近期,我们观察到一些舆论正在为了稳增长的大局,探讨房地产行业适度放松预售资金监管的可能性,但是又有声音认为,放松预售资金监管是否违背了房住不炒的初衷?和这些媒体的声音相反,我们认为,适度放松预售资金监管恰恰不但不违背房住不炒的要求,反而有助于实现房住不炒的目标。

为什么这么说呢?理由有三:

一、预售资金实际上是目前的预售制房地产运营模式下,一个正常的房地产企业运营资金的阶段性留存,性质上属于房地产企业的真实资产,尽管在会计科目上属于暂时的负债。因为实际上这是房地产企业销售出了房子收到的货款,这和正常的企业销售商品,收到货款没什么不同,但由于房地产企业是一个重资产投入的行业,如果实行必须一手交钱一手交货的现售制,势必导致这个行业生产房子的成本抬升,不利于控制房价,因此预售制的存在实际上对于抑制高房价很有好处,如果我们都是现售制,房价只会比现在高而不会低。所以,在预售制条件下,正常的销售收入,提前进入到房地产企业的账上,实质上它属于房地产企业的正常运营产生的合理资产,并不是一个负债。同样的在经济中,许多行业都有预收货款的情况,比如白酒企业,很长时间以来都是要求经营商提前打款,所以白酒企业尤其是头部企业,账上也往往是很多预售款;

二、由于担忧房地产企业提前收了货款而不交货,就去冻结他们的预收款,实际上的后果相当于挤兑迫使企业真的会难以交付。这个道理很简单,我们第一点分析过了,预售资金只是房地产行业运营过程中正常产生的一笔资金,相当于是提前收到的销售收入,实质上是资产并非负债,但是如果主动将企业的这部分正常的资产冻结,企业的现金少了一大截,运营上将受到严重的影响,而企业施工、拿地、支付工人工资、偿还利息等正常的运营将捉襟见肘,导致真的可能停工,而企业出现这种状态又会导致金融机构和政府对企业的持续运营能力产生进一步的怀疑,从而进一步的逼迫企业提前偿还负债或者抢先冻结企业账上剩余的资金,导致类似于挤兑的情况发生,那么,再稳健的企业也经不起大家一起挤兑。所以,和直观的感受相反,恰恰是冻结预收款的行为导致了房地产企业可能难以准时交付产品,而不是相反。在没有被冻结运营资金的情况下,房地产企业可以更容易正常运营,遵守合同,顺利完成项目;

三、适度放松预售资金监管最主要的作用是给与企业更为宽松的发展环境,在发展环境宽松和不受干扰的情况下,企业出售商品房将更加贴近市场需求定价,就不至于被迫以明显低于市场价格的低价出售商品房,而恰恰是不正常的低价出售商品房催生了炒作的土壤,正常的供需情况下,投机炒作的空间并不存在,这就好比一个供需关系正常的商品没有人会想要去炒作,而突然某种事件导致某些商品以不正常的低价出售,就会导致大量投机炒作的人想尽办法去获取短期投机利益。所以,适度放松预售资金监管不但不会违背房住不炒的要求,反而更有利于实现房住不炒,而加强预售资金监管,看起来似乎在保障买房人的利益,但实际上容易造成投机分子围猎房企被迫低价出售的商品房,从而引发投机炒作的风潮。

所以我们认为,适度放松预售资金监管,对于企业的运营更为有利,也有利于实现房住不炒的政策长期目标,对于房地产行业健康发展也是有利的,对于房地产行业的股票投资而言,也会是一个较为长期的好政策。

——华泰柏瑞基金杨景涵

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