人民银行、银保监会5月15日发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。为时隔近八年，再度将首套房商贷利率下限下调至贷款基准利率之下。（注：本文数据均来自wind公开信息。）
本次差别化住房信贷新政为贷款市场报价利率(LPR)形成机制改革以来，首次将首套房贷款利率下限下调到LPR以下。这也是继2008年和2014年以后，房贷利率再度调整贷款基准利率下限。2008年10月22日，央行将住房贷款利率下限由0.85倍降至0.7倍；最近一次调整全国首套房的房贷利率下限是在2014年9月30日，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
在2019年8月17日，央行决定改革完善LPR形成机制，在报价方式、期限品种以及市场公允性等方面均作出了重大调整。一周后的2019年8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。此后，5年LPR利率共经历4次下调，共下调25bp，以今年4月20日最新的一期贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上为4.6%。
按照最新政策，首套房的商业贷款利率不低于4.4%。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行，即在5年期LPR基础上+60bp，为5.2%。
房贷利率确定机制。人民银行金融市场司司长邹澜4月14日在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上介绍，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用“全国+地方+银行”三层确定机制。
本次调整主要针对全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，在全国统一的贷款利率下限基础上，各省级市场利率定价自律机制可因地制宜、因城施策选择辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限调整方向，可选择跟随全国下限下调，也可保持不动或适度上调。在城市贷款利率下限基础上，银行业金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
房住不炒下稳房市。4月29日中央政治局会议的定调房地产市场时强调：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”本次实施差别化调整，正是一方面坚持“房住不炒”的定位，另一方面支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。
房贷利率或仍有下调空间。3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。根据2022年第一季度的央行中国货币政策执行报告，2022年3月的个人住房贷款加权平均利率达到5.49%，比2021年12月相比下降14个bp，而个人住房贷款加权平均利率和整体贷款加权平均利率之间的利差，也由2021年12月的87个bp下降到84个bp。
贝壳研究院数据显示，2022年4月重点城市首套利率下降到5.17%，环比下降17个基点，距离去年高点（2021年9月）已经下降57个基点。但即便如此，首套房和LPR加点仍有57个基点。
可节省多少利息？如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。以一套贷款额为100万元、等额本息计算、贷款年限30年的普通自住房为例，按照原来首套个人住房贷款利率下限4.6%，每月还款额约5126.44元，利息总额84.55万元；按照新政下限4.4%计算，每月还款额5007.61元，利息总额80.27万元。那么，一年可省下约1425元，30年共减少利息支出约4.28万元。如果贷款金额50万元（期限30年、等额本息还款）估算，30年共减少利息支出约2万元。（等额本息还款的计算公式：等额本息还款法每期还款额=贷款本金期利率(1+期利率)^贷款期数/ ）
不过需要注意的是，本次差别化住房信贷利率调降只针对首套，需要结合各地对首套认定标准，目前各地在因城施策政策下，首套房认定标准差别较大，最严格无外乎认房又认贷，此外要看各地跟进情况，尚需等待各地落地细则来执行。不针对已经成交的存量房，已成交的仍按既定的固定利率或者LPR+加点执行，房贷利息的下降仍需LPR的调降。
另外，当前居民部门杠杆水平已经较高，疫情三年来，对部分行业冲击较大，房地产市场悲观预期下，当前很难一招扭转市场。但不管怎样，本次首套房商业贷款利率下限向下再打开20bp空间，地方政府或可以选择继续跟进。结合近期各地政策持续放松，包括降低首付、降低房贷利率、松绑限售、放松限购等政策在一起，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件
央行、银保监本次选择周末紧急出台差别化房贷政策另一大触发因素，即4月信贷数据全面回落。据央行5月13日披露的金融数据显示，2022年4月份住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。
而且分结构看，4月信贷除票据融资外，为全面回落。4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元，中长期贷款占比31.7%，较上月下降23个百分点。其中：
1）住户贷款、消费贷款和经营贷款均大幅减少，同比锐减。疫情冲击和房地产市场春寒中，需求不足，与销售互相映射。
2）企（事）业单位贷款虽保持增加，但同比少增1768亿元，而且与社融口径贷款看，票据融资支撑了企业贷款，高达5148亿元，为2019年以来单月最高值；中长期贷款占比大幅回落。4月底，票据转贴现利率再度逼近零，凸显信贷需求不足，银行票据需求上升。
央行回应称4月份当月人民币贷款增长明显放缓，同比少增较多，反映出近期疫情对实体经济的影响进一步显现，叠加要素短缺、原材料等生产成本上涨等因素，企业尤其是中小微企业经营困难增多，有效融资需求明显下降。前4个月新增贷款8.9万亿元，为历史同期次高水平，1-4月企业贷款利率为4.39%，同比下降0.25个百分点，保持在有统计记录以来的低位。
各主体融资需求看，社融显著回落，但一季度支撑下增速尚可。4月社会融资规模增量为9102亿元，比上年同期少9468亿元，结构看，人民币贷款骤减，仅有3616亿元，同比少增9224亿元，为主要拖累项。非标融资继续压降，但同比少减519亿，环比多减3309亿，但未贴现汇票多减，与表内票据融资高相呼应。企业债券融资略有减少，但保持高位。政府债券净融资略有多增，净融资规模为去年8月来次低位，仅略高于2月。在一季度货币政策和宽信用发力下，社会融资规模增速10.2%，虽较前值回落0.4%，但保持在10%以上的较高水平。
央行专门就4月金融数据答记者问，表示下一阶段将稳增长放在更加突出的位置，加大稳健货币政策的实施力度，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，加快落实已出台的政策措施，积极主动谋划增量政策工具，支持经济运行在合理区间。同时，做到稳定信贷总量（综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，宏观杠杆率会有所上升，但保持在合理区间）；降低融资成本（充分发挥贷款市场报价利率改革效能，发挥存款利率市场化调整机制作用，推动降低银行负债成本，进而带动降低企业融资成本）；全面落实好“金融23条”，强化对重点领域和薄弱环节支持力度。
当前资金市场价格宽松，政策取向更多如何脱虚向实。银行间市场上，代表性的存款类机构7天债券回购利率DR007的月度平均值3月为2.09%，4月降至1.82%，5月以来进一步降至1.5496%（5月13日），明显低于2.1%的公开市场7天期逆回购利率。股份制银行1年期同业存单发行利率逼近2.3%，明显低于2.85%的1年期MLF（中期借贷便利）利率。而驱赶资金脱虚向实，就必须继续压降企业融资成本。近年来，央行不断推进存款利率市场化市场化调整机制改革，其目的就是通过压降负债端成本，进而降低资产端价格。
继去年6月存款利率自律上限由存款基准利率乘以一定倍数形成，改为加上一定基点确定后，存款利率自律定价机制再度迎来重大调整。央行5月9日在一季度货币政策报告中披露，今年4月，央行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。央行一季度货币政策执行报告专栏中提到，根据最新调研数据，4月最后一周，全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37%，较前一周下降10个基点。
存款市场利率下降有助于LPR调降。LPR报价在很大程度上受到存款利率的影响，所以存款利率降低之后LPR出现下行的概率较大，从而引导贷款市场利率在比较低的水平上进一步下降，最终压缩市场主体的融资成本、激发融资需求。
总体来看，当前疫情虽然好转，但散发仍多，海外冲击依然存在，4月经济数据下周初披露，二、三季度稳增长压力大；货币政策易松难紧，且或有进一步宽松的必要。疲软的金融和基本面数据强化政策预期，也可支撑短期债市，中期或有调整可能。
上海疫情以来，债市震荡偏强，短端较长端下行更为明显，曲线走陡。目前，1年期和10年期国债收益率分别在2.01%和2.81%，1年期和10年期国开债收益率分别在2.08%和3.00%左右。长端-短端利差为近年来高位。
展望后市，我们预计债市或利多较少，利空较多。当前利多看，主要是货币政策宽松，货币供给充裕，资金价格较低。而此前市场对疫情冲击下疲软的4月金融和基本面数据预期已经得到一定的反应，没有基本面变弱的增量信息情况下，很难让投资者对宽货币举措有更高的预期。其他来看，无论是国内疫情好转，还是美债收益率和连续加息50bp都对国内债市形成压制，制约国内利率下行下限。政策来看，虽然货币政策保持宽松，4月的金融数据货币宽、信用需求弱，会驱使政策更多向稳信用、刺激需求发力，周末发布的差别化房贷政策正是对这一逻辑的快速折射。预计可能会有更多的政策出台，财政政策或也会继续发力，目的就是稳需求、稳预期。
短端收益率难在下，资金价格偏低，隔夜利率在1.3%稳定，七天在1.6-1.7区间震荡，股份制银行1年同业存单发行利率2.35%左右，均较政策利率低较多，FR007-1Y互换利率仍震荡下行，短期资金变紧的可能性不高，但资金价格易上难下制约短端下行。而且当前期限利差较高，曲线较陡峭，长端下不来，中短端极有可能上行。
长端受稳增长政策和海外制约，也难突破2.8%下限，从TF来看，很难有利多增量信息推动中长期TF进一步上扬，但收益率大幅向上的概率不大。预计10Y国债向2.85%上方移动，短期较难突破2.95%。而在考虑久期风险的情况下，2年国开的性价比依然最高，目前从骑乘收益率模型看，原始期限1.8-2.1年的也有一定的骑乘收益。
利多：资金面较松，预期目标不变，货币宽松需保驾护航；
利空：宽信用继续发力，房地产连环政策，对基本面悲观无增量信息；联储加息和缩表、中美国债收益率倒挂有所压制；
关注：高频数据、本月LPR报价、疫情、房地产政策。
本文作者可以追加内容哦 !
