【摘要】大家好，我是南方基金黄亮。
进入2021年三季度，美国经济主旋律从复苏切换到缩紧，未来市场面临的最大课题是美联储购债规模的缩减，以及未来两年可能的加息。随之而来，美国从经济活动到资产价格都会受到宏观政策的影响，此后经济从疫情中的复苏与货币政策的缩紧将成为两个作用方向相反的力量，而资本市场将在这两股力量之间博弈。
一方面，美国经济仍在恢复。美国居民消费维持良好表现，工资增速远高于疫情前水平，职位空缺数也处于历史最高水平。德尔塔变种病毒导致的新一轮疫情高峰也已经过去，新增疫情病例数和住院人数在9月份开始显著回落。虽然当前居民储蓄仍然很高，但随着储蓄转化为消费，预计四季度就业人数和劳动参与率都将加速回升。
另一方面，美债利率呈上行趋势。十年期美债利率从7、8月份最低点1.19%明显反弹，近期已经触及1.6%，未来须关注上行的利率对于包括REIT在内的风险资产估值的影响。当前房贷利率的现状仍然较为宽松。
展望后市，我们认为美国房地产市场长期表现将相对稳健，但REIT价格难以无限延续上半年的快速上行势头。当前美国的复苏在海外市场中相对领先，经济活动的加速复苏对于商业地产的资产估值应可起到积极的作用，但在美联储收缩购债以及美债利率上行的环境下，房贷成本上升和市场情绪的冷却也不可避免。
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