多地楼市政策放宽：金融地产迎来狂欢？

如果从2018年10月算起，A股已经在不知不觉中涨了3年4个月了。而上证50为代表的大蓝筹则是从2016年熔断开始就进入牛市，至今已经5年了。

所以，在这个时点很多人很迷茫，虽然自己没赚到什么钱，但一眼望去，很多股票都涨上天了。

我特意导出了最新的申万一级行业的估值百分位数，可以看到很多板块都已经不再便宜：

数据来源：wind 时间区间：2012-02-22-2022-02-18

注：百分位数值越低（越绿）代表估值越低

当然我们也一直说，只有低估值是不够的，还要看盈利能力。所以，我们看另外一幅图：

数据来源：wind

这是申万一级行业的PB-ROE图，这个图越往右代表估值（PB）越高，越往上代表盈利能力越强。所以，投资中要尽量选靠左上角的板块，因为它们是低估值+高盈利能力的代表。

所以整个力给我印象最深的是3个点，一是右上角的食品饮料板块，其盈利能力吊打其它所有板块。但是同时，这个板块在茅台、海天等股票的带领下，经过几年的上涨之后估值水平也是贵得让人咂舌。

另外两个板块就是银行和房地产，我们印象中这两个板块都是不差钱的土豪板块，没想到估值已经低到如此水平。如果再结合第一张图，我们可以看到包括银行、非银金融在类的金融板块和房地产板块已经是整个股市中绝对的估值洼地。

那么，我们今天就来探讨一下，在其它板块已经涨幅不小的情况下，金融地产板块会有补涨的潜力吗？

先讲房地产板块

讲房地产之前，就不得不先讲一种投资方法：困境反转投资法。

困境反转，指某些的行业或公司因为宏观经济、产业政策、行业供需合力造成的行业景气下行，或者是受到偶然的黑天鹅事件冲击导致股价连续暴跌。但是随着它们危机出现缓解、经营出现复苏的契机从而实现翻盘的现象。而在这个过程中，酝酿着巨大的投资机会。

投资大师彼得林奇就是困境反转的投资高手，他曾在佩恩中央铁路公司经营困难之时大肆抄底，在随后不到两年的时间里大赚55倍。此外，彼得林奇还趁克莱斯勒公司最困难的时候抄底，而克莱斯勒接下来从股价最低点到最高点涨幅32倍，彼得林奇从中豪赚15倍。

2021年，恒大陷入困境的消息引爆了资本市场，仅接着一个又一个的房地产公司爆雷，资本市场也受到波及，房地产板块连续下跌。但是，时至今日，房地产板块有机会迎来困境反转吗？

投资困境反转行业最大的好处是风险收益比相对较高，但是困境投资是一个难度很高的技术活。具体而言，有三个难点：

1、你很难确定这个行业（公司）能否反转，而一旦反转失败，损失有可能高达100%。

2、你很难确定什么时候反转，反转的高度也很难确定，因此做困境反转股的时间和机会成本巨大。

3、这种股票的投资时机也很难掌握，如果过早的投资陷入困境的行业或公司，可以要面临账户长时间的缩水，投资者很容易半途而废，提前止损出局。但是，如果等基本面出现反转的时候，股价可能早已经提前反应，涨到天上去了。

所以，要通过困难反转公司获利需要有几个条件：

1、这个行业不会消亡或者被取代，要有能重见天日的一天。比如以前胶卷相机也是盛极一时，但是现在基本上被数码技术取代，而胶卷行业根本看不到重生的希望；

2、公司在困境时，股价要跌到足够低，但是又不至于破产清算。比如上轮猪周期底部时，有家叫雏鹰农业的公司就死在了黎明前，眼睁睁地看着别的股票一下翻了好多倍。

那么第一个问题：房地产行业会消失或者被取代吗？我觉得不可能！中国的房地产行业号称“宇宙中最重要的部门”之一，后面跟着大大小小几十个行业，如果这个行业出现风吹草动，对经济的影响巨大。可以说，房地产已经成为“大而不能倒”的部门。

老有人说，房地产在中国已经是夕阳行业了，但是我查了一下美国的情况，虽然美国一直号称科技创新国家和以服务业为主的国家，但是这么多年以来房地产行业都是支持其经济发展的非常重要的行业，其占GDP的比重大概在13.5%，甚至比中国还高：

那么，第二个问题，房地产行业见底了吗？我觉得至少政策底已经见到了，昨天四大行同步下调了广州地区的房贷利率：

另外，全国多地出台了稳楼市政策，部分城市时隔多年之后再次出现两成首付购房。今年的宏观经济环境并不好，可以预见在不久的将来，除了少部分房价过高的重点城市外，全国大部分地区都会出现楼市政策不同程度的放松。

而现在房地产的估值已经到了历史最低位（下图），如果政策的基本面出现放松，行业情况出现好转，相关股票也是有一个反弹的机会。

图片来源：

其实，在投资圈向来喜欢把金融和地产放在一起讨论，金融地产不分家。这两年中国平安股价跌跌不休，主要就是因为它持有了太多房地产公司的股权，因而被嘲讽为中国最大的房地产公司。另外，银行股多年不涨的一个原因也是，银行有一大部分钱都投向了房地产，投资者在心里给银行的房地产坏账做了计提。

所以，如果房地产好了，金融行业也很有可能好转。

金融板块价值分析

我一直认为，对于绝大多数普通投资者来说，金融板块是最值得投资的标的之一：

第一，各行各业都需要金融服务，投资金融业就等于投资所有行业。这样可以避免过度集中的行业风险；

第二、我们一直讲投资要买“好行业，好公司”。而金融行业都有“歧视”客户的传统，它们会筛选那些赚钱多、赚钱好的行业和企业做客户，坚决不和盈利能力不好的企业做业务，等于帮你选择各行各业的龙头企业。

第三、金融行业是杠杆经营，所以在经济增长不错的年份，金融业会跑赢多数行业(下图)。

反过来当经济不好的时候，由于金融业的特殊地位，政府又不敢让金融机构倒闭，哪怕不情愿也会出手相救。这就出现了一种不对称，它们赚钱的时候所有股东有份，亏钱的时候有政府埋单。

这几年金融股尤其是银行和保险股表现不太理想，主要是有两个原因，一是前文已经提到的受房地产行业的冲击。另外一个就是前两年出了一个政策，叫“推动银行系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元。”

这条政策出来当天，银行股是大跌为敬。大家觉得，如果银行把利润让给了企业，那不就等于自身的盈利少了吗？

其实这里有个误会，大家觉得国家的政策是让银行会加大给小企业的贷款，提高坏账的容忍率。

但是银行真的会加大对小企业的贷款吗？并不会！因为银行的考核制度是要求下面的行长和信贷经理要对每一笔贷款负责的，如果出了坏账，这些行长和信贷经理轻则收入减少，重得丢掉工作。

不执行国家政策，确实可能会受处罚，确实可能被批评；但是严格执行国家政策，把钱贷给一些资质没那么好的小企业，却有可能会丢工作——如果你是信贷经理你怎么选择？

所以，银行最后选择的主动压降利润手段是增加拨备的计提。中信银行行长方合英在接受《经济参考报》记者采访的时候就表示，去年上半年中信银行拨备计提477亿元，同比多计提135亿元，增幅近40%。受其影响，中信银行净利润下降近9.8%。经过这种从严确认不良，导致去年上半年商业银行业的盈利增速跌到-9.4%。

但是第二个问题来了，拨备并不是说你想提多少就随便提的。根据会计准则要求，对于贷款等金融工具，如果有证据表明其已发生或很有可能发生信用损失，则要减值，计提拨备。对于单项贷款，一般会做减值评估，认识会减值的就提拨备。同时也可以组合计提，即对一组贷款进行计提。计提要有前瞻性，比如说自己觉得因种种原因（比如疫情影响等），未来会出一些风险，那么现在就可预先提。

但不管怎么样，也不能完全瞎提的，不能这些借款企业啥事没有就给人家减值了，总得有个依据的。比如，要是把一些贷款计提了减值，那么就肯定得说出来人家哪里出问题了，那么既然出问题了，就得按问题的严重程度，将贷款分类至关注类、不良类（后三类）。所以，拨备计提和不良确认理论上应该是同步的，两者不能偏离特别大，不能出现一个超级离谱的拨备覆盖率。

所以，银行在操作上得提拨备，同时也确认不良。要不然，拨备狂提一笔，利润下降，但拨备覆盖率激增，这明显是违反会计准则的。

那么这些不良是哪里来的呢？其实，这些年，大家一直怀疑中国银行的坏账要比公布出来的高得多，但是银行出于种种原因不承认而已。那我们假如银行之前真的做了隐瞒，那这次好了，全部暴露出来了。

换句话说，由于国家“让利润”的政策，并不会让中小企业贷款变得更容易，但是可以让银行趁机把之前存量不良或准不良尽可能暴露、核销。这会给我们创造一张极其干净的银行资产负债表。

如果我们上面的推导是正确的话，那么一旦“经济好转”加上“极其干净的银行资产负债表”，再加上目前银行“超低的估值百分数（下图）”，这意味着银行股可能出一波大涨。

图片来源：

总结一下

我们曾说过：“所有行业都是周期性行业，只是大家的波长和波幅不同。而投资的要义是，等行业低迷时买入，亢奋时卖出。”

最近房地产行业、金融行业都遇到了一些困难，尤其是房地产行业面临着前所未有的的困难。受相关原因的影响，这些板块的估值也被压到一个极低的位置。最新数据显示，银行板块的市净率已经低到0.64倍，这意味着开一家银行需要1块钱的话，直接从市场上买一家只需要6毛4分钱——这个估值应该水平充分反应了悲观预期。

而房地产也好，金融行业也好，都是“大而不能倒”的、关系国计民生的大行业。这些行业低谷的时候，必定有国家各种政策支持，完全没有必要过度悲观。而一旦政策生效，行业实现反转，也必定带动资本市场的高回报。

写到这里，我想起了1990年前后美国房地产泡沫破灭，银行业的业绩也遭遇重大冲击。但是，巴菲特认为银行股的股价已经充分反应了房地产泡沫破灭的风险，不断加仓富国银行，等1991年的时候他持有的股份占富国银行总股数的9.7%。此后富国银行的表现成就了巴菲特10年10倍的佳话，成为他赚钱最多的股票之一。而在中国市场，有着“巴菲特接班人”之称的李录，耗资超40亿港币抄底邮储银行10亿余股，这代表差顶尖投资者对银行板块的认可（注：巴菲特因为李录推荐，所以才买了比亚迪）。

所以，普通人如果耐得住寂寞，现在或许可以趁低位布局一点金融和地产板块的指数基金，从历史情况来看，它们的长期回报一般都不会输给银行理财产品。如果你相信基金经理的水平能找到板块中更好的个股，也可以选择相关板块的主题基金。

@天天精华君