、工业物业、数据中心、综合类、酒店、林业、其他等12大领域。截至2020年，美国权益型REITs产品所覆盖的12大板块中，基础设施REITs市值占比最高，为19.93%，其次为住宅和工业REITs，分别为14.04%和12.17%。

根据产品属性的不同，REITs还可以分为权益型REITs（Equity REITs）、抵押型REITs（mREITs）、PNLRs （Public non-listed REITs）、私募REITs（Private REITs）。

高收益，高股息

REITs的股利收益与资本升值共同推动其拥有较高的长期收益率。美国所有REITs产品1980年至2020年40年年化收益为9.90%。其中，权益型REITs的40年年化收益达到11.28%，接近标普500指数40年年化收益率11.46%，跑赢美国市场的其他重要指数。REITs的长期总回报往往与价值股相似，而高于低风险债券的回报。

REITs通常提供高股息，所有REITs平均股息率为3.16%，权益性REITs为2.91%，同期S&P500股息率为1.34%。2019年，上市REITs（股权REITs和MREIT）支付了约632亿美元的股息，公开非上市REITs支付了约37亿美元的股息。

低波动，广认可

由于REITs的收益主要来源于不动产的租金收入，该收入现金流稳定、可预测性强。因此，除遇到金融危机等极端情况，REITs的波动性通常低于大多数股票。1999年至2020年近20年当中，REITs的平均波动率约为17%，同期，纳斯达克100指数的平均波动率为24%。

2000年至2019年，美国权益型REITs的估值（P/FFO）从6.6倍提高至19.4倍，反映了投资者对REITs产品认可度的逐步提升。

独立性，可避险

REITs的资金用于购买能够产生稳定现金流的物业资产，该投资方式使得REITs可以有效地分散风险且相对独立于其他市场的走势。从1990年至2020年30年美国REITs与主要投资品相关系数历史数据来看，绝对值均小于0.6，相关性弱。其中，与标普500指数的相关系数为0.58，与纳斯达克综合指数的相关系数为0.44。与主要债券的相关系数均小于0.3，与抵押贷款支持债券的相关系数仅为0.09。

高透明，易流通

与其他上市公司一样，REITs必须向投资者披露财务信息，并及时报告重大业务发展和风险。与其他上市公司不同的是，REITs高分红和有限的收益留存意味着他们必须更频繁地从资本市场寻求资金，并披露与证明其使用基金的计划。这一要求为投资者提供了了解REITs财务和运营情况的渠道。

目前有200多个REITs在美国证券交易所交易，由机构和个人投资者以及房地产投资信托基金共同基金和ETF持有。该交易方式为所有投资者提供了投资房地产最简单、最有效的途径。

据华尔街日报预测，美国经济和商业房地产市场正进入一个更为强劲的复苏期，2021年将是美国历史上GDP增速最快的一年之一。随着疫苗覆盖率的提高，商业房地产的基本面将获得增长动力，并最终推动REITs的收益增长。尽管经济复苏将助长对通胀的担忧，REITs却可以为抵御通货膨胀提供了自然保护。其基本逻辑是，当价格上涨时，房地产租金和价值往往会上升，这支持着REITs的股息增长，并为投资者提供可靠的现金收入。总的来说，美国REITs市场在制度建设、产品创新及估值方法等方面均对我国基础设施REITs市场的发展建设有一定的参考和借鉴意义。美国REITs的产品的多样化与市场的成熟化均为投资者提供了不错的投资机会。疫情渐缓，REITs将是优质的投资工具。

以上就是美国REITs的6个特点啦，我们下节课将走进欧亚REITs市场看看，我们不见不散哦，拜了个拜~

诺安全球收益不动产(QDII) 近1年、近3年、成立来净增长率为：13.91%、15.92%、50.70%；同期业绩比较基准收益率为：27.80%、27.27%、135.27%

数据来源：诺安全球收益不动产证券投资基金定期报告，截至2021年3月31日。业绩比较基准为FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index

【诺安全球收益不动产】诺安全球收益不动产证券投资基金成立于2011年09月23日。2011年9月23日至2013年8月9日，由朱富林和赵磊担任基金经理；2013年8月10日至2020年4月23日，由赵磊担任基金经理；2020-04-24至今，由宋青担任基金经理。2016年至2020年净值增长率分别为3.89%、-2.76%、-5.81%、14.98%、-14.03%，同期业绩比较基准收益率分别为：13.65%、1.45%、0.27%、26.66%、-15.89%。

（数据来源：诺安全球收益不动产证券投资基金定期报告，业绩比较基准为: FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index。）

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