谋眼观市：地产大涨，三驾马车唯有地产能动了？

近期，A股的地产股持续暴涨，在一片愕然声中，持续刷新人们的三观

在暴涨以后，A股的地产板块基本上全部鸡犬升天，中交地产、信达地产等国字号小地产公司不断暴涨，在暴涨以后，整个A股的房地产板块已经回到了2017年房价最火热阶段的位置，更是在今年的表现中，仅次于煤炭板块，碾压其他板块。

地产暴动，背后核心点在于调控了几年的地产要放开了，各地陆陆续续各种调控政策都在调整了，有些取消限购了，有些二套房贷款比例下调了，等等，不一而足。这里面夹杂了太多的博弈，在债务压顶的局面下，至少地产股暴涨对于地产公司来说，或者对于银行来说都是好事，不论地产股的股权在股东自己手上还是银行手上，股价暴涨了以后，对于债务处理，总归是有帮助的，近期股价暴涨的阳光城就被爆出很多股东清仓减持，其中不乏泰康人寿这种险资。在A股如此弱势的额当下，有一股无形的力量在把资金往地产板块驱赶。

一边是重债压身，一边是股价暴涨！近日的阳光城持股者，就处在这“痛并快乐”的奇特氛围中。3月30日晚间，阳光城公告，公司第三期员工持股计划持有的公司股票8000万股(占公司总股本1.93%)已通过集中竞价交易的方式全部出售完毕。而在此前，公开资料显示，截至2022年3月28日，阳光城昔日的“白武士”泰康人寿通过大宗交易和集中竞价的方式，合计减持其持有的阳光城无限售条件流通股87,903,799股，占阳光城总股本2.12%，已超过本次减持计划拟减持数量的一半。

而相对于A股，港股的内房股虽然也有修复但是明显跑输A股，核心点还是在于外资很难去参与这种博弈。

克而瑞统计数据显示，今年3月，TOP100房企实现销售操盘金额5115.4亿元，同比降低52.7%。

这已是房企单月销售连续8个月出现下降。2022年3月单月销售过百亿房企为15家，较去年同期减少25家。其中行业前三的门槛从去年同期492亿元降至384亿元，碧桂园、万科、保利分别以销售金额406亿元、395亿元、384亿元，排名前三。

申万宏源报告显示，TOP50房企中仅仁恒置地3月销售取得正增长，其余均出现下滑。其中融创、华润、中海、招商蛇口、世茂、绿城、金地，3月销售业绩同比分别下滑54%、20%、42%、27%、76%、21%、23%。

在如此严峻的数据面前，各个地方政府都坐不住了，纷纷要跟进放开各种调控措施。如果调控没有定力，最终导致调控的效果功亏一篑，或许是我们都承受不起的。消费本就疲弱，如果地产再来一轮助推，泡沫型经济再来一次，对于整个国家来说，长远必定不是好事，目前我们的外部环境风云诡谲，未来会更艰难。我们不能让前期的调控功亏一篑。

当前，地产下行的核心在于预期的转弱，而这种转弱来自于多方面，但是在消费受困于此起彼伏的疫情以及订单回流海外的影响下，消费、出口以及投资这三驾马车中，目前唯一能控制的，也就剩下投资了，放开地产，似乎成了政策发力的宝箱中能用上的不多的选择。

短期暴涨以后，地产板块的风险已经较大，只是参与地产博弈的投资者，要心存谨慎，不要成了政策护盘的牺牲品。地产领域，相对来说靠谱的还是华润置地、中国海外发展 这种央企。