本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道
除金融端支持外，优化商品房预售资金监管一直是今年来各地供给端纾困的重点举措，4月底这一举措被中央政治局会议定调后，更是持续引发各方关注。
《中国经营报》记者不完全统计发现，截至目前，今年至少已有吉林市、洛阳、佛山、南京、达州、绵阳、烟台、昆明、南平、常德以及徐州等十余座城市调整预售资金监管制度，调整举措主要包括加快审批效率、放宽资金监管比例、银行保函等额替换等。相比去年多个城市加码预售资金监管而言，今年来的预售资金监管可说迎来边际放松。
多位专家向记者表示，商品房预售资金监管既要保证项目按期交房不烂尾，又要防止过度监管引发和加剧房企的流动性压力，今年来预售资金监管迎边际改善，供需两端齐发力有助于促进房企流动性恢复以及行业平稳健康发展，也有助于促进相关制度更趋完善。
全国统一标准
商品房预售制度起源于香港，即房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
由于商品房预售到最终交付存在一定期限的时间差，通常情况下预售资金需存入政府监管账户，商品房预售资金监管制度便随之诞生。早在1995年，《城市商品房预售管理办法》正式落地执行，即标志着商品房预售制度在全国全面铺开。
多重因素作用下，商品房预售近年来已发展成为我国房企开发销售的主流形式。克而瑞方面提供的数据显示，2005~2021年，全国商品房期房销售面积比重由56.6%稳步提升至87%，净增长30.4个百分点，现房销售面积比重则由43.4%持续下滑至13%。
“对于房企而言，商品房预售意味着企业不需要提前垫付过多的投资资金，销售回款周期大幅缩短，客观上起到了融资的功能。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，理想情况下，在项目销售的过程中，企业现金流便能回正，在项目正式交付前，企业便能锁定开发利润，变相鼓励房企高负债经营、高周转开发。
另一方面，预售资金监管缺失或“过度”监管等问题下，出台全国性的商品房预售资金监督管理办法日趋重要。
《城市商品房预售管理办法》明确指出，城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。这也意味着预售资金监管在很长一段时间内并未作全国统一规定，而是由地方政府制定具体的监管细则，如此高度灵活的监管空间也为行业发展带来一定挑战。
“当前在商品房预售资金监管领域，较为严重的监管不到位与地方本位主义之下的过度监管问题并存的现象仍较严重。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，当前预售资金监管实际上仍处于边执行边完善与优化之中。
“部分省份烂尾楼问题突出，与预售资金监管长期缺位不无关系。”杨科伟也表示，2021年行业风险加剧背景下，多个城市相继加强预售资金监管，预售制度俨然变成“准现房制度”，使得房企资金周转压力进一步加剧。
北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人郭韧也表示，部分地区对于资金监管政策的落实上存在过松和过严的两极分化，甚至存在“一刀切”的倾向，使得开发商的流动资金风险加大。
“因此制定出台全国性的商品房预售资金监督管理办法更显重要。”杨科伟表示，相关领域出台全国统一规定，可以有效补足部分省市预售资金监管长期缺位的政策短板，最大程度保证在建项目都能顺利交付，避免更多省市再次出现大范围的烂尾楼问题。
多地优化细则
实际上，近来预售资金监管领域调整虽频繁，但一直保持“保交楼”的政策底线。
“商品房预售资金监管既要保证项目按期交房不烂尾，又要防止过度监管引发和加剧房企的流动性压力。”柏文喜称。
如此也就不难理解，在2021年多省市陆续加码商品房预售资金监管后，今年来多地又陆续调整放宽预售资金监管背后的逻辑脉络。
据记者不完全统计，今年以来，至少已有吉林市、洛阳、佛山、南京、达州、绵阳、烟台、昆明、南平、常德以及徐州等十余座城市调整预售资金监管制度，在防范风险的基础上，通过降低监管资金比例、提前释放以及对信誉良好企业放宽资金留存比例等举措，适当放松监管。
现行的预售资金监管制度通常按照重点监管资金和一般监管资金的框架进行监管。其中，重点监管资金主要用于工程建设，一般监管资金优先用于工程建设和偿还开发贷，以期保证开发项目都能顺利交付，不产生烂尾风险。
“适度放松预售资金监管，确保工程款及时支付，提高预售资金使用效率，缓解企业资金周转压力。”杨科伟认为，预售资金监管优化应主抓重点监管资金，超额资金应允许企业自由提取，同时适度增加预售监管资金拨付节点，依据项目施工进度，适当提高各档次重点监管资金的提取比例。
“‘保交楼’仍是政策底线，但结合近期政策导向，预计部分城市预售资金监管规则有望边际放松，有助于缓解房企短期资金压力。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，今年以来，多地对预售资金监管制度的调整主要体现在加快审批效率、放宽资金监管比例、银行保函等额替换等方面，以提高预售资金使用效率，降低房企重点监管资金沉淀压力。
郭韧也表示，今年以来预售资金监管优化方向主要是对资金用途和使用节点进行调整，防范开发商挪用。在“保交楼”的前提下，纠偏部分地区预售资金监管制度过严的现象，适当降低预售资金留存比例，提高监管额度外房企资金使用的灵活度，进一步优化商品房预售监管资金支取节点。
稳定市场信心
在“保交楼”基础上，近期多地预售资金出现的边际放松有助于稳定市场信心，引导房地产市场平稳健康发展，并促进相关制度进一步完善。
“近期的预售资金监管优化，将对房企以及行业发展起到促进流动性恢复和行业回暖的作用。”柏文喜表示，预售制度对加大房企开发资金来源和加快资金周转，促进房地产行业开发建设效率能够起到一定作用。当前房地产探索新发展模式背景下，相关制度将会促进房企向适度去杠杆、降负债、财务稳健、企业安全运行等方向转型，也将引导行业向讲求发展质量以及可持续的良性循环方向逐步转型。
“企业现金流有望适度改善，尤其是那些营销能力较强、回款节奏较快的房企，现金流改善情况或将更为可期。”杨科伟也认为，短期内预售资金监管势必将有所放松，企业有望正常提取使用超额资金，在一定程度上将缓解房企所面临的现金流周转压力；长期来看，房企将强化预期管理，全面管控各城市项目销售回款节奏，尽早让项目预售款达到相应的监管额度，企业便有据可依正常提取超额资金，尽快实现项目现金流回正。
陈文静也表示，从中长期来看，居民住房需求仍在，在市场调整阶段，维护房地产市场平稳健康发展仍需要各方共同发力。预计随着各地政策逐渐落地，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，而市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控以及各地政策的执行力度。
“经测算，项目的预售资金监管，一般占总的预售金的比例30%~40%左右。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水则表示，如果预售资金监管有所放松，预售资金监管的比例下降10%左右，有助于缓解房企资金紧张的局面，但是缓解的程度有限。
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