东原仁知申购分析

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东原仁知：

基本概况：

无基石。

公司简介：

一家历史悠久的物业管理服务提供商，为许多物业项目提供综合的服务逾17年，并拥有快速增长的过往记录。

根据中指研究院的资料，2020年总收益及总在管建筑面积分别名列「2021中国物业服务百强企业」第52名及第53名。

截至2021年底，有325个在管物业项目，覆盖中国51个城市。其中，133个为住宅物业，其余为非住宅物业，在管面积分别约为20.5百万平方及7.7百万平方。约50.0%的在管物业源自迪马集团及联属公司。

行业概况：

近年来，物业服务百强企业管理的建筑面积和物业项目数目快速增长。

在管建筑面积由2015年的约23.62百万平方增至2020年的约48.78百万平方，复合年增长率约为15.62%。在管物业项目的平均数目由2015年的154项增至2020年的244项，复合年增长率约为9.64%。

财务数据：

收益由2019年的约人民币5.592亿元增加约113.4%至2021年的约人民币11.934亿元，复合年增长率约为46.1%。

2019-2021三个年度的毛利分别约为人民币1.327亿元、2.16亿元及3.089亿元，增长约132.8%，毛利率分别约为23.7%、28.2%及25.9%。利润分别约为人民币0.256亿元、0.845亿元及1.304亿元，增长约409.4%。

此外，在管的物业项目数目、建筑面积及合约建筑面积分别由2019年底的80个、11.9百万平方米及19.8百万平方米增至2020年底的227个、21.1百万平方米及35.5百万平方米，并分别进一步增至2021年底的325个、28.2百万平方米及42.9百万平方米。

公司竞争优势：

1、拥有快速增长的过往记录；

2、提供综合及多元化的服务，以满足客户的不同需求；

3、标准化、数字化及智能管理有助于提高运营效率和提升客户体验.

风险因素：

1、大部分收益来自向迪马集团的物业项目提供的物业管理服务，而公司对有关项目并无控制权；

2、收购的湖北中禾、重庆盛都、皆斯内上海及广西盛康相关无形资产，包括商誉和客户关系，如减值损失都将对公司的财务状况产生不利影响；

3、由于大部分贸易应收款项归属于关联方，面临与相关贸易及其他应收款项相关的信贷风险及可收回性风险。

募集资金用途：

约65.0%将用于透过战略投资、合作及收购扩大物业组合及业务规模；

约16.5%将用于提高服务质素并沿著物业管理的价值链扩展服务范围，以提高客户满意度和忠诚度，并满足客户的差异化需求；

约8.5%将用于升级及开发智能系统；

约10.0%将用作一般营运资金。

中签率预估：

公开发行总计166.68万股，每手200股，公开发行总计8334手，当前超购1.63倍，假设5000人申购，一手中签率45%，申购人数越多中签率越低。

综合评估：

一家百强物业公司，2021中国物业服务百强企业中位列第20名，主要业务位于中国西南及华东地区。近年来业绩增长比较强劲，公司营业收入复合年增长率约为46.1%，纯利增长约409.4%，主要得益于在管面积的增加。

发行价上下30%左右的浮动区间，当前这个行情和超购情况应该会考虑下限定价的吧，如果下限定价市盈率在6左右，估值也还行了，虽然现在市场真的一言难尽，不过力高做起妖来也蛮给力的，看个人了。

个人操作：上多没胆，但一手资金便宜，也好久没玩了，这次就弄几个或现金耍一下。