创金合信基金李龑：地产调控加码引发前期下跌 关注政策博弈下的布局良机

近期，房地产调控政策持续升级，全国房地产市场有所降温。据数据统计，2021年7月，29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降12%和11%。这也是自疫情以来的首次明显下降，甚至较2019年同期也下降2%。受政策影响，7月以来中信房地产指数大幅下挫，7月以来累计已下跌9.02%。（数据来源：Wind，截至20210805）

政策从严是直接催化剂

一方面，城市新房价格实行严格的限制，极大地限制了地产商的毛利率，使得市场对其ROE悲观预期加深；另一方面，“三道红线”使得地产商通过加杠杆谋求增长的能力被削弱，部分高杠杆企业陷入信用风险；此外，土地集中供应政策出台标志着监管层将地方政府供地纳入到房地产的调控框架中。目前土地市场的竞争尚未缓解，地产公司的运营节奏受到一定影响。

投资增速回落或是大概率事件

从投资角度来看，由于去年的疫情导致基数较低，今年上半年整体投资依然维持稳定。但根据统计局数据，6月单月的投资增速已经回落至5.9%。当前，土地供应面积出现下滑。展望下半年，如果地产公司的融资监管继续收紧，房地产企业拿地和新开工或会受到一定影响。

把握政策博弈下的布局良机

站在当下时点，我认为从传统的房地产投资框架出发，地产板块已进入了可布局的时点。当前多数房地产公司的估值处于历史底部区间，尤其是中小房企，其估值折价更加明显。地产板块的投资逻辑主要是基于低估值下的政策博弈，具体来说，当销售下滑一段时间后，决策层会明显感受到房地产对经济增长的影响，从而放松政策，此时全行业或将迎来估值修复。

同时，投资者也要警惕以下几个风险。

一是地产政策韧性相对较强，即使部分城市的政策略有放松，资本市场也可能将其归为短期扰动，地产行业长期受压制的格局并不会因此改变；二是地产公司大概率难以维持过去的增长，目前行业的限制、毛利率的下行也未看到明显的好转迹象；三是部分企业的信用风险并未完全出清，脆弱的板块情绪可能随时受到影响。

整体来说，目前地产行业处于左侧，后续有好转修复的可能，但催化剂在本季度或还不明显，可重点观察四季度或明年初。建议配置估值处于历史低位，且不存在信用风险的地产龙头。