杨德龙 博士
中国证券业协会首席经济学家委员会委员
央视财经频道特约评论员
前海开源基金首席经济学家
优客工场（纳斯达克：UK）是以构建共享办公空间为基础，为创新企业提供全产业链服务，建设基于联合社群的商业社交平台和资源配置平台。自2015年成立以来发展迅速，截止2021年6月30日，共覆盖位于中国及新加坡的87个城市，拥有282个联合办公空间，管理面积约为70万平方米，为116.3万会员提供服务。
“轻资产，重赋能”转型大获成功，投资回报率达15%以上
2021年6月，CBRE战略顾问部完成了《优客工场租金评估及联合发布顾问服务报告》，报告显示，运营进入相对成熟期（6个月或以上）的优客工场轻资产管理项目在一线及新一线城市的项目平均投资回报率(ROI)为15.4%，二线城市项目的平均投资回报率(ROI)为16%。整体来看，优客工场轻资产模式为业主带来的平均投资回报率(ROI)为15.7%。意味着绝大多数与优客工场合作的业主方，在支付所有相关装修、运营、租金成本后，可以获得良好的差额收益及投资回报率。
由于商业地产迈入高存量时代，传统模式下依靠固定资产增值从而获取高收益变得愈发不易，并且面临空置率上行、租金下行、招商运营难等问题‘如何盘活存量资产变成了亟待解决的议题。2020年优客宣布进行轻资产战略转型，以精细化运营和全方位服务为核心推动“管理输出”和“资产托管”模式迅速发展规模，截止2021年4月30日，财报显示，优客工场2021年一季度轻资产收入1045万元，同比增长250.6%；轻资产毛利164万元，同比增长148.0%。二季度轻资产收入1520万元，同比增长292.1%；轻资产毛利460万元，同比增长228.6%。增幅在持续扩大。
这基于优客工场优秀的运营服务能力和品牌影响力，一方面专业成熟的运营管理和招商去化能提升合作项目的出租率、项目营收。另一方面作为中国联合办公领域的知名龙头企业，通过优客自身平台、线上会员体系、线下社群体系能够大量引流，缩减宣发费用支出。综合来看入住客户满意度和粘性均取得了显著的成绩。
租金溢价高、出租率83%以上 远超行业平均水平
由于写字楼新增供应的放量以及新冠疫情对线下办公需求的抑制，供需错配使得大部分办公楼空置率上行。根据全联房地产商会写字楼分会(CORC)联合部分会员单位统计，2020年一线城市写字楼空置率全部在20%以上运行，均创十年新高，全国写字楼平均空置率超过30%，商业营业用房空置率高达35%。据高力国际发布的研究报告，2020年上海写字楼市场总供应量118.5万平方米，空置率为22.7%，创下十年新高。平均租金为人民币7.64元/平方米/天，租金同比下降10.7%。根据CBRE战略顾问部的数据，2021年第一季度，上海市写字楼的出租率为80.8%，北京市写字楼的出租率为82.5%。
需要注意的是，上图只统计了甲级写字楼，而甲级写字楼在一线城市的占比不足15%，且无论是租金还是出租率情况也是优于其他普通写字楼。
对比之下，根据CBRE的调查，统计开业时间多数为6个月以上的这些项目，工位出租率平均值是83.6%，且大多数项目的工位出租率约在80%-95%，其中，例如深圳中天元物流大厦优客工场、沈阳同方大厦优客工场、长春水文化园优客工场这类运营较好、特色明显的项目，出租率能够达到100%或接近100%。
高出租率的前提下，优客运营良好的项目租金溢价甚至可达两倍及以上。CBRE战略顾问部在调查中，抽样项目的工位价格平均值是626元/个/月。通过将项目工位价格换算为单平方米的租金价格后，与项目所在楼宇的平均租金成本（市场租金，考虑空置率）进行对比，数据显示，优客工场项目的租金价格均高于楼宇平均租金成本，其中大多数项目的租金价格能够达到楼宇平均租金成本的两倍及以上。例如深圳湾创优客工场，项目的单平米租金价格为6.97元/天/平方米，其原所在的楼宇租金为2元/天/平方米，租金价格达到楼宇租金成本近四倍。
来源：CBRE
这得益于六年来优客工场培养了一批强有力的招商团队和运营团队，其成员均来自清华美院等国内顶级设计院校，拥有丰富的理论和实践经验，以统一规范的空间设计标准有效提高坪效。从规划设计、施工周期管理、设备设施采购等多个维度实现了流程化，模式化，标准化的全覆盖。不断强化IOT智能化、5G应用技术、数据挖掘等方面的应用与开发，开发UDA、Udata等系统提升空智能管理效率，通过智慧物联+SaaS应用云平台及数年扎实的服务经验，将智能硬件与软件运用到空间运营管理和办公服务中，以科技的力量引领地产运营提效升级，有效实现降本增效。并与许多客户建立了长期稳定的合作关系，依靠强大的CRM管理系统，招商体系和客户资源库，能够在短时间内帮助新开业项目快速提升其出租率。
优越的综合实力助推REITs业务
REITs也就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段，收益主要来源于租金收入和房地产升值。其诞生于1960年的美国，根据CBRE战略顾问部的报告显示，目前全球有接近40个国家的资本市场拥有了REITs市场板块，从亚洲市场来看，日本、新加坡和中国香港的市场规模在亚洲靠前，均有较完善的市场发展基础。2020年4月30日我国正式发出REITs的试点通知，今年6月21日，首批公募REITs正式上市，标志着REITs正式投入中国大陆资本市场的怀抱。此次公募REITs一经发售就获得了超额认购，认购规模近 500 亿元，可见市场潜力巨大通过REITs产品，房地产商可以以更少的自有资金参与投资，从而实现轻资产的战略转型，也是资管方管理运营输出和复制商业模式的有效手段。另外，REITs具有较高的安全性和收益性，资产方可以利用REITs提升直接融资比重，防范风险。
而优客工场依靠设计、招商、运营、品牌、增值服务等多方面的产品优势，一方面可以为业主和合作方带来较高的租金溢价、空置率的降低和良好的投资回报率(ROI)等经济价值；另一方面，合作方可以在楼宇业态多元化、存量物业更新改造、提升楼宇抗风险能力等方面获得附加价值。优秀的服务和运营管理能力，不仅帮助能够业主激活资产价值，也将成为助推优客工场REITs业务发展的基础能力，打造“投，融，管，退”一体化资管全产业链。
参考持有中国内地办公类物业的综合性REITs的底层资产情况，可以分析总结出其筛选机制。
1）城市层面：一线以及新一线城市优先考虑；是否有政府关于产业以及创业的政策支持；底层标的市场价值。
2）物业层面：所处地理位置优越；具备良好的配套设施；产权状况清晰。
3）运营层面：整体出租率长期维持较高水平；租户行业结构分布合理从而抵抗经济周期波动；租约到期规划合理；WALE1.5~2.0年。
优客工场所具备的多项独特优势可满足REITs的筛选条件。截止2021年6月30日，其项目分布于一线城市102个，新一线城市62个，二线及二线以下城市合计112个。大部分占据了良好的区位条件且产权状况清晰。底层资产管理能力是一个优质的REITs所需要重要因素，而优客正式在这方面具备了卓越的实力。
1）抗周期：在面临经济周期或疫情一类“黑天鹅”影响下，避免了大面积退租情况，并且由于很多公司的场地缩减而选择了联合办公，从而实现了逆增长。
2）风险分散、高灵活度，租期平滑：利用自身的空间规划和优秀的招商能力，将大面积的办公场所化整为零，打造成更适合小规模团队的空间。具备了行业的多样性，灵活的工位选择和租期也保证了强大的韧性。
3）出租率高：平均出租率为83.6%，且大多数项目的出租率均较高，多在90%附近，并且数个优质项目接近100%。
综合来看优客可以充分利用资管能力的优势，延伸房地产金融业务，在轻资产低成本规模化扩张的同时，以强有力的运营能力作为保障，以向外输出管理模式为依托，帮助降低业主的系统性金融风险，实现多方价值最大化。
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