中金 | 评住建工作会议：稳市场、控风险、促租赁_财富号

1月20日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，研究部署2022年工作。

此次会议透露出住建政策态度仍以稳市场预期、增强信心和防范风险为主，重提“房住不炒”并非意味着政策转紧。此次住建工作会议召开前央行刚刚下调1年期及5年期LPR，市场对住建政策的跟进调整期待颇高，因此此次会议 “房住不炒”、“不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段”等表述引发市场普遍关切。我们认为此类表述的重提并非意味着后市住建政策的转紧或打压，只是政策一直以来的连贯性和一致性表述，当前调控思路仍以稳预期、保障市场平稳运行为核心。尤其在当前基本面销售弱势表现及房企信用端风险持续发酵的背景下，坚决保交房、保障住房消费者的合法权益依然是住建部门的重要关切，因此此次会议也明确表态“坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险”。此外，面对行业下行压力及房企信用风险问题，住建部也表达了增强调控政策协调性和精准性的态度。

从更统筹的政策视角来看，我们认为后续政策端至少存在三方面的工作推进思路，以更好实现稳市场和防风险目标：

信贷及住建政策对合理住房需求更有力的支撑以引导销售逐渐回归。央行下调5年期LPR后，我们认为后续须密切关注开年银行按揭额度的投放量及各地房贷利率的变化。与之相配合，各地在因城施策的框架下亦有条件和必要对部分前期过严行政限制予以合理化调整。

金融端支持问题房企的资产处置，提升优质企业参与收并购意愿。近期我们已看到监管通过并购贷、并购票据等金融工具支持收并购市场的资金需求，我们期待后续一揽子的金融支持和政策安排（不仅仅是并购贷款不计入“三道红线”）支持财务稳健的房企开展收并购，以促进信用风险化解、市场信心恢复及预期引导。

预售资金监管制度的规范和优化。房企预售资金监管制度从去年下半年开始在各地“保交房”的目标下逐渐执行从严，这对预售资金违规挪用等行为予以了有效遏制，但也存在部分区域过度监管的问题。我们认为后续各级住建系统有必要对预售资金监管制度予以进一步规范和优化，以防范实际执行层面的监管过严、矫枉过正等问题。

长期制度视角下，大力增加保障性租赁住房供给与稳妥推进城市更新是“十四五”期间住房工作的两大主线。我们提示保障性租赁住房将逐渐成为未来住房保障体系的重要增量，此次会议公布2022年全国保障性租赁住房筹集目标为240万套（包括新建、改建和改造），我们估算其贡献投资额约4400亿元，相当于2021年实际房地产开发投资额的2.9%。另外，此次会议明确将城市更新定位为“推动城市高质量发展的重大战略举措”，要求各地有计划地制定落实，并推动城市适老化转型和新型基础设施建设。我们认为，保障性租赁住房建设与城市更新的大力推进有助于实现我国住房供给供应体系的进一步合理化分层以及改善城市居民住房及居住配套质量，是调结构、促改革、探索新发展模式的重要抓手。

风险

政策端正向调整力度不及预期，房企信用风险超预期恶化。

投资建议

继续积极提示优质龙头配置价值，建议逢低买入。我们判断市场销售短期走势仍以底部震荡为主，行业处于加速出清过程中。此趋势下政策方向明确且路径可期，叠加当前板块估值和仓位依然不高，我们继续提示投资者积极把握均好型龙头房企的配置契机（短期个别房企的信用端风险及2021年业绩压力扰动可能为优质龙头提供逢低买入契机）。

图表：过去四年全国住房和城乡建设工作会议重点工作相关表述