中金：公募REITs四季度报简评

首批公募REITs试点项目于1月24日发布第四季度报告。

四季度各产品经营韧性有所分化，可供分派亦呈现季节性特征。

四季度各项目收入环比三季度下滑的情形居多（仅仓储物流项目均录得环比增长），且经营权类项目下滑较产权类更为明显，我们相信这与四季度整体宏观经济承压不无关系。同样的，EBITDA对收入比率也是下滑居多，但部分项目EBITDA下行幅度较大可能还和费用结算节奏以及可能存在一次性支出有关，这有待后续正式年报披露后做更详细的分析验证。可供分派端，所有项目总体四季度环比三季度下滑16%（排除变动较大的沪杭甬项目则总体环比增长3%），但各项目间涨跌互现，并无一致规律，主要系各项目在应收应付款项、经营现金预留、资本支出等调整项上有不同的季节性特征。

2021年累计可供分派总体超出上市指引。

我们对各项目2021年累计可供分派金额与招募说明书预测2021年数字在同口径（主要考虑各项目间计量可供分派的期间有所差异）下进行测算比较，可以认为除极个别项目外均完成并适度超出了上市指引（但大部分情形下不超过10%）。此外，需提示沪杭甬和首钢绿能全年累计可供分派大幅超出上市指引，主要系可供分派金额中也包含了较多的基金留存现金，考虑这一部分并非依靠运营所得，我们也建议投资者关注这一做法在未来的持续性。

近期市场交投持续活跃，整体溢价率进一步抬升。

我们测算四季度REITs市场加权总回报指数累计上涨11.8%（同期沪深300指数涨幅为0.2%，中证1000指数涨幅为7.9%），平均换手率达1.9%，高于同期沪深300指数平均换手率1.4%，整体溢价率（较发行时）达21.5%。我们认为本轮上涨与债券市场收益率下行，以及REITs市场关注度较快上升都有关系。考虑中国REITs项目质量较高，但供给较为稀缺的现状，我们认为未来一段时间板块仍有望保持景气度。

我们呼吁理性投资REITs，平衡好短期与长期收益。

我们认为目前板块整体超过20%的溢价率从国际市场标准来看也已经不算低，且我们不排除本轮上涨中有一些短期资金的推动因素。方向上，我们认为后续伴随全年股息分派后部分投资者潜在的获利了结，以及6月份战略投资者解禁对流通盘的有效扩大，整体资金结构有望在长期和短期之间更趋平衡，也更有利于价格的平稳运行，以利机构于合理点位继续加大配置。此外，我们也建议投资者高度关注后续新发行项目中的新品类，以及对于存量项目扩募的政策制定。总体上我们积极看好REITs在2022年的扩容潜力。

风险

疫情恶化对项目运营情况造成进一步压力；各项目自身在管理质效上出现下滑；后续项目发行节奏不及预期。

图表：物流仓储类REITs四季度报情况概览

资料来源：REITs四季度报，中金公司研究部

图表：产业园类REITs四季度报情况概览

资料来源：REITs四季度报，中金公司研究部

图表：环保类REITs四季度报情况概览

资料来源：REITs四季度报，中金公司研究部

图表：高速类REITs四季度报情况概览

资料来源：REITs四季度报，中金公司研究部

图表：首批REITs年度（2021）可供分派现金完成情况

资料来源：REITs四季度报，中金公司研究部
注：1）根据披露信息，除富国首创水务从2021年1月1日起计算外，其余项目2021年实际累计可分派金额均从基金成立日起计算（2021年6月7日）；2）浙商沪杭甬REIT四季度2021年累计可分派金额较高，因将基金成立期初现金余额及预留增值税作为调整项，如不考虑期初现金及预留增值税费为2.13亿元。

图表：中国REITs市场交投情况

资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：数据截至2021年12月31日

图表：各市场收益水平对比

资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：数据截至2021年12月31日

文章来源

本文摘自：2022年1月26日已经发布的《四季度经营情况分化；全年分派总体达预期》

张 宇 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713

孙元祺 SAC 执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

裴佳敏 SAC 执证编号：S0080121060144

本文转载自《中金点睛》