【市场周评】稳增长政策加码，房贷利率调降如何解读？

一周复盘

近一周A股市场逐渐企稳，上证指数录得五连阳。题材板块再次崛起，偏股型基金收益率明显提升。上周偏股型基金平均收益率达2.83%，近九成基金上涨。

市场研判

5月15日，人民银行、银保监会发布通知，下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限至不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业房贷维持现行规定不变。人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导确定各城市首套、二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。此前规定为首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套房商贷利率不低于LPR加60BP。最新的5年期LPR为4.6%，全国范围内首套商贷利率下限可降至4.4%。 房贷利率调降影响几何？

1、申万宏源：旨在促进刚需和改善性需求释放。

下调房贷利率的LPR加点，突出新老划断，旨在促进刚需和改善性需求释放，同时避免显著刺激已经持有存量房贷合同的居民集中爆发需求。本次通知强调“因城施策”，或意味着地产需求更为疲弱的三线以下、部分二线城市可能将获得更大程度的本地房贷利率调降幅度，旨在缓解国内房地产市场分化格局。地产政策逻辑已经发生深刻变化，改善开发商融资缓“近忧”叠加因城施策多措并举解“远虑”的两层次政策格局已经形成，货币政策靠前发力已经基本完成，年内进一步降准和LPR下调的必要性和概率极低，建议高度关注县城城镇化政策指向的双循环格局下的下沉式城镇化战略可能带动的长期新增地产需求。

2、国君证券：释放稳增长升温信号

银行调降首套房利率下限，释放稳增长升温信号。从实际直接利息节约和历史复盘看，政策力度较强，信号意义显著，但当前疫情冲击之下和地产预期没有扭转的背景中，政策具体效果仍需观察，地产基本面反弹可能比往轮都要更漫长。今年地产政策的良性结果是“兜住底”，平稳探底后不爆发进一步风险，真正的基本面反弹向上仍需政策继续发力。

3、中信证券：不要误解“降首套利率”政策

此次下调首套房贷款定价下限要求，体现了政策对刚需和改善性需求的积极支持。配合其他政策一道，可能对商品房需求未来的恢复起到积极推动作用。政策频发的窗口已经开启，行业格局的变化超过2014年，政策发起主体更偏地方，但内容和2014年有相似之处。

误区之一：本次下限调整相当于按揭贷款利率下降不到20个BP，幅度似乎很小。

根据中国人民银行的统计，2022年3月个人住房贷款加权平均利率是5.49%。根据贝壳研究院的统计，重点城市4月首套房利率为5.17%。此次在按揭贷款定价还远远高于LPR的情况之下，率先下调利率下限到4.4%，预计将明显鼓励商业银行合理定价，增加个贷投放。我们认为，按揭贷款利率在短期内还有超过70个BP的下降空间，而不是20个BP。

误区之二：只有按揭贷款利率的下降，没有其他政策的配合。

本轮政策的特征就是因城施策，各地出台的放宽限购、限贷、限售、限价的政策层出不穷。在中央政治局会议精神的指导之下，政策放松不断加速，并不存在配合不足、政策彼此效果抵消的情况。

误区之三：只调节首套房利率定价下限，改善性需求被忽视。

这种看法是错误的。首先，一二线城市大量“连环单”的存在，即首套刚需的购置是改善置业实现的前提。其次，多个区域对于首套房的定义已经根据新的政策原则精神有所调整，一些卖旧买新、卖小买大的需求，只要贷款还清，完全可能被视为首套房需求。政策非常重视满足合理的改善性需求。

误区之四：居民杠杆率已经很高，且宏观经济存在不确定性，故而政策很难取得实际效果。

居民的杠杆率整体并不高。人民银行表示，新房个人住房贷款发放额和新建商品住宅销售额的比值（即买房杠杆利用率）长期在38%-42%，个人贷款质量整体较好。2022年4月，个人住房贷款同比少增4022亿元，减少605亿元（即新投放不如偿还）。个人杠杆率不断下降，已经不是政策主动追求的结果，而是社会总体信贷需求不足，居民购房意愿很低。房屋作为一种负债购置的产品，降低负债成本和购置门槛，可能对市场产生直接的正面影响。

观点来源：华尔街见闻，仅供参考，不代表安信基金观点。风险提示：本材料仅为资讯材料，不构成任何投资建议或承诺。安信基金对本材料提供的内容力求准确、完整和及时，但并不对其准确性、完整性和及时性做任何保证，亦不对使用该信息而引发或可能引发的损失承担任何责任。投资者不应以该等信息取代其独立判断或仅根据该等信息做出决策，投资者据此做出的任何投资决定或投资行为，风险自担。市场有风险，投资须谨慎。