我是深叔,拥有多年深圳房产研究和投资经验,长期持续关注深圳地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容,来自“深叔说房”的粉丝精选提问:

问:深叔,你好,坐标深圳,孩子即将上学有学区需求,想在罗湖买一套小面积两房自住兼投资,首房首贷,翠竹苑的小户型能买吗?预算在400万以内,如果这个不能买,还有没有别的建议?

深叔:你好,罗湖在深圳发展较早,但是深圳目前是向西发展态势,福田、南山、宝安等区成为发展热点,罗湖这个板块逐渐冷却,房价涨幅也跑输大盘,所以纯投资不建议买罗湖。但是罗湖地段优越,还有成熟的配套,还是具有投资价值的。翠竹苑有优质学区,而且户型比较小,周边配套也十分完善,房子保值增值能力很强,这个盘是比较适合投资的,预计涨幅也会比罗湖大盘更高,因此自住兼投资,可以购买翠竹苑的小户型。

提问:叔,你,我现在有一定的买房积蓄打算在深圳定居,觉得像我们这种刚需买房的,买哪里比较好?就是有潜力性价比不错的板块呢?

深叔:你好,可以关注梅林板块,它作为不少新深圳人打拼的第一站,目前是深圳刚需的福地。梅林靠山靠水,有不少楼盘社区,适合居住,二手房市场也比较活跃,虽然受交通影响发展受到一定限制,但总体来说,梅林在市区的核心地位是比较稳定的,目前,梅林彩田区将投入改造,配套设施逐步升级,梅林目前新的发展目标是现代、专业、信息化,梅林旧改项目体量大,改造后知名开发商以及企业的进驻这样填补这里的高端商业空白,除此之外,凭借塘朗山、笔架山、莲花山的生态优势,也将被打造成绿色宜居新城。梅林板块旧改后的发展可以期待。深圳买房建议,《价值百万的板块选择逻辑》。

提问:深叔你好,最近比较热门的海乐实验学校,以及备受关注的深圳外国语宝安学校的招生范围是怎么划分的呀,预算在1300-1500万左右,要不要追高买深外宝安学校学位房呢?

深叔:你好,海乐实验学校学区的学区范围是湖滨路以北,甲岸路以南,向西可以到达海边,有共享学区+分享学区划分。目前来看,海乐实验学校在共享的情况下,局部共享应该优于整个片区的共享,为了保持学位充裕,取消了宝安实验学校分享学位给予海旺学校的供应。深圳外国语宝安学校的招生范围与原万丰小学的单学区范围重合,都是宝安大道以东,蚝乡路以南,中心路以西片区的沙井区域。它的学位分配机制与海乐实验学校高度相似,都采用了“共享+分享”模式,目的也是为了保证优质教育均衡。当下,这两所学校周边的学区房价格都有大涨,并不建议有升级名校置业需求的朋友去买,如果只是想换名校的购房者要谨慎考虑,主要目前学校有名无实,未来能不能如设想一般成为优质名校,这个预算的价位在其他更好的地段及物业,有更好的选择。只是想上车,这里自住是没问题的。

提问:深叔,你好,已目前想要安定下来购置一套房产,请问该如何选择呢、尤其是有关如何确定房产的地理位置有什么建议吗?

深叔:你好,投资房产考虑三大逻辑,包括好城市、好片区和好房子,选城市一般使用GDP,对于普通人而言,以人口和钱为标准就足够了,一是常驻人口和户籍人口之比,该比例越高,那么该城市的吸引力越强,未来的经济前景越好,二是人口净流入量,该流量更直接地反应出城市的发展前景,三是本外币存款余额,这是城市购买力的最直接体现,是房价的上涨动能和天花板,最后房价上涨的轮动机制是一线、强二线城市——弱二线城市——三四线/县城,以上就是有关如何选择好城市的几条标准。

提问:深叔,你好,已婚有房,想举全家之力共同购置一套大的房产,但是总预算还是有限,考虑深圳多房的产品,部分位置教可的老房似乎还不错,请问值得入手吗,老别墅呢?

深叔:你好,深圳老破大的特点有:面积150平米以上,楼龄结于20-30年及以上,塔楼居多、采光不好或户型不正,房间多,且这类产品位置往往不错,但是其存在的最大问题是品质差总价高,造成资源错配,即使定价低于周边的次新房,但总价一上来就很难再有买家愿意承担。当前愿意购买老破大的人群包括一是类似潮汕多人口家庭总预算受限的,但是总量极小,二是相信欧神的堆面积理论,此类属于亏到精光,最后再说说老别墅,该类产品真的非常不建议做投资使用,切勿入坑。

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