（报告出品方/作者：申万宏源，黄忠煌）
1. 地产周期催化精细管理需求
1.1 “三道红线”后地产公司精细化管理需求更加明确
房地产企业销售毛利率和销售净利率近年来分别略有下滑，倒逼行业精细化管理需求 提升。房地产商 IT 投入受到房地产调控政策的影响。过去十五年，全国房地产政策调控频繁， 持续周期较短。房地产市场共经历了完整的四轮“收紧、放松”的周期，调控政策紧多松 少，调控工具也由最初的税费、首付比例、资本金比例演变得更加多样化。
往年政策的调控机制以控制融资渠道为主，而 2020 年“三道红线”新政将对融资渠道 的控制转换为对房企主体的控制。“三道红线”三项监管指标都能够衡量企业的经营效率， 督促房企压缩回款周期，加强对于经营性现金流管理的重视，提高内生造血能力。在此监 管背景下，房地产企业亟需提高运营效率，通过精细化管理实现利润率水平的提升。同时， 2021 年，除“三道红线”外，还有配套“房贷集中度”、“集中供地”、“加强预售资金 监管”等调控政策，被称为“史上最严调控”。
2022 年，预计政策影响边际改善。2021 年 9 月 24 日，央行货币政策委员会第三季度 例会指出：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。2021 年 10 月 15 日，第三季度金融统计数据发布会指出：部分金融机构对于 30 家试点房企“三线四档”融 资管理规则存在误解。2021 年 10 月 20 日，金融街论坛年会上，央行副行长潘功胜指出： 金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正 逐步恢复正常。
1.2 信息化是地产公司精细管理必由之路
由于愈发激烈的市场竞争和调控政策的约束，房地产开发商必须专注于提高运营效率及 降低成本，逐步实现数字化、智能化。因此，房地产商对信息化投入的重视程度大幅上升， 产生了对智能软件解决方案的巨大需求，根据明源云招股说明书、弗若斯特沙若利文调研数 据，预计到 2024 年，该市场的规模将由目前的 100 亿元增长至近 400 亿元。
降本增效是信息化的第一步。在持续调控下，全国商品房总销售面积和单位价格的增 长均已受到限制，销售面积增速在 2019 年降至 0%，平均售价增速也降至近几年最低的不到 4%。由此，房地产开发商未来的成长空间应来源于全方位的成本缩减，以实现利润率的 提升，房企对精细化管理的追求及对成本的控制成为了重点。
降本增效涉及地产各个环节，地产数字化渗透率提升空间巨大。地产商要实现降本增 效首先需要限额适配，根据不同类型的成本决定投入成本的多少，对于客户的敏感性成本 尤其需要加大投入。其次，地产商可以通过战略采集，通过和优质供应商达成长期合作降 低采购成本，也可以利用前置策划，基于前置成本策划工作成果，优化成本。此外，通过 对标优秀企业进行学习，完善自身管理也是控制成本的方法之一。
智能化是信息化的最终需求。智能化的核心是驱动业务决策，房地产商正逐渐通过以 下场景实现智能化。智能决策和智能投资：智能决策使房地产商可以基于历史积累的外部 数据搭建项目投资和项目决策模型，将外部信息输入通过模型转化为具体决策；智能营销： 智能化阶段下，地产商可以搭建客户数据运营平台，通过收集客户数据和触达渠道实现精 准营销；智能采购：地产商搭建采购需求集中管控的平台，建立标准化数据库，实现信息 流的互通，实现对全流程的精细化管理。
2. 甲方：地产 IT 产品已成熟，产业待发力
2.1 地产销售是甲方当前核心痛点
地产销售是甲方最核心的需求，具体信息化应用包括：智慧传播、智慧渠道、智慧案 场、智慧交易四个环节。
智慧传播：打造私域流量池。 传统的地产销售环境，流量来自于售楼处的自然访客和第三方中介的带看。随下游第 三方中介整合，贝壳的平台模式崛起，第三方中介带来的流量越来越昂贵，部分地区新房 中介佣金高达 2%。因此，房企希望建立私域流量池。
地产商建立公域流量的方式包括：1）自建新媒体。优点在于迅速传播内容，缺点在于 门槛较低，流量维护较难。2）二维码+小程序。以明源云 AI 云店为例，提供了开箱即用的 灵活应用，快速分发二维码，引流至小程序，进而传播内容。同时，用户进入 AI 云店后， 客户在小程序里的行为数据会被 AI 云店的客户雷达记录分析，帮助销售精准定位有效客户， 提高成交率。
智慧渠道：渠道管理，减少飞单。 随渠道成本不断走高，房企对于分销渠道的管控要求增强。渠道管理难点主要在于： 拓客（分销渠道无法定位客户）、判客（案场无法判断客源归属哪个渠道，影响结佣）、 飞单（私域流量被截流，转为中介客户）。明源云推出的云行销、渠道管家、来访登记、 渠道风控等产品，完美解决案场渠道管理痛点。
智慧案场：连接渠道与交易。 案场作为房企销售的核心场所，房企对于案场的投入不断提升。为了提高案场的的效 率，房企对于案场数字化的重视程度越来越高。1）来访登记是连接渠道与案场的桥梁，智 慧化来访登记可以综合了登记、归属、判客等功能，同时应做到数据隔离，防止客户资料 外流。2）精准落位是智慧案场核心需求。落位，即在开盘前让客户选好意向房源。传统落 位靠人工，智慧案场实现精准在线精准落位，同时，根据落位信息精准定价。
智慧交易：地产销售最关键的闭环。 智慧交易针对收取客户资料、收筹、收款和开盘扥交易环节的诸多痛点，通过数字化 手段解决四大挑战。1）意向登记，解决交、收资料痛点。2）验资锁客，解决收筹违规问 题。3）在线开盘，实现低调开盘，手机选房，提升选房效率。4）智能收款，交易环节全 程无缝衔接，提升收款效率。（报告来源：未来智库）
2.2 成本与质量兼顾是甲方下一阶段需求
工程成本管理、过程质量管理和交付质量管理是工地数字化三大需求。 工程成本管理进入 3.0 时代。成本核算是房地产成本管理 1.0 时代，合约规划是房地 产成本管理 2.0 时代，房地产成本管理的 3.0 时代需要通过数字化手段提升管理效率。1） 业务的移动化、在线化成为大势所趋，传统成本管理最大的问题是滞后性，需要大量的事 后补录，3.0 时代的成本管理更加强调及时性和准确性。2）管理视角从内部转向内外协同， 强调三方一起管好成本。3）覆盖合同执行的全过程，与总部 ERP 无缝衔接。
过程质量管理重在防风险、升品质。随商品房进入“精装修”时代，购房者对品质敏 感度提升，项目质量问题不仅影响地产商声誉，更直接影响后续项目的销售、回款能力。 数字化地产项目过程管理强调：1）平台协同：打造内部的总部、区域、项目的三级协同平 台和外部的承建商、材料供应商、监理之间的内外协同平台。2）质量在线：工程在建阶段 核心业务场景在线。3）沉淀标准：沉淀企业标准库、工业做法库、维修缺陷问题库和客户 投诉问题库。4）数据赋能：沉淀数据辅助管理决策，如供应商评级等。5）标准先行：管 理标准落实到工作场景。
交付质量管理重在智慧验房、提升交付。交付有两个关键环节：竣工备案和房屋交付。 其中房屋交付过程，面对房企和客户双重品质需求，房企工程部的举措有两个：1）规范交 付前后管理行为，如交付前内部验收制度、第三方查验制度、工地开放日、维修标准化制 度等；2）加强绩效考核，将一次性收房率、交付期客户满意度等纳入考核指标。
2.3 物业价值管理是地产 IT 蓝海
地产 IT 重心正在从开发向运营和服务过度。过去 20 年，地产 IT 供应商主要聚焦住宅 开发领域，服务于住宅开发为核心业务的开发商。2018 年开始，明源云率先进入到产业运 营市场，例如产业园区、写字楼，需要资产的管理、运营、租赁等业务。
经过三年多的探索，公司服务的产业管理面积有几亿平方，而产业开发商不仅有资产 管理需求，对公司的 ERP 核心业务也有需求，包括成本、采购、计划管理、预算管理等。
3. 乙方：BIM 为基础的建筑全生命周期管理
3.1 BIM 是建筑行业信息化最重要趋势
建筑行业信息化以 BIM 为基础。1980 年代，CAD 进入中国，并成为建筑设计环节主 要工具。1990 年后，广联达等产商已经完成造价、招标环节信息化，帮助造价员脱离 Excel 做造价。当前，建筑行业信息化渗透率提升主要在智慧工地环节。由于中国城镇化较发达 国家晚，当前建筑运维需求不足，预计随城镇化率放缓，建筑运维相关软件需求将崛起。 2010 年后，BIM 作为未来建筑行业基础技术已经深入人心，贯穿建筑信息化诸多环节。
住建部定义，BIM 是在计算机辅助设计（CAD）等技术基础上发展起来的多维模型信 息集成技术，是对建筑工程物理特征和功能特性信息的数字化承载和可视化表达。
2001 年后，住建部不断推出 BIM 相关政策，旨在推动以 BIM 为基础的建筑全生命周 期管理。回顾过去 20 年住建部政策，BIM 从研究到推广，政策导向一脉相承。2005 年之 前，政策强调建筑行业的初步信息化；2006-2010 年，开始着手对 BIM 技术进行研究；2011 年之后，BIM 作为工具进行推广；2016 年后，开始强调 BIM 与云计算、人工智能等技术 结合，政策落脚点是建筑的全生命周期管理。
3.2 设计：BIM 推广慢的原因是效率
BIM 设计是大势所趋。二维的设计效率，在 AutoCAD 和天正这么多年的探索之后， 已经到了天花板，再想进一步往前走，三维、协同和数字化是行业必然趋势。 传统建筑设计，总图给机电提资，机电给景观图提资。实操中，景观图输出滞后，所 以景观图就没法返回来给机电图反提资，同样的机电图也就没法再给总图反提资，将导致 现场安装问题。BIM 模型，三方均往 BIM 模型提资，解决建筑模型时效性问题。
BIM 在实际操作中，已经有应用，但为单独团队。国内大多数设计院都是设计验证模 式。设计团队与 BIM 团队分开，设计结果需要翻模。理想的 BIM 设计，应该是信息化设计 团队，全员、全专业用 BIM 实现数字化设计。难点在于：标准跟不上、各方面人员配合 不上。
BIM 在设计过程三大应用领域：碰撞检查、机电深化、施工模拟。 碰撞检查：常规的 2D 建筑模型中，不同专业的构建可能因为设计原因发生碰撞，如不 同截面的管道拐角重叠。利用 BIM 模型，可以实现关联信息联动更改，最大限度准确发现 碰撞问题。
机电深化：在工程施工过程中，对招标图纸或原施工蓝图的补充与完善，使之成为可 以实施的施工图。 施工模拟：通过 BIM 技术建立施工过程模型，实现对施工方案实时、交互和逼真的模 拟，预知施工过程中可能碰到的问题，提前避免和减少返工，优化施工方案。
对于设计方，BIM 的推广难点在于出图效率。对于建筑设计师，出图效率是第一要素。 对于已经习惯 CAD 二维设计的设计师来说，BIM 的三维设计实际影响了设计师的出图效率， 除了设计动作本身外，还需要思考比如标注怎样符合要求、模型剖切出来为什么线型不对 等问题。
广联达数维设计软件能够部分解决出图效率问题。广联达已于 2021 年发布的数维建筑 设计软件，加上即将发布的结构和机电设计软件，都是基于云平台来开展工作的，底层的 云平台叫做广联达数维设计协同平台，同时构件坞产品作为三个专业的构件库支撑。广联 达数维设计可以单纯地当做一个很方便的建筑设计软件，与传统天正绘制、修改、出图的 流程做对比，数维设计的优点是轻量、好用、效率够高、上手快。
中外差异在于，国外建筑设计行业已有“设计顾问”解决施工细节。国外建筑师实际 为“设计顾问”，设计师负责从前期设计一直到施工交付，这就要求设计师从方案到设计 阶段，都必须考虑很多的施工细节，相对较长的建设周期也给了设计师发挥这种能力的空 间，而一系列国外的 BIM 软件恰好可以满足他们精细化设计的需求。而国内的施工图，在 实操中离真正施工要考虑的细节工作还有很大差距，国内建筑师在高周转、快周期的设计 环境下，往往无法考虑较多的施工细节，所以产生了设计和施工分工清晰的工作模式。
3.3 施工：BIM 的单点突破已经广泛应用
智慧施工推广关键拐点：产品效果验证，标杆案例树立。建筑行业的痛点是，成本、 进度、安全的不可能三角形。而传统 ERP 系统以产品制造为主要思路，偏向于稳定的业务 流及组织，在建筑工程项目组织形式多变、项目差异巨大的特点下并未取得成功。智慧施 工信息化产品打破建筑行业信息孤岛，打通交易数据、交互数据、监测数据三大数据流， 助力建筑产业转型升级。
广联达为例，通过提供标准化产品为施工企业带来项目数字化、管理系统化、决策智 慧化等三个转化，最终实现“多快好省”的产品目标。“多”体现在多类型、多项目的管 理，打破单方面、单类型管理的传统模式。“快”体现在进度加快，进度对于工程项目意 味着成本，直接影响项目的利润，施工产品的目标是让施工进度加快 50%。“好”体现在 多个方面，在环境上实现节能减排，减少 50%的二氧化碳排放，在施工安全上实现零事故，在施工质量上实现零缺陷。“省”是施工企业关注的核心，目标是使项目成本降低三分之 一。
标杆案例在广联达官方微信公众号有大量公开信息可验证。
1. 北京住总集团“管理驾驶舱”平台，“大市场、大提效、大党建、大安全、大监督” 五大格局表盘依次排列。企业管理者只需一部智能手机就能随时随地查看企业的各类数据， 全方位、全过程的把控企业运行状况并通过平台进行实时分析和决策。
2. 广东源创智慧物料管理系统，通过软硬件结合、借“物联网+”技术，实现了对物 料现场验收环节的全方位管控。现场安装的硬件设施提供了完整的防作弊服务，如红外对 射保证车辆完全上磅、系统直接对接地磅保证数据的准确性、系统自动计算超负差情况等。
3. 河南科建 BIM5D 生产管理系统，使项目经理不需要到达现场就可以实现远程管理 现场人员、质量安全、进度、物料，并能每周对进度完成情况进行比较和评价，责任落实 到人、有始有终。
当前，施工过程中的 BIM 运用主要还局限于点状运用，原因在于 BIM 的生产逻辑与 施工逻辑实际是相反的。影响效率还在于用户习惯。BI 机电深化的顺序是先管线，然后支 架，最后留洞。而在施工时大都是先留洞，然后支吊架，最后管线，BIM 机电深化和施工 的顺序是相反的。因此，预留预埋前 BIM 模型需要将这三步都深化到位，机电 BIM 成果才 能落地。
对于乙方来说，BIM 能够提升施工效率仍然有争议。有不少企业经过几年的沉淀，对 于不同项目能做哪些应用点、哪些方向能解决实际问题、哪些地方偏向投标和宣传、哪些 事情可以外包、哪些效率可以通过采购软件提高、哪些管理可以通过 BIM 提升，都已经 形成了一套标准化的流程，但 BIM 为项目贡献产值仍然停留在标杆案例，无法形 成共识。
对于甲方来说，当前是 BIM 热情冷却期。地产黄金十年，甲方对新技术关注较少；BIM 导入期，甲方为追求利润率提升开始关注 BIM；当前，甲方对 BIM 实际处于热情冷却区。 实操中，甲方是建筑全生命周期信息化管理重受益最多者，但具体应用方向不明朗、协同 较少是当前主要问题。
3.4 运维：BIM 长期延展方向
建筑运维是建筑生命周期中时间最长阶段，也是项目投资回收期阶段。建筑设计到施 工周期常在 3~5 年之间，而建筑的运维周期常在 50 年以上。传统建筑行业，设计、施工 关联度较高，但与建筑运维脱节。
BIM 与建筑运维的结合可以实现信息整合、精准定位、智能运维。设计与施工过程中， 建筑 BIM 技术运用搭建了建筑的“数字孪生”2模型，运维阶段，业务可以运用 BIM 技术 与传统运维管理方法结合，实现信息整合、精准定位、智能运维：
1） 信息整合：BIM 模型交付给业主完整的建筑信息，帮助业主科学管理。
2） 精准定位：BIM 模型中，记录建筑所有设施设备详细编码和定位，不仅可以查询 设备的属性信息，还可以做到精准定位，精准运维。
3） 智能运维：传统运维是事后运维，智能运维要求事前运维，在设备设施出现问题之 前，提前规划维护，需要 BIM 与 IoT 技术结合，实现设备设施运行情况的实施监 控。
当前，BIM在运维中的运用较少，主要原因在于：1）BIM 技术设计施工应用不完全，有效建筑信息较少；2）缺乏能解决用户痛点的应用，仍停留在数据模型阶段。随中国建筑行业从增量向存量转化，建筑运维需求逐步释放，预计 BIM 运维市场产业也将逐渐突破 。（报告来源：未来智库）
4. 重点公司分析
4.1 明源云：至暗时刻已过，收入增长仍稳
市场担心地产行业相关政策对明源云的影响，实际我们认为，公司经营依然稳健，地 产政策影响边际减弱。另一个方向上，地产政策收紧反而倒逼地产商加强内控，提升利润 率，利好明源云 ERP 和云业务。
此前，政策的调控机制以控制融资渠道为主，而 2020 年“三道红线”新政将对融资 渠道的控制转换为对房企主体的控制。“三道红线”三项监管指标都能够衡量企业的经营 效率，督促房企压缩回款周期，加强对于经营性现金流管理的重视，提高内生造血能力。 在此监管背景下，房地产企业亟需提高运营效率，通过精细化管理实现利润率水平的提升。
实际明源云的每一次产品升级都伴随地产行业收紧。由于愈发激烈的市场竞争和调控 政策的约束，房地产开发商必须专注于提高运营效率及降低成本，逐步实现数字化、智能 化。因此，房地产商对信息化投入的重视程度大幅上升，产生了对智能软件解决方案的巨 大需求，根据明源云招股说明书、弗若斯特沙若利文调研数据，预计到 2024 年，市场规模 将由目前的 100 亿元增长至近 400 亿元。
降本增效涉及地产各个环节，地产数字化渗透率提升空间巨大。地产商要实现降本增 效首先需要限额适配，根据不同类型的成本决定投入成本的多少，对于客户的敏感性成本 尤其需要加大投入。其次，地产商可以通过战略采集，通过和优质供应商达成长期合作降 低采购成本，也可以利用前置策划，基于前置成本策划工作成果，优化成本。此外，通过 对标优秀企业进行学习，完善自身管理也是控制成本的方法之一。智能化是信息化的最终 需求。智能化的核心是驱动业务决策，房地产商正逐渐通过以下场景实现智能化。
4.2 广联达：预计中期收入 CAGR 造价 15%，施工 30%
广联达造价：中短期目标 50 亿收入，中长期目标 70 亿收入。第一阶段目标客户 80 万，包括存量云客户 35 万，激活存量用户，可以从 30 万存量用户中转化 20 到 25 万用户， 活跃盗版用户数量大约为 22-25 万，可以通过反盗版系统等手段进行转化。通过增加模块 和功能点，提供云增值服务等手段，ARPU 值可以从 5000 元提升至 6000 元。第二阶段， 随产品线的扩张，向 70 亿目标收入进发。
广联达施工业务百亿级营收目标。2021 年，上半年施工主要推进合同落地，新签合同 额较上年同期增长超过 100%；下半年，数字施工前期合同进入交付期，收入逐步兑现。 施工业务 2020 年底覆盖项目数约为 3.6 万，长期目标覆盖 10 万项目，单项目收费 10 万/ 年/项目，达到百亿营收。
4.3 品茗股份：低估值建筑数字化核心供应商
低估值建筑数字化核心供应商，全国化推进超预期。公司应用场景覆盖工程项目生命 周期中投资决策、深化设计、招投标、施工管理、运营维护等阶段。 造价业务深耕浙江，细分市场优势仍在。品茗全过程造价数字应用主要应用于工程全 生命周期的造价业务数据应用，提供智能化功能，围绕建筑行业“全过程工程咨询”模式， 探索产品创新，寻求产值增量，做到可持续发展。
施工业务持续研发投入，产品线扩张同时保持关键产品有优势。公司持续对 BIM 应用 技术的研发投入，使产品线持续丰富。自 2017 年开始，HiBIM、BIM 绘图等产品陆续发 布，并在三年内形成稳定销售增长，例如 HiBIM 已成为千万级销售额软件，并能带动相关 产品的增长。具体产品商，品茗股份在图纸识别、慧眼 AI 深度学习系统、塔吊“黑匣子” 等关键技术上均有竞争优势。
4.4 盈建科：结构设计软件领军，底层技术组件化
公司致力于建筑结构设计和 BIM 相关软件产品的开发、销售及技术服务。以自主高性 能图形平台、通用有限元分析核心、BIM 数据中心、结构分析优化设计与规范自动执行、 高效率的施工图设计与自动绘图系统等技术为核心，推动并加速工业与民用建筑结构设计、 地下工程结构设计、桥梁设计等领域的产品化与技术创新，打造覆盖全流程一体化 BIM 协 同平台，为建筑业全面转型升级、新型基础设施建设赋能。
底层技术组件化，复制能力已经形成。公司对建筑设计行业有着深刻的理解和丰富的 研发经验，研发积累的核心技术可覆盖 BIM 的关键领域需求，并经多年的实践应用考验， 实现了主要环节的协同工作。公司核心底层技术已经建成组件式模块架构体系，形成了领 先的研发优势，可以高效率地将核心能力向工业结构、市政结构、施工结构等结构设计行 业进行复制，也可在 BIM 审查、建筑设计、机电设计等多个专业领域进行扩展。
4.5 新点软件：招采政务建筑三轮驱动的 SaaS 小巨人
智慧招采、智慧政务及数字建筑三轮驱动。公司为三个细分领域提供以软件为核心的 智慧化整体解决方案。
智慧招采领域，公司为政府提供智慧公共资源交易平台，为企业提供智慧企业招采平 台等软件平台，形成智慧招采整体解决方案。
智慧政务领域，公司专注于社会治理信息化，主要为政府部门提供“互联网+政务服务” 平台等软件平台，形成智慧政务整体解决方案。
数字建筑领域，公司一方面为满足政府住建部门需求，提供覆盖全业务全生命周期的 “互联网+智慧住建”平台等软件平台，另一方面为建筑企业提供清单计价软件、BIM 算量软件及 BIM 5D 协同平台等产品，提高建筑行业的数字化水平，并提供配套智能硬件产 品、技术维护服务及智能工程施工，形成数字建筑整体解决方案。
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精选报告来源：【未来智库】。
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