今天是国庆节前最后一个工作啦!是不是都按捺不住放假的心情了,再坚持一下。节前最后一天和大家聊聊最近比较热门的地产股。

9月24日,三季度央行货币政策委员会例会在京召开,会议明确提出:“要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,这是此类季度例会中央行首次提及“房地产”字眼。

9月28日,房地产悄悄回暖,申万房地产指数单日上涨3.36%(wind,20210928)。8月以来,该指数其实也处于震荡上行的趋势,一路上涨10.18%。(wind,20210730-20210928)

但拉长战线来看,市场的这把火却似乎不够旺。据wind数据统计,今年以来申万房地产指数仍下跌11.6%,在一级行业中跌幅位列第六名(wind,20210101-20210928)。

不少网友甚至感叹:地产股的春天什么时候才来啊?还会来吗?

回答这个问题前,我们先来了解下地产股的特点。

房地产行业特点


特点一:从市值上来看中小型房企多,两级分化严重。

根据Wind的行业分类,我们选取A股、港股中属于“房地产开发”的非ST上市公司,对其市值分布进行分析与对比。最终得到183家地产公司,其中包括A股地产股99家、港股内房地产股84家。

为更直观的对比两地的市值差异

南南将市值小于30亿元的房企定义为“小房企”,

将市值30-100亿元的房企定义为“中小房企”,

将市值100-500亿元的房企定义为“中型房企”,

将市值500-1000亿元的房企定义为“大型房企”,将市值1000亿元以上的房企定义为“超大型房企”。

通过统计发现,不管是A股还是港股,中小型房企数量偏多,大型或超大型房企数量偏少,呈现两级分化现象。


数据来源:wind 截至20210817

特点二:盈利能力长期呈现下降趋势。

根据Wind房地产开发板块数据,2011-2020年两地地产公司利润率整体呈下行走势,特别是2018年以来持续下降,目前板块加权税前毛利率约25-26%,归母净利率约8-9%。

数据来源:wind房地产开发板块年度数据,统计截至20210817

特点三:估值低,目前估值水平均处于历史底部。据wind数据统计,截至9月28日房地产指数估值为7.64倍,中位数为8.79倍,这意味着估值只比过去十年中8.79%的时间高。

数据来源:wind,20210928

但估值低并不是我们买入的唯一逻辑,这也是南南和大家反复强调的观点。

地产股能投资吗?


那地产股还能投资吗?我们不妨从短期趋势和长期发展逻辑两个方面来梳理下。

首先,从短期趋势来看,国家“房住不炒”的逻辑不会变。在某大型房企债务危机下,市场恐慌情绪严重,导致不少地产股和地产产业链下跌。

而9月28日的三季度央行货币政策委员会无疑给地产行业打了一针强心剂,它向市场传达了一种观念:为了房地产行业的健康发展,国家会维护消费者的合法权益,已经网签过的购房者不用太担心。

但是这并不意味着房地产信贷会大幅宽松,“房住不炒”基本逻辑不会发生改变。房地产在从严调控效果初显的大背景下,货币政策只会微调或者相对放宽,不会明显“放松”。

其次,再从长期发展前景来看,房地产行业规模面临萎缩风险。房地产行业有个著名的分析框架,叫做“短期看金融、中期看土地,长期看人口”。简单来说,就是判断未来人口是流入还是流出。

如果流入人口出现大幅锐减,对房地产行业来说会面临萎缩风险。据七普数据统计显示,我国城镇化率达到63.89%,这也引发人们担心房地产走下坡路的担忧。

说了这么多,那房地产还能投吗?

首先需要明确的是,地产板块并不是完全没有投资机会,投资机会就是地产板块的低估值。南南上文也强调随着“房住不炒”的进一步落实,今年以来房企一直受到政策的打压,因此地产股的估值创下了历史较低水平,之后下跌的空间也比较有限。

因此在低估值下,稍微有一些利好消息,也能产生相对比较可观的小幅上涨,修复估值。但是需要注意的是,我们希望建立的是稳定的房地产市场,预期是稳定的,房价也是稳定的。在这样的背景下,地产股可能没有比较大的行情,更多的是来自于估值修复的小行情。



免责声明:《南南说理财》栏目旨在为广大投资者提供学习理财知识的素材,由南方基金管理股份有限公司(以下简称“南方基金”)员工撰写,内容引用信息均来自公开资料,我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性。内容所载观点、结论及意见仅代表在报告发布时的个人判断,不代表南方基金立场,亦不构成任何投资与交易决策依据。对于任何因使用或信赖本栏目内容而造成(或声称造成)的任何直接或间接损失,我们不承担任何责任。本栏目内容版权仅为南方基金所有,未经书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。南方基金保留对任何侵权行为进行追究的权利。投资有风险,入市需谨慎。



追加内容

本文作者可以追加内容哦 !