点击蓝字 关注我们
（全文3812字，阅读时长11分钟）
上周末最重磅的消息肯定要属“房地产税改革试点”，一则消息激起千层浪，成为在朋友圈集体刷屏的绝对C位。
据中国基金报报道，10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。原文有几点值得大家重点关注：
试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。
土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。
国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。
按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区
本决定授权的试点期限为五年，条件成熟时，及时制定法律。
（来源：中国基金报微信公众号）
从10月16日出版的第20期《求是》杂志中提到“推进房地产税立法和改革”，再到23日试点消息正式传来，我们不得不感叹速度之快、效率之高。
那么这则消息应该怎么解读呢？房地产税改革试点的推出，到底会带来哪些重要影响呢？往下看，挖掘基带你好好捋一捋。
#01
什么是房地产税？
先明确一个概念，“房地产税”和“房产税”不一样，最近频上热搜的是“房地产税”。房产税属于房地产税下的一个税种，房地产税的范围更广。而房产税在我国其实由来已久了，1986年9月就颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，以房屋余值（历史成本法计算）或租金收入作为计税依据，但征收范围较窄，对象是营业用房，自住住宅免征，算是一个比较“小众”的税种。
而本次热议的房地产税是综合性税，大体上与房地产有直接关系的税都可认为是房地产税的范畴，包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税等，也就是说房地产税是包含房产税在内的广义概念。
与过去房产税只针对经营性房屋不同，此次改革最重要的边际增量是征税范围将会扩大到居住用房（除了农村宅基地及其上住宅），即可能成为所谓的“存量房产税”。
（来源：国盛证券、国泰君安证券）
#02
本次改革与上海重庆试点有何不同？
要回答这个问题，我们先来看一下上海和重庆之前房产税改革内容。上海和重庆早在2011年就开展了房产税试点，其中上海试点的是“增量房产税”，而重庆试点的是“豪宅税”。
具体而言，上海的房产税针对新购住房，不征存量，税基是交易价格的70%，税率是0.4-0.6%，减免政策包括人均60平米免征等；重庆的房产税针对高端住宅，税基为房产交易价，税率为0.5%-1.2%，免征面积分别为180平米和100平米。
试点的本意是抑制房价过快上涨。然而由于存在征税范围窄、税率偏低、免征面积大等问题，上海和重庆的房产税试点效果并不明显。
试点后的前两年，上海和重庆住宅均价涨幅均放缓，其中上海出现负增长。但是，这并不是受到房产税试点的影响，而是彼时宏观政策调控的结果。比如说，“新国八条”、“新国五条”出台，以及存款准备金率和存贷款利率上调等。因此，北京、广东等重点地区住宅均价在当时也出现了类似回调的走势。长期看，房价并未受影响，2011-2020年上海和重庆的商品房均价复合增长率分别为9.9%和6.4%。
#03
当前时点为何要提出房地产税改革？
其实，关于房地产税的改革早在2005年就被首次提出了，但除了之前上海和重庆的试点以外，在本月之前，其实一直没有取得实质性的进展。
一方面，地方政府对“土地财政”的依赖度较高，截止2020年，土地出让收入在地方政府性基金收入中占比高达94%，在地方本级主要财政收入中占比44%，“土地托底财政、财政托底金融”的闭环一旦被打破，可能影响到整个经济运行机制的变化，必须谨慎；
另一方面，存量房产税属于财产税的一种，对收征管技术要求较高，目前不动产登记信息的全国联网暂未全面实现。
尽管房地产税改革面临一些较为困难的客观性约束，但并未改变政策推进的决心，当前时点进行存量房地产税改革试点正当时。
主要的原因有以下两点：
01
目前来看，房产是我国居民家庭的主要资产，也成为居民财富差距的主要原因。目前房屋持有成本过低，出租收益又比较低，是造成“买入-持有-等待卖出”行为的客观原因，也是引发核心城市房价持续上涨的重要诱因之一。房地产税改革一方面有助于稳定“房住不炒”的预期，抑制投资需求，适当增加二手供给；另一方面，征收房产税将有效缩小居民财产差距，在“共同富裕”的大背景下，改善财富分配格局，构造第三次分配的宏观环境。
02
2021年集中供地和房企“三道红线”调控政策实施以来，房地产市场明显降温，地方财政压力初显，“土地-财政-金融”闭环出现松动，亟需为地方财政补充新的收入来源。我国城市化最快的阶段已经过去，北京、上海等一线城市以及部分二线城市的人口净流入已经放缓，与人口净流入放缓相对应的是，“存量房”时代开启，房地产长周期进入下半场，因此需要从过去“增量房时代”卖地收入，转变为“存量房时代”通过存量住房获得收入的逻辑。但据测算，整体来看，单一房地产税的收入的贡献是比较有限的，或将远低于卖地收入，将作为地方财政收入的一定补充。
#05
本次房地产税改革试点带来的影响？
短期来看，征收房地产税会提升持房成本，可能使得量价齐跌，进而打压房价。但从实际经验来看，房地产税长期对房价的影响较为有限，房价主要还是由供需关系决定的。
海外的经验也并不支持房地产税会实质打压房价，比如说：美国房价和美联储货币政策更为相关，疫情之后房价大涨，不少区域甚至突破了08年房地产泡沫危机前的水平；韩国2005年8月开征房地产税，房价环比涨幅从7月的0.8%下降至8-11月的0.1%左右，但从12月起再度开始大升，2006年全年上涨11.6%；英国1989年和1993年有过两轮房产税改革，期间房价涨跌不一，长期仍然向上。
因此，重点还是要关注长期的供需关系。
从需求端来看，目前我国房地产市场的结构性问题较为突出，一、二线城市“限涨令”和三、四线城市“限跌令”并存，主要与人口净流入分化带来的新增住房需求不同有关。人口净流入越多，对房价的支撑作用越强，房价崩盘的风险越小。未来人口净流入规模预计为二线城市＞一线城市＞三线城市，因此开征房产税对二线城市的影响相对较小。
从供给端来看，空置的房产或将成为存量房地产税开征之后的最大潜在供给。因此，空置率越高，对商品房市场的冲击可能就越大。据统计，从2011年至2017年，由于刚需的住房需求提升，一线城市的住房空置率下降最为明显，考虑到保障房、工业宿舍、单位自建房等占比，一线城市空置情况可能相对较小；而二、三线城市的空置率均超过20%，存在提升的趋势。因此开征房产税对二、三线城市形成的抛压可能相对较大。
因此，由于较高的空置率和人口净流出，短期在三线及以下城市征收存量房产税，触发房地产市场的风险可能最高；而一线城市较低的空置率也能够保证持有房产的收益较高，征收从需求端强支撑来看，较难因为抛售压力带来大幅波动；二线城市则需要考率人口净流入和空置率的综合影响。国泰君安证券认为，闲置房产的抛售不会在短时间内一蹴而就，而会在较长时间内缓慢释放，对房价上涨形成温和压制，即抑制房价上涨的斜率。
但综合来看，未来人口净流入较多、需求较为刚性的一线和强二线城市的房价可能会与三、四线的走势形成明显的分化。
（来源：Wind、国泰君安证券、中信证券）
此外，从改革的实质来看，引导居民资产降低对房地产的配置或将成为长期趋势。然而，截至2019年底，我国城镇居民家庭资产构成中，房地产占比为66%，金融资产占比约20%，与美国等发达国家40%以上的占比相差甚远。而这其中，银行定期存款、银行理财、资管产品和信托合计占比49%；股票和基金合计占比不足10%。
考虑到居民大类资产配置的意识有所增强，叠加银行理财保本保收益、刚性兑付等条款面临整顿，且近年来收益率呈现波动下行趋势，以及“房住不炒”的政策基调，居民资产配置方向有望逐步向权益市场倾斜，房地产税改革有望对资本市场形成长期利好。
风险提示
本资料观点仅供参考，不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。以上内容不构成个股推荐。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成对本基金业绩表现的保证。管理人不保证盈利，也不保证最低收益。投资人应当充分了解基金定期定额投资和零存整取等储蓄方式的区别。定期定额投资是引导投资人进行长期投资、平均投资成本的一种简单易行的投资方式。但是定期定额投资并不能规避基金投资所固有的风险，不能保证投资人获得收益，也不是替代储蓄的等效理财方式。市场有风险，入市需谨慎。
本文作者可以追加内容哦 !
