来了来了！
就在下周一（11月29日），华夏越秀高速REIT（180202）将正式开始公众投资者认购，为个人参与投资国家基础设施项目提供了新的渠道。
公募REITs有何投资价值，这只高速公路REIT值不得值得买？个人投资者怎么购买？什么时候可以买？一文说清楚！
公募REITs产品值得买吗?
REITs音同“瑞次”，英文全称Real Estate Investment Trusts，直译通常称为“不动产投资信托基金”。
什么是REITs ？它将底层资产证券化，由基金持有人按出资比例分享收益，共同承担风险，本质上是由专业人员管理的集合资金投资计划。范围涵盖涉及公路、园区、仓储物流等等，是重要的资产配置工具。
REITs就是针对那些没有大量资本直接投资于不动产的普通投资者，将不动产等分成小额有价证券，让公共投资者可以通过公募基金以小额资金参与，以获取不动产类资产的回报。
公募REITs有望获得长期稳定的分红收入，部分项目还可以通过本身价值的上涨获得资本利得的收入，长期回报率较为可观。和上市公司分红不同，公募REITs是强制要求分红的，收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%，因此有望获得相对稳定的收益。同时基础设施公募REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行竞价交易。
根据Wind数据显示，首批9只公募REITs自2021年6月21日上市以来，截至11月24日平均涨幅为16.81%，8只产品获得正收益，最高涨幅超过27%，收益可圈可点。这里的收益率来自于公募REITs产品上市后的交易价格上涨，而不是持有产品本身的净值变化。（数据来源：Wind，中信证券，数据截至2021年11月24日）
与其他资产相关性较低，有助于优化投资组合。大部分REITs投资于不动产所有权，收益与风险介于股票和债券之间，与传统股债风险收益有显著差异，具有较好风险分散效果。
REITs作为一种可持续分配收益、流动性较强、风险适中的投资品种，主要适合希望分享不动产增值、担心股票市场波动太大希望丰富资产配置组合以及有长期资金规划的投资者。
华夏越秀高速REIT有何特点？
华夏越秀高速REIT是基础设施证券投资基金，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
其底层资产汉孝高速（由汉孝高速公路主线路和机场北连接线组成），是国家规划银川-武汉大通道的重要组成部分，毗邻武汉天河国际机场，连接京港澳高速和沪蓉高速。
注：“襄十随神”城市群指襄阳、十堰、随州、神农架；“宜荆荆恩”城市群指宜昌、荆州、荆门、恩施。
汉孝高速收入包括项目公司收取的车辆通行费收入、广告费收入、与服务设施等相关的租赁收入等各种经营收入， 2015-2020年交通量年均增长率达9.70%，过往3个自然年度经审计的营业收入都在1.5亿元以上。作为优质的高速公路资产，有望提供稳定的长期回报（数据来源：华夏基金，越秀高速财务报告，截止日期，2021年6月30日）。
华夏越秀高速REIT的主要原始权益人（发起人）是越秀（中国）交通基建投资有限公司，基金管理人是华夏基金，ABS管理人是中信证券，可谓是多方优势强强联合。
01. 发起方-越秀交通
越秀交通是深耕公路投资运营25年的上市公司，是经验丰富的市场化公路投资运营商，优良资产储备充足，其背后的越秀集团是REITs资产管理先行者，拥有超过15年的REITs资产管理经验。
02. ABS管理人-中信证券
ABS管理人中信证券是国内头部券商，也是国内首个类REITs产品的管理人和销售机构，为国内类REITs产品奠定了基础交易框架。
03. 基金管理人-华夏基金
华夏基金2015年就组建了专门的REITs团队，在房地产、物流、水务、高速公路等基础设施行业领域均配备专门的行业研究员，具有丰富的REITs投资研究经验。
华夏越秀高速REIT怎么买?
公募REITs发行由三部分组成，一是向战略投资者定向配售，二是向符合条件的网下投资者询价发售，三是向公众投资者公开发售。在顺利完成网下投资者询价之后，可向公众投资者公开发售。
在11月19日网下投资者询价环节，华夏越秀高速REIT就受到机构投资者追捧。根据公告显示，有认购意向的资金量到了初始网上下发售份额数量的45倍，剔除无效报价后，拟认购数量总和为278,410万份，为初始网下发售份额数量的44.19倍，有效报价认购倍数为38.41倍。
根据公告，面向公众投资者发售的初始基金份额数量为0.27亿份，占发售份额总数的比例为9%，发售价格为7.100 元/份。
对于个人投资者来说，通过场内和场外都可以认购（场内投资者需提前开通交易权限方可操作）：
#华夏越秀高速REIT 认购方式01 认购方式
本基金场内认购以份额申请，场外认购以金额申请。投资者认购本基金份额时，需按基金份额发售机构规定的方式全额交付认购款项。
02 认购起点投资者可以多次认购本基金份额，场内认购每次认购份额为1,000份或者其整数倍；场外认购每次认购金额不得低于1,000.00元（含认购费）。
华夏越秀高速REIT发售时间
华夏越秀高速REIT将在下周一（11月29日）启动公众投资者认购，认购期为2021年11月29日至2021年11月30日。
其中场内认购时间为2021年11月29日至2021年11月30日每个交易日的9:30-11:30，13:00-15:00；场外认购时间以各销售机构规定时间为准。
注：若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行末日比例配售，若预计募集首日有效认购申请全部确认后，本基金公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，公众发售部分的募集期将提前结束。
认购费率
按照认购方式与金额的不同，收取不同的费率：
如何卖出？
华夏高速公路REIT在基金合同存续期内采取封闭式运作并在证券交易所上市，不开放申购与赎回。但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行竞价交易，上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。
个人投资者如果使用场外基金账户认购公募REITs产品，是不能通过基金赎回的方式卖出的，需要转场内进行卖出，以满足资产的流动性需求。
产品上市以后，基金管理人、资产支持证券发起人，将会采用邀请做市商进行流动性管理、邀请其他资管产品参与产品投资和提供场内流动性、利用公司内部产品和自有资金提供流动性等多种方式，维护产品流动性。
风险提示：1、本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险（R4）。2、本基金为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5、本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6、基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7、投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8、本资料中推介的产品由华夏基金管理有限公司发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。9、本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。
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