博道基金张迎军：地产政策边际放松，怎么看待地产产业链公司？

房贷利率下调对每位有房贷在身、有房屋购买需求的百姓来说，无疑是值得高兴的事，那么对于投资A股房地产来说，是否是机会？房贷利率下调，对股市会有什么影响？

从过去二十年周期看，中国经济增长两个重要动力来自于房地产投资与居民收入提升带来的消费升级拉动。但目前，“房住不炒”已经成为中长期政策，以知名的地产集团为代表的部分房地产民企先后爆发危机，宣告房地产作为拉动经济增长支柱产业的大周期进入尾声。虽然地产行业还依然是经济增长的支柱型产业，城镇化率还有空间，但房地产对经济增长的贡献率会逐渐降低，更难以扮演股票市场未来孕育长期牛股的主要投资方向。

地产产业链这些公司经过这些调整，该怎么看？原来在我的分析框架里，它是长坡厚雪，但是这一轮地产的商业模式受到很大的冲击，就是开发这一块，用高杠杆加大净利率，现在来看还是存在问题，会有很大的冲击。房地产政策调整会带来阶段性的投资机会（政策调整比如前段时间的房企境内发债政策松动、最近的房贷利率下调等），但长期肯定不会是首选。

那未来的五到十年， 中国经济增长的最重要的动力来自于什么？第一，过去两年屡屡超预期的出口，但它肯定不是最重要的，因为出口在整个经济中的占比还是有限的。第二，投资，投资又分基础设施、房地产和企业投资三块，因为基础设施投资更多是在托底经济、 创造就业和税收，所以 2021 年开始的朱格拉周期将是中国经济增长的重要动力，它是投资，同时也受到政策导向所支持。

从长期来看，现阶段泛电力周期有望替代地产周期成为未来几年中国经济增长投资拉动的重要着力点，以绿色经济为特征的泛电力投资可能是未来投资的重要落脚点。

最后，今年地产地产政策边际放松，供给减少，核心城市房价上涨，资金配置流向地产会是美联储加息次数超预期之外的第二个加剧A股资金的阶段性分流的因素，这确实是2022年大类资产配置出现的一个新变量。值得我们关注。

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